路透伦敦4月1日电---英国的房市泡沫正在破灭,导火线则是信贷枯竭,以及泡沫本身的惊人规模.
诚如美国的前车之鉴,由借贷所撑起的泡沫一旦开始破灭,就会损及经济,与原本便脆弱不堪的金融体系.
根据全英房屋抵押贷款协会(Nationwide Building Society)的资料,英国3月房价连续第五个月下滑,金融机构纷纷抽腿,停止提供便宜的贷款,忙着降低曝险部位,因业者自身要取得牢靠的资金来源都有问题.
这一点都不奇怪--过去10年来,英国房价涨了两倍,平均房价17.4万英镑,是国民平均年薪七倍以上的水准.
英国3月房价较上月下滑0.6%,仅较上年同期成长1.1%,为1996年3月以来最低年增幅.
值得注意的是,英国房市下滑,并非肇因于高达两位数的利率或失业率,而是和拖垮Northern Rock同样一个原因--信贷骤然枯竭.抵押贷款证券化市场一夕间关门大吉,在2006年时,英国所有抵押贷款的资金有20-25%来自这个市场.如今英国民众的借款需求,只能依赖其他小老百姓放在银行里的存款.由于英国消费性债务水位显着高于美国,这些存款根本不够用.
"近来传出的消息多半令人忧心,"伦敦顾问公司Capital Economics的Ed Stansfield表示."以(房价)跌势而言,看来我们步上美国後尘的机率已节节高升."
Stansfield预估,2008年房价将下跌5%,隔年再跌8%.路透上周调查30位分析师所得的预估中值也显示,今年房价会下跌0.8%,明年则跌2%.
然而,根据全英房屋抵押贷款协会的资料,英国名目房价在1989至1993年间已下跌20%.这段时期适逢利率和失业率高涨,但并未碰上全球金融危机.
依目前的情势来看,很容易归纳出三点结论.
第一点,英国房价料将显着下降,可能有如滚雪球般崩跌--一如美国.
第二点,在过度杠杆操作的经济环境下,民众习于轻松取得贷款及高房价,一旦房价下跌,就会构成极大的风险--一如美国.
第三点,当房价下跌且经济不振时,英国许多房屋抵押贷款就会变成坏帐,使英国海内外的银行及投资人灾情惨重--一如美国.
以上三点环环相扣,且有相乘的效应.
业者竞相减少放款
随着全球信贷紧缩恶化,英国银行业面临信贷无法转售的困境,放款条件即愈发严苛.近来多家英国银行业者即调高先前颇为抢手的抵押贷款产品利率,显然想藉此避免曝险部位扩大.
英国第二大贷款业者--全英房屋抵押贷款协会上周将旗下一主要抵押贷款产品的利率提高约0.5%.而英国最大的贷款机构--Halifax,其旗下部门亦调升利率0.5%.
规模较小的业者也随之调高利率,紧缩贷款条件,几乎全数取消贷款成数在买价100%以上的贷款案."许多银行实际的业务量超过负荷,"顾问公司Global Insight的Howard Archer表示."融资方面出现困难,风险看来愈来愈高."
他表示,大家对房价的看法可能急转直下,去年急着在房价起涨前上轿的人,现在又急着下轿,或决定延後购屋.
事实上,大多数的英国人都买不起房子.以平均薪资约2.3万英镑,房价约17.4万英镑算来,即使民众身上有3.5万英镑存款,时至今日也很难借到薪资六倍的贷款.
许多人开始大梦初醒,近来出炉的英国消费者信心调查报告即可见一斑;调查显示,3月消费者信心指数降至逾15年以来最低水准.
英国向来相当倚重消费者支出,而消费者支出又与房市荣枯息息相关.一般民众不是投资房市,就是依据对房价的预测进行消费.而这种情况很可能大为改观.
平心而论,英美两国的情况仍有所差异.英国对新屋供给的限制较多,且放款条件较为严谨.
总而言之,美国已经开始自食恶果,而英国在全球信贷紧缩下,也遭到池鱼之殃.现在大家也只好走着瞧了.(完)
--编译 蔡美珍/戴素萍;审校 龚芳
