2007年 7月 8日 星期日 11:12
路透新加坡电---亚洲资产价格上涨以及借贷成本上升,给该地区房地产投资信托(REIT)的前景罩上不确定性,尽管有更多REIT在股市挂牌.
资金激烈竞逐价格日益攀升的地产,预计会挤压REIT向投资者的派息,并引发行业整合.亚洲有近100支REIT,总值796亿美元.
安本资产管理公司投资经理Christopher Wong称:"太多资金争相追逐太少的优质资产."
REIT过去六年中才在亚洲风行起来,该地区更多地产公司藉此剥离资产并提高股本回报.投资者则将其视作介于债券和股票之间的投资工具,既有定期派息,又有资本升值带来的收益.
但随着地产价值暴涨,REIT经理人发现,要与私人直接投资公司竞夺资产,并且还要承担向投资者越来越高的派息,真是益发的难了.
日本这一亚洲最大的REIT市场,6月平均加权收益率为2.94%,低于去年同期的约3.5%.日本10年期公债收益率(殖利率)约为1.9%.
"RETI将依赖租金增长来提高回报,而非资产组合增长.但只有当承租方续约时,租金才有机会提高."大和投资研究驻新加坡分析师David Lum称.
**REIT魅力势将减弱**
亚洲地区利率尽管较低,但已经开始攀升,这提高了REIT的收购成本,同时令债券等其他支付利息的投资工具更具吸引力.
根据2007年预估,香港REIT平均收益率约为5%,较10年期港元债券收益率4.75%仅高25个基点.
新加坡REIT平均收益率约为3.9%,10年期新加坡债券收益率约为2.9%.
瑞穗证券固定收益部首席分析师Takashi Ishizawa表示,日本REIT平均收益率和10年期政府公债之间的利差已自一年前的200个基点左右骤降至100个基点.
"当利差低于100个基点时,REIT遭到抛售.投资者目前似乎认为100个基点是合适的利差水准."他表示.
高盛近期将日本REIT评等展望调降至"中性",表示写字楼租金涨幅"不足以抵消利率上升的效应."
在有些人看来,亚洲地区的REIT估值已经过高.香港REIT较资产净值的平均比率为1.3,新加坡REIT则在1.1-3倍之间.
**REIT行业整合亟待规章**
寻求稳定收益的养老金基金投资者将为REIT提供潜在支撑,但那些能够将业务灵活拓展至本国以外市场的REIT更具优势.
"(投资者)可能会更能接受较另类的REIT,包括跨境、多领域和非传统领域的REIT."高盛亚洲地产主管Michael Smith表示.
他称,随着资产收购难度加大,投资者更加挑剔,整合压力也将增加.
阻碍亚洲REIT行业并购的主要障碍包括,此类交易方面缺乏明确规章且存在监管阻力.
但该地区司法部门已经开始为行业整合铺路.上月新加坡便推出该行业的并购法规.
"此举意义重大,它意味着新加坡REIT并购规章明确下来,"新加坡华侨银行投资研究的资深分析师Winston Liew表示.(完)
--翻译 朱淑珍/行月舟;审校 吴婧
