为营销助理的25岁香港女孩Fion Lau与她的男朋友几个月前就看中了一套小单元。自去年夏天以来，香港楼价便以两位数的速度上涨，于是Fion Lau决定持币待购，希望等到楼市降温后再出手。
但她一直没能等到这一天。两周前，美国联邦储备委员会(Fed)再度降息，希望以此来刺激受住房市场混乱拖累的美国经济。由于香港实行港元汇率钉住美元的政策，因而也追随美国降息。于是香港的基准利率便在不到两周时间内先后两次共下调1.25个百分点。
然而此举无意间让香港的房贷利率降至如此便宜的水平，无异于给本已走热的香港楼市火上浇油。
香港的住房抵押贷款一般是钉住银行优惠利率，而优惠利率又与基准利率关联。目前这种贷款的利率只有3.1%左右，相比之下目前香港的通胀率却有3.8%左右，正处于9年多来的高点，这便是我们所称的负实际利率。此种状态下，贷款变得尤其有吸引力。
由于香港房租的变化速度要比利率慢，因此对香港许多潜在的购房者而言，目前的抵押贷款还款实际上要比房租更便宜。实际上，就在Fed上次宣布降息后几小时内，Fion Lau就电话联系了那间单元的房主，并于当夜签下了这套九龙单元的购房合同。她表示，打算先将房子出租两年，赚取房贷与租金间的差价，然后可能会自己入住。
负实际利率在香港并非第一次出现。九十年代初期，正是低房贷利率助长了香港房地产泡沫膨胀至前所未有的程度，而在1997至1998年的亚洲金融危机中，香港楼市泡沫破裂并产生了灾难性的影响。直到现在，香港楼价才开始接近当年的水平，而且应该还会继续上涨。
香港恒生银行(Hang Seng Bank)投资和保险部主管冯孝忠(Andrew Fung)称，在经济前景不明朗的环境下，楼市是除升值中的人民币以外另外一个“最可靠”的投资品种。香港这股房地产热，是建立在当地工资收入快速增长、失业率接近历史最低水平和银行存款以每年约20%的速度增长等喜人形势的基础上。
此外，还有港元因为钉住美元而贬值这个因素的存在。冯孝忠认为港元贬值让香港楼市对外国私人资本运营基金更具吸引力。
美林(Merrill Lynch)驻香港的大中华区房地产部主管Keith Yeung表示，几年前，有许多基金投资新加坡住宅市场，而如今可以看到他们正在转战香港。来自大陆的炒房者也是推动香港楼市升温的因素之一。
最后一个原因则是香港的住房供应之紧俏达到前所未有的程度。据地产经纪公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)称，香港楼价在2008年将再上涨20%，无论是豪华住宅还是普通单元均是如此。2007年香港新上市的豪宅由2005年的1,055套锐减至70套。而普通单元的新供应量则较上年减少44%，至8,700套。
在供应吃紧的推动下，豪宅价格去年上涨了38%，以致于隔三差五的就会在头版上出现豪宅交易的轰动新闻。去年11月，香港一套面积7,000平方英尺的豪宅以3,600万美元价格成交，相当于每平方英尺5,140美元。而在此之前几个月，维多利亚山顶一栋豪华别墅则卖出了2,700万美元，相当于每平方英尺5,270美元。去年普通住宅的价格也在迅速上涨，不过涨幅要温和一些，只有14%。而分析师称，这意味着普通住宅的价格会有更多的上涨空间。
在通货膨胀吃掉银行利息，并引发股市动荡的情况下，利率成为吸引香港居民将现金投入楼市的另外一大诱因。房地产是规避通胀风险的一个传统市场。
香港大型房地产经纪商美联物业(Midland Realty)企业拓展主管谢梓 (Gordon Tse)表示，在如此多的有利因素推动下，香港楼市很可能会继续升温，但难以预测具体会“火”到何种程度。
这是否意味着香港楼市正出现泡沫？
分析师在提醒购房者要谨慎出手，因为利率可能还会下调。渣打银行(Standard Chartered Bank)地区经济研究主管关家明(Nicholas Kwan)表示，出现泡沫绝对是有可能的。如果今年利率继续大幅下降，就有可能推动楼市走向过热。但要判断过热的临界点在哪则非常困难。
很大程度上这要取决于通货膨胀与利率的相互关系。尽管大多数分析师均认为，今年中国的通货膨胀在商品价格上涨的支撑下会继续居高不下，但利率的变动在很大程度上将由美国所左右。而美国的利率水平要取决于美国的经济状况，后者又是比利率本身范围更广影响更大的一个变数。
ING Wholesale Banking企业信贷分析师Steve Chow表示，负实际利率只是一个助推器，而并非事情的全部。在潜在购房者看来，经济前景也是同等重要，毕竟买房对许多老百姓而言是个重大决定。而在最近，全球经济前景看上去摇摆不定。
一些香港市场的观察家指出，降息早就在意料之中，不过九十年代楼市泡沫的深刻教训至今仍让香港人隐隐作痛，因此在某种程度上缓和了楼市的升温。
此外，香港购房者的还贷负担普遍要比10年前轻很多。据ING Investment Management驻香港高级投资经理Oscar Leung称，目前住房抵押贷款还贷负担平均只占香港人可支配收入的35%，相比之下九十年代曾一度高达92%。在当时，不但贷款利率低，而且新房供应充裕。这与目前新建住宅供应缓慢的情况截然不同。
按Oscar Leung所称，如今香港的楼市要更健康。
Jonathan Cheng
