纵观历史，值得一提的是，准备金率上次达到12%还是1987年，整整20年前。而后又在1988年9月达到了13%的历史最高点，直到1998年3月21日，从13%回调至8%。本轮调是从2003年9月21日，开始由6%向上调整至今。显而易见，当前的存款准备金率已步入高位，但市场的流动性控制仍然不甚乐观。
央行上调存款准备的哨声刚吹响，9月7日，央行又发行了1510亿定向票据，这是央行年内第五次发行定向央票，再次显示了央行回笼流动性和控制信贷过快增长的决心。9月10日，财政部的2000亿特别国债又杀到！这即是6月末，十届全国人大常委会第28次会议审议通过《国务院关于提请审议财政部发行特别国债购买外汇及调整2007年末国债余额限额的议案》，批准财政部发行15500亿元特别国债。从财政部发行15500亿元特别国债的整体操作方案看，将采取分批次、分对象的发行方式：在发行次数上，采取分批次的方式发行；在发行对象上，采取向境内商业银行和向市场直接发行相结合的方式。9月10日，财政部发出通知，其中2000亿元特别国债将通过全国银行间债券市场向社会公开发行。在具体操作方式上，为满足缓解市场流动性的需要，财政部向社会公开发行的2000亿元特别国债，均为10年期以上长期国债。票面利率采取在全国银行间债券市场招投标的方式确定。国债品种为可流通记账式国债，在流通环节与普通记账式国债没有区别，可以进行现券买卖和回购交易，同时，为满足个人投资者购买需求，特别国债可以通过试点商业银行柜台进行现券买卖。在此之前，8月29日，首批6，000亿元特别国债发行早成为市场备受的关注的热点，首期由中国人民银行进行了公开市场操作买断。
笔者认为，本次发行2000亿元特别国债不亚于央行再一次上调存款准备金0.5%的威力，但其释放的信号却不仅限于回收银行过多流动性，而是面向整个过热的中国经济。尽管这项政策饱受争变议，但还是箭在弦上，不得不发。
对于本次发行，正如财政部新闻办称：在目前外汇储备持续快速增长，流动性偏多矛盾突出，经济增长出现由偏快转为过热趋势的情况下，财政部直接向社会发行2000亿元特别国债，有利于缓解当前流动性偏多、经济增长由偏快转为过热的状况，有利于加强和改善宏观调控。
对特别国债的用途，财政部部长金人庆曾在6月27日在十届全国人大常委会第二十八次会议上明确表示：“这有利于抑制货币流动性，缓解人民银行对冲压力。”
有意思的是，自从6月起，回收流动性的工作由原来央行的孤军奋战，现在加入了财政部，宏观调控的手段由以各自为往常用的货币、税政政策，现在加入了财政政策，可谓呈现出了组合拳打法！众所周知，随着存款准备金进一步上调，其空间越来越小，而加息又需要一个较长的过程，而治理流动性的任务也十分紧迫，金融危机、通货膨胀随时威胁着的中国社会经济安全，特别国债的出台也正合时宜。笔者认为，是一举数得，一为回收流动性；二是应对人民币升值；三是缓解贸易高顺差、高额外汇储备；四是开辟了企业、百姓新的安全投资渠道；五是发挥宏观调控的作用;六是展现政府解决流动性的坚定决心等等。
如此下来，我们该如何来看流动性过剩背景的房地产业？本人认为，房地产业进入预选赛阶段，资金链将在未来两三年严重考验中国的开发商。有不少业内人士认为，目前内地楼市最大的泡沫不在房价，而是地产股,此话不为过。我们仔细观察一下就可印证“泡沫”的真伪，在地产股的市盈率动则超60倍、80倍、100倍的背景下，我们可以看到全国从一线到二、三线城市因开发商买地而频频出现的“地王”现象，开发商抢地就像抢钱一般。股市与楼市可谓是互为表面。
以上市公司万科为例，７月６日至８月９日，短短一个多月，股价从１８．１１元涨到了３５．４８元，涨幅几近１００％。正是在这种势头下，万科Ａ（000002.SZ）8月24日发布增发公告，时值中国沪市首次突破5000点大关，牛市可谓是为万科直接融资提供便利条件。万科Ａ本次增发拟发行不超过31715.8261万股A股，预计融资规模不超过100亿元人民币。发行价格为每股31.53元，市盈率达60倍以上。8月23日在全景网举行增发路演上，投资者就质疑万科市值超过美国四大房地产公司市值总和，已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。
在8月29日刚完成100亿元人民币的A股增发之后，万科集团（万科A，000002.SZ）30日再度公告，将在中国境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。据万科今年中报显示，万科资产负债水平达到71.36%，年初数为64.31%，增长7.05%，其资金链条十分吃紧，直接融相对缓和不少压力，有望恢复到65%，不然后期会因资金而生压力。
相对于同城的金地公司来说，其资金需求则更为强烈。截至2006年底，金地的净负债率为92%，为此曾有人称金地将成为第二个“顺弛”。2007年以来，金地融资动作不断，7月2日完成定向增发1.73亿股，募资44.56亿元。 随后金地公告称拟公开增发3.6亿股，募资180亿元投资分布在全国的15个城市的地产项目，金地集团22日发布公告称，拟发行规模不超过12亿元人民币的公司债券，这是在证监会8月14日颁布实施《公司债券发行试点办法》后国内首家推出公司债券发行方案的上市企业。目前为止，资产负债率现在充实到了 74.30%。
此种种行为，用金地集团董事长凌克话说就是：未来房地产行业的整合速度将进一步加快，通过此次股权融资，将为金地集团应对2008、2009年房地产行业整合、实现行业快速发展提供更好的机遇，公司力争在几年内进入到1000亿市值的第一集团军行列。
相对于国内优秀的上市公司的香港同行来说，郎咸平曾通过对香港四大开发商的研究，指出，他们成功的秘密就是“保守”二字。他认为，这是国内地产商都应该关注的一个词。
具体而言，他认为，保守表现在“低负债，高现金流，互补，打底”四个方面。首先，负债率应是20%。第二，现金流比例应该占总资产比例的5%到15%。第三，项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补。第四，还得有现金流的打底，就是应该有一个收入比较稳定的项目，来减低自己的风险。
除万科、金地外，郎咸平研究发表 ，国内的上市公司或者比较有规模的地产公司一般自有资金是30%以上，负债除以资本，国内上市公司的资本负债比例一般去到100%到300%。而在香港，四大开发商：新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们平均负债比例只是20%，抗压能力就比较好。 事实上，万科、金地尚且如此，国内其它的上市公司情况只能比这个情况更糟糕！高负债率的房地产企业终会因资金链断裂而倒闭！
总而言之，在美国次级债危机、在全球积极收缩流动性过剩的背景下，中国已全面向流动性开战，且呈现出义无反顾地、集团性、大规模的作战，房地产业也将全面进入了预选赛阶段了。
开发商们，你准备好了吗？(每周地产评论）
