“老实说，我们想了很多年。但真正开始感觉到，机会来了。” Savills集团中国区董事长刘德扬对《全球财经观察》表示。
这时，仲量联行的日本公司已计划于2005年开出大阪分公司，其战略合作伙伴摩根士丹利在得到华盛顿州立投资委员会提供4.4亿美元的承诺后，也计划在今年加大对日本房地产项目的投资力度。
低迷了13年的日本房地产一夜回暖，就像“一台死机了的电脑，正好碰到重启键”，这个至关重要的“重启键”正是资本。
日本市场维持资本流入趋势
在刘德扬的眼里，2003年是日本房地产市场真正的拐点。即便当时日本房地产持续低迷。按日本不动产研究所的报告，2003年，东京地区公寓式住宅的平均单价仅为54.5万日元/平方米，这几乎是东京房地产1988年鼎盛期数据的1/5。
但Savills集团还是从中敏锐地嗅到了商机。“房地产市场还没有起色，这没关系。”刘德扬说，“我们当时查看了日本的其他经济指标，有一点很明显，整个金融环境都在复苏。而恰恰这种环境能最终推动房地产出现转机。”
这种复苏滞后效应在2004年才得以体现。2004年下半年，日本办公楼租金、售价和租用率开始回升；此外，在住宅方面，日本的新房动工率也在2004年8月出现十几年来的第一次上升。在东京一些位置很好的地区，土地价格最终停止了下跌。日本媒体分析说，这种情况在2005年将扩大到其他城市。
“合作伙伴表示，今年将成立第五基金，资金的55%将投放亚洲房地产市场，其中最受重视的是日本市场。”仲量联行中国区董事陈立民告诉《全球财经观察》。
根据戴德梁行研究部2004年12月份发布的《2004年度全球投资意向调查报告》，大多数国际基金、物业公司、大型金融机构、保险公司、投资顾问等访问对象称，在亚洲国家当中，“日本是最受欢迎的海外物业投资地区之一”。
“资本对日本房地产市场的流入趋势将延续到2005年。”陈立民说，“大多数来自战略投资者和日本当地投资者。”成功进入日本的资本，最后又分流到各个城市。尽管首选仍是东京，但为避开正面交锋，也有不少私人基金和房地产投资基金正在东京以外的大阪、神户、名古屋、仙台等城市寻找投资机会。
“这对日本房地产市场来说相当难得。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，十几年来，日本房地产困境一直没能解决——大量的烂尾楼和不良资产堆积在开发商和银行手中，虽然日本当地银行努力清除有问题的按揭贷款，开发企业通过抛售房地产来削减债务。
这似乎也是2004年赠送给日本政府的最好礼物。
在此之前，日本政府努力尝试了各种激活措施，甚至成立专门小组解决处理银行不良债权、增加房地产市场活力等问题，但效果仍不如人意。
投资机会与进入渠道增多
“基金一类的战略投资者现在更容易进入房地产市场。要知道，复苏初期比起后期，投资机会更多。”陈立民说，现在只是刚刚开始。
在未来几年里，房地产金融产品的规模还将稳定增长。比如摩根士丹利和仲量联行旗下的基金组织LaSalle，按基金管理层的话，2005年的“主要精力将放在一些规模较大的投资组合上，其中超过80%的资产并购交易以批发形式进行，而这方面的机会主要来自日本企业的重组计划。”
对需要通过布局日本来完善客户网络的房地产实业公司来说，眼下也正是进入日本房地产市场的良好机会。
“一方面，日本经济复苏，越来越多的现有或潜在客户进入日本；另一方面，房地产实业公司更容易在此时找到进入渠道。”刘德扬告诉《全球财经观察》，企业关系错综复杂地交织在一起，抱团排外的企业文化、英语弱势的语言环境，是Savills集团对日本本土企业最为深刻的印象。
可资选择的进入渠道一是完全控股或收购当地公司；二是自己设立公司，并按照最便捷的思路完成业务组合——如果可以，也可以收购有当地背景公司的相关业务，在此基础上再次发展自己的强项业务。
控股或收购渠道相对简单，可以让一家分公司短时间内开门营业，并带来让人羡慕的当地资源。但对本身已经形成特色业务或强势项目的跨国公司来说，在新的地区市场重新组合，则意味着在将传统业务成功推介到新市场的基础上，还有更多的选择和自由。这种做法并不复杂，以Savills集团为例，在日本分公司成立不到一个月时间内， 该集团又收购了另一家国际代理行在日本的中介代理服务，获得了新公司急需的客户、网络和经验。
当然，简单并不意味着好。如果不是追逐客户而去，也没有日本“地源”，那么，投资就意味着冒险。这样的投资行为，某种程度上类似于开创全新的事业，没有可预见的收入，却将碰到创业者可能碰到的所有难题。
另一个值得考虑的成本是，日本政府即将提高针对直接投资和通过房地产公司间接投资收益的外国投资在日房地产交易税。
投资者谋划整体亚太市场
实际上，到日本房地产市场挖掘商机只是投资者一揽子目标中的一部分。而最核心的则是整个亚太地区战略的谋划。
摩根士丹利在谈及对日本的投资计划时，总不免在其左右以相同的篇幅补充介绍对中国和新加坡等亚太国家寻找机会的举动；仲量联行内部，也将日本、中国和印度统一认识为“亚太地区的三颗明星”，并以此为未来几年内要坚持的目标而贯彻实施；Savills集团更坦率地说，即便日本公司亏本，其存在的价值也已经昭示无遗。
“相比一城一地的得失，我们更为重视亚太地区甚至是全球化的效应。”刘的意思是，这样的做法起码有三个好处：第一，日本公司与包括中国在内的其他亚太地区的公司一块，推动整个集团在亚太经济带走上规模经济的模式；第二，在包括日本、中国在内的投资热区复制公司服务，能最高程度地让公司客户保持品牌忠实度；第三，在一些重量级的国家或城市中开设业务，本身是公司形象的提升。
单独来看，每个点的布设都能起到以上作用；然而关键是只有完善的网络铺设成功，分布在各国的分公司的互动效应才能真正显现。深谙此道的仲量联行正在计划设立专门的部门，将这种效应发挥得更淋漓尽致。“今年，我们打算在中国公司设立日本部，在日本公司设立中国部，互通业务和资源。”陈立民说，“很多人都知道，日本经济复苏，有很大一部分是中国经济的辐射和拉动作用，这种拉动作用在房地产行业中也同样存在。”
中日两国的房地产市场有不少共性。按仲量联行2004年6月发布的全球房地产市场透明指数，“日本属于第三等，市场半透明；中国属于第四等，市场透明度低”。而两块市场目前都在朝着更高的透明度发展。
