2008年 6月 18日 星期三 07:14 BJT
路透上海6月17日电（作者 邹元彪）---紧缩货币政策背景下的中国房地产开发商,如今正面临着资金链日益紧张的窘境.业内分析人士指出,虽然中国经济发展令房地产业长期依然向好,但在当前较为严峻的环境中,该行业短期出现调整将不可避免,而理性回归的同时,传统的经营模式亦将发生重大变革.
他们表示,目前房地产商关键是要积极转变增长模式,调整资产结构,同时要看好"钱袋",并多渠道筹集资金以度难关;而中国为保持房地产市场稳定,则应积极创新金融工具,拓宽房地产融资渠道.
"房地产商目前首先要自救,通过行业整合,转变原有的增长模式,...才能长久地生存,"清华大学经济管理学院朱武祥教授在日前举办的博鳌房地产论坛上称,"原来是高投资推动高增长的模式,背後是持续的负现金流,我们的房地产商资产负债率有的达到70%以上,一旦资金链断就要出问题."
他认为,"维持企业融资前的现金平衡"应是地产企业增长模式的一项重要原则,要随时保留合适的现金流,以备危机发生,坚持稳健发展.
瑞士信贷(香港)有限公司北京代表处的江涛表示,由于全球金融动荡,全球性融资都出现了缩减,只有那些具有独特经营模式和潜力的房地产商,才可能更好地获得资金支持并更好地生存.
中国房地产协会最新研究报告称,银行开发贷款增量受到严格控制,按揭贷款紧缩,市场观望气氛不减,预售回款放慢,地产上市公司再融资节奏放慢、规模受限等多种因素作用,使得开发商资金链日益紧张.
而诸多房地产企业已开始另辟蹊径寻求发展资金.5月20日以来,就有万科(000002.SZ: 行情)、保利地产600048.ss以及北辰实业(601588.SS: 行情)等上市房企公告称,发行公司债券的申请获得中国证监会发审委审核通过,获批发行额度累计逾百亿元人民币.
**经营模式须变革**
参加博鳌房地产论坛的专家和房地产商认为,在这轮调整中,开发商为了生存必须摆脱过去传统的简单经营模式,进行产业升级,变革现有的经营模式,才有机会在调整中抢得先机.未来随着市场门槛的提高,具有很好经营模式和坚守稳健经营、维持较好现金流的开发商,将会获得资金支持,并成为市场主流,而一些实力不济的开发商则将惨遭淘汰.
全国工商联房地产商会会长聂梅生指出,未来房地产业发展方向,取决于三个要素,一是国家紧缩货币政策的未来发展,其次是投资者观望心态是否改变,再次是开发商现有资金多少.目前市场交易量萎缩,房价同比下降,中国房地产处在滞胀的初期阶段,亟需进行产业升级.
国家发改委、国家统计局此前公布的数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%,涨幅比4月低0.9个百分点;环比上涨0.1%,涨幅比4月低0.1个百分点.
?隆地产董事长陈启宗提到,目前业内有两种很好的经营模式值得借鉴,一种是以万科为代表的模式,快速建设,尽快出售,薄利多销,但必须管理优良,有十分好的制度;还有一种以商业地产为主的经营模式,租而不售,以长期收益为目标,但也要求反应快,经验含量较高.
清华大学的朱武祥教授表示,目前很多一流地产商负债率基本在30%以下,他并以?隆地产为例指出,该公司曾因不注意现金流,大量购地,一度沦为香港二流地产商,後来扩大现金流才重占鳌头,而很多高负债的房企则破产淘汰,"香港是经历过多次洗牌的成熟地产市场,中国也将通过洗牌,维持较好现金流、稳健经营者将会成为未来主流."
而在博鳌房地产论坛上,在美国纽约证交所上市的首家中国房地产企业--鑫苑置业(XIN.N: 行情)的经营模式亦得到多方认可.该公司以"零库存"的方式经营房地产,令其现金流充裕,11年来销售合同收入年均复合增长率高达86%.
**房价将出现松动**
出于对未来房价下跌的担心,许多与会开发商都下调了今年的盈利预期.中房集团理事长孟晓苏认为,房地产行业近些年房价涨幅过高,这是非理性的,未来的楼市将主要体现为理性的回归.
而针对上月发生的四川汶川8级大地震,业内人士指出,地震对灾区当地楼市有较大负面影响,但地震造成的心理层面因素会降低全国买房人的购房热情,从而加大现有购房者的观望气氛.
建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森称,"未来6-12个月,像前几年价格上涨比较快的沿海城市一定会有调整,当价格大幅下跌或上升的时候一定会出现一个阶段的不合理,一线城市调整还会有波动",而二线、三线或四线县一级城市房产价格,原先就没有大涨,从长远来看以後也不会出现太大的波动.
高盛上月中旬发表研究报告称,中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15%至20%,与此同时,考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素,将整体内地房地产的行业评级由"吸引"降至"审慎".
中国人民银行货币政策委员会委员樊纲则表示,"在目前位置调整,最终比最後泡沫破了强,这种调整相对及时是好事,这样的调整也是健康的".(完)
--审校 张喜良
