探底政府报告中的2008楼市风向！

■王方

中国房地产业又到了一个"混沌未开"的短暂调整期，一方面"拐点论"已让人们失去了观赏性，尽管有不少开发商还在"自信"地僵持，但万科等知名开发商已带头掀起了一轮降价风潮。另一方面购房者陷入到了观望，等待一个"底"的到来！毫无疑问，举棋不定或陷入彷徨是最令人苦闷与不安。难得的是，在一片茫然之中，全国两会于上周轰轰烈烈地在北京召开了，这不仅是一年一度中国政治生活中的一件大事，更为我们提供了一个观察2008楼市风向的重要蓝本。

2008年，时值中国"贯彻十七大精神开局之年"、"2008北京奥运之年"，同时还是改革开放30周年，也是＂雪灾重建＂之年，更是国际经济风云变幻莫测的一年。在这一年里，政府该当何作为？房地产业该如何作为？我们应当从3月5日国务院温总理所作的《政府工作报告》里找到答案。

 

 改革不动摇 宏观调控将发挥重要作用

 

对于改革开放，经济学家吴敬琏评价是：十七大报告对"举什么旗，走什么路"这一问题的响亮回答，全面肯定了改革开放方向和道路完全正确，成效和功绩不容否定，停顿和倒退没有出路，这成为十七大最具未来辐射意义的政治贡献。

对于过去五年，温总理也在《政府工作报告》中明确指出：改革开放是决定当代中国命运重大而关键的抉择。我们要坚定不移地推进经济体制改革、政体改革，发展社会主义民主政治，完善社会主义市场经济体制，解放和发展生产力，促进社会公平正义，实现人的全面发展。开放也是改革，开放兼容才能强国。改革开放贯穿于社会主义现代化建设的整个过程，任何时候都不能动摇。

正是在坚持改革开放不动摇的态度下，中国将在未来30年大力推进市场经济体制改革与政体改革，特别在市场经济中强调"计划性"。《报告》认为，宏观调控与市场机制都是社会主义市场经济体制的组成部分。我们要更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，增强企业活力和竞争力。同时，要加强和改善宏观调控，坚持主要运用经济手段、法律手段，发挥各种政策的组合效应；坚持区别对待、有保有压，不搞一刀切，不搞急刹车；坚持不断总结经验，及时调整政策，注重实际效果。只有把市场机制和宏观调控有机结合起来，才能保证整个经济充满活力、富有效率、持续健康协调发展。

如此，2008年的房地产市场的调控必将会继续推进，《报告》强调要抓紧建立住房保障体系。其指导原则是：（1）坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。（2）坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。（3）坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面的投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。我们要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。

笔者认为，以上措施足以表达了国家对房地产市场的重视，不仅体出出了政府在宏观调控思路上的转变，更是提升到了"民生"的层面。未来的中国楼市，将以保障为先，市场在短时间内仍为主导。首先，廉租房建设资金仍然有限，且仍需时日，且《报告》也说要"建立多渠道投融资机制"；其次，今年调控仍然要"抑制不合理需求，防止房价过快上涨"，只有房价走稳、回落才可能有效解决住房需求；第三，"促进房地产业持续稳定健康发展"仍然是最为本次《报告》中最重要指导思想之一，政府必然在今年加强市场监管力度还会加大，政府的管理、服务角色将会突出；第四，中国的住房体系已全面转向以"家庭"为主体单位，这从2007年的"9.27"房贷新政可以明显看到；第五，政府的宏观调控将突出市场化特色，避免行政直接干预，"有形之手"与"无形之手"将会对推动市场健康成长发挥积极作用。特别是在过去一年央行通过多次公开市场手段操作，取得了明显的成效。第六，《报告》里提出“要引导居民适度消费”，一方面表明“90/70”政策不会放松，另一方面也鼓励高收入家庭适度消费高品质的商品房。

 

 民生成为重点  防止通货膨胀刻不容缓

本次《报告》中用大篇幅来向公众介绍：政府对"切实保障和改善民生"的努力："坚持统筹经济社会发展，加快教育、卫生、文化、体育等社会事业发展和改革，积极解决涉及人民群众切身利益的问题。"

针对当前涉及群众切身利益的问题，《报告》认为，当前物价上涨、通货膨胀压力加大，是广大群众最为关注的问题。去年居民消费价格总水平比上年上涨4.8%，主要食品和居住类价格涨幅较大。物价上涨有多方面的因素：国内农产品价格多年在低位运行，近期的价格上涨有其必然性和一定的合理因素，但对群众特别是低收入群众生活影响较大；近年来国际市场初级产品价格大幅上升，也直接影响国内价格上涨。由于推动价格上涨的因素还将存在，今年价格上涨的压力仍然较大。同时，生产资料价格不断上升，房地产等资产价格上涨过快，防止通货膨胀的任务相当艰巨。

因此，《报告》指出：防止价格总水平过快上涨，是今年宏观调控的重大任务。必须从更加有效供给和抑制不合理需求量方面采取有力措施。

笔者认为，通货膨胀在成为国内宏观调控的重大任务的同时，房价因素亦不可忽视，过去两年，房价涨幅一直扮演着领跑GDP、CPI的角色。毫不夸张地说，房价已经直接或间接地诱发了通胀。2008年房价的回落，也将进一步拉低通胀预期。

 

从紧的货币政策促楼市加速回归理性

 

《报告》也清醒地认识到，面对国内外形势发展的变化使带来的诸多新的挑战和风险，GDP的增长也调低至8%左右。《报告》指出，经济运行中一些突出问题和深层次矛盾依然存在。近年来固定资产投资增长过快，货币信贷投放过多，国际收支不平衡。长期形成的结构性矛盾和增长方式粗放的问题仍然突出。国际经济环境变化不确定因素和潜在风险增加。当前全球经济失衡加剧、增速放缓，国际竞争更加激烈；美国次级抵押贷款危机影响蔓延，美元持续贬值，国际金融市场风险增大；国际市场粮食价格上涨，石油等初级产品价格高位运行；贸易保护主义加剧，贸易摩擦增多。国际上一些政治因素对世界经济走势影响也不容忽视。这些都可能对我国经济发展带来不利影响。