在香港，市场边界与政府角色两方面划分得很清晰。政府公共房屋政策很有效，香港有一半中低收入人群居住在政府的廉租屋内，减少了社会问题；但另一方面，香港房地产市场又培育得非常好。这启示内地：政府应做中低收入人群，地产商做中高收入人群
无论中环、铜锣湾、湾仔，香港文化、经济发展都与房地产业的发展紧密相关。当英资财团在中环投入巨款时，十余年时间造就繁华胜景；当华资集团突破瓶颈创新时，一幢幢民用住宅点燃新的热点。百年之后，香港的绮丽，烙印了百余年房地产发展的足迹。
当香港回归十年之际，东方出版中心推出《香港房地产业百年》、《香港金融业百年》和《香港股史》，以期总结香港经验，为推进内地经济发展提供历史参照。其中，《香港地产业百年》对香港地产业一百多年的发展历程进行清晰描绘，总结了香港地产业发展的经验教训和房地产业的成长周期、涨跌规律等，内地地产从业者或可从中一窥全豹，引以为鉴。
最近，《第一财经日报》记者通过电话采访了《香港地产业百年》作者、暨南大学经济学院院长冯邦彦。
没有房地产业，香港不成其为香港
《第一财经日报》：在《香港地产业百年》前言中，你说1987年你前往香港东南经济信息中心工作的这一时期是对香港地产业产生研究兴趣的时期。能否具体谈谈，当时香港地产业的哪些现象引起你的兴趣？
冯邦彦：我在香港的时期正是香港经济的过渡时期。从1985年到1997年，在13年的过渡期中，香港地产业表现得非常蓬勃。二战后香港地产业发展基本是七八年一个周期，但过渡时期香港地产业打破了这一规律，经历了超过十年的上升期，房地产业的发展成为香港经济的瞩目现象，成为香港经济中最重要的产业。
另一方面，随着香港回归临近，香港的主要财团都在布置未来发展策略，许多英资财团撤退，有些财团则发展壮大。我以前的主要研究方向是大财团，而香港的华商大财团多为房地产财团，如李嘉诚的长江实业、李兆基的恒基兆业，所以对香港地产业财团很感兴趣。
另一个原因是，内地房地产业的发展明显参考了香港制度，研究香港房地产业的发展对内地很有借鉴意义。
《第一财经日报》：香港作为一个岛地，房产业在香港的整个经济中占有怎样的地位？从地产业的起伏是否能一定程度上看出香港经济的起伏？
冯邦彦：在香港，房地产业是香港经济中最重要的产业，由于海岛城市的特殊性，特别是改革开放以后制造业逐渐转移至珠江三角洲，香港经济主要是服务经济，房地产业在香港经济中的重要性超过其他国家和地区。查下国际主要城市的股票构成，纽约、东京都以工业股为主，而香港的单纯房地产股票就占三分之一，很多综合性公司都是房地产公司。1997年前，香港的股市总值中房地产资产占七成，因而人们将房地产业视为香港经济的寒暑表。曾有一个非常重要的学者评价：“香港经济中的房地产是一具有实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”由此可见房地产业的重要性。
《第一财经日报》：香港地产业几经沉浮，也遭遇过几次危机，主要原因是什么？
冯邦彦：这种危机可以理解为周期性发展的结果。香港市场作为自由经济体系，经济投机性相当强，总体经济如此，房地产业的制度设计也具有很强投机性。如早期的卖楼花制度，与认股证很类似，投机性很强。
香港地产业的发展过程中经常出现房地产泡沫，时间越往后越容易看到泡沫。由于供求严重失衡，土地供应短缺，而且整个市场结构已不是自由竞争市场，已由自由竞争走向垄断，地产商囤积土地、房产，出现价格歧视，进一步造成失衡，如此恶性循环，远远超过实际发展情况。
香港房地产的这种状况也造成了很多后遗症，如香港的通胀率很高，逐渐造成投资成本高昂，国际竞争力下降。
创新创造发展
《第一财经日报》：你个人认为哪一时段是对香港地产业产生决定性影响的时段？当时确定了哪些基本的政策或规则、发展方向？
冯邦彦：对香港整个房地产发展产生最重要作用的是两个时期。
香港房地产的第一个百年是萌芽时期，没有地产发展的概念，只有“地产投资”。真正发展房地产是在上世纪五六十年代，我在书中用了“地产革命”这个词。这一时期，房地产业的经营模式发生巨大改变，从以前的整栋楼卖、一次付清发展为分层、分期售楼。香港很尊重法律，一幢楼一个地契，因而这种革新非常不容易。在房屋奇缺、大量市民涌入、供给与需求产生巨大矛盾的情况下，港商发明这种方法与当局的支持是离不开的。回顾这一时期，主要有以下几个重要事件：
1947年，港英当局颁布了新的租务管制法例，实际上是鼓励拆迁重建；
1947年华人地产商吴多泰最早创立了分层出售的方式，1954年霍英东再创分期付款的售楼制度，他们是代表，有很多人跟着做，并且政府适应发展，推进这些举措。
二战前，香港楼群规定高不能超过四楼，1955年，政府修改建筑条例放宽楼层高度。
1939年当局制定并颁布了《城市设计条例》，但直到1951年城市设计委员会成立，才开始对整个城市进行规划。
对香港房地产有重要影响的第二个时期是上世纪七十年代，房地产公司上市。
《第一财经日报》：香港地产业是一个产生了很多“英雄”的行业，地产业华商的成功与他们对产业做出的变革（如分层出售、分期付款等）有多大关系？七八十年代兴起的地产业巨头，如长江实业、新鸿基地产等，他们在房地产投资观念、举措上有何明显的不同？
冯邦彦：对房地产业发展影响最大的是吴多泰和霍英东，后者也是香港第一届地产商会会长。霍英东对房地产业具有奠基性的作用，但他被港英当局打击，1963年建星光行之后就转向航运等业务。
七八十年代香港最大的地产商是长江实业、新鸿基地产和恒基兆业。2000年前后，李嘉诚的长江实业掌控着香港上市公司市值约四分之一，是香港最大的财团。李嘉诚重视与那个时代拥有大量地皮的公司合作发展房地产，重视收购兼并在港拥有大量地产的实业公司，如和记黄埔、香港电灯厂，借此拥有大量廉价土地，他被称为“大型私人屋邨之王”。
新鸿基地产的郭得胜一直看好香港经济前景，人称“大好友”。香港回归前很多人想离开房地产业，但他依然看好。每次房地产不景气，他就买进大量土地，上升时就赚大钱，他的策略是“人弃我取”，所以发展很快。和长江实业外部扩张的策略不同，新鸿基注重内部扩张，被称为楼宇制造工厂。
李兆基的恒基兆业专做中小型住宅，且其理财观念非常清晰。
《第一财经日报》：研究香港房地产业，对内地房地产业的发展有何启示？
冯邦彦：一部香港房地产业的历史，可以给内地很多启示。比如，一个市场要发展，制度创新最重要。五六十年代香港创造分层、分期付款制度，对香港房地产发展非常重要。
同时，要考虑市场边界与政府角色。在香港，两方面划分得很清晰。政府公共房屋政策很有效，香港有一半中低收入人群居住在政府的廉租屋内，减少了社会问题；但另一方面，香港房地产市场又培育得非常好。这启示内地：政府应做中低收入人群，地产商做中高收入人群。
发展过程中应防止泡沫。从香港经济来看，房价的上升和下降都会对经济产生重要影响，如果失控，就会削弱一个地区的竞争力。不少跨国企业到内地投资，但如果房地产持续高涨，肯定会影响他们的决定。
