路透香港7月11日电---中国房地产商现在提倡学习当"猪坚强",就是那头四川大地震後坚持36天,把自己从300斤瘦到了100斤的"中国第一猪".在国家紧缩政策之下,房地产商正面对着前所未有的资金压力,大浪淘沙後究竟谁会成为"猪坚强"?
银行现在不愿意借钱给地产商,这对地产商来说,就像钢厂拿不到铁矿石,或者是电厂没有煤.老百姓买涨不买跌,就算降价卖房也未必会有人要.而最近一年以天价拿地的企业,更面临着无钱开发或被迫卖地的无奈选择.中国地产商中肯定有"守得云开见月明"的,比如品牌叫得响的行业领头羊,或最近上市,手里攥着大把现金的企业.但那些只有一两个项目的,或没赶上上市末班车的企业将会"无可奈何花落去",市场大洗牌即将出现.
资本市场投资者觉得抄底的时候还没有到来,因为还没什麽人"跳楼大甩卖",只有像美国这样,倒下一批地产公司,市场才可能触底.现在地产市场的情况是成交量缩小,卖家和买家处于僵持状态.地产商憋着等待金秋销售旺季,希望下半年能补足上半年的缺口.
去年中国出了新的规定,即外资投资房地产无论金额大小,均需到商务部备案.现在管理层担心银行会出现坏账,又放松了政策,投资规模在1亿美元下不需到中央报批,但境外地产商并没有因为政策的松动而蜂拥而至.他们觉得中国的房价相对于老百姓收入太离谱了,房贷风波後美国和欧洲可能提供了更好的投资机会.
在香港上市的大陆地产商最近一个月股价跌了20%左右,但最近因为国家宏调有放松的迹象而大幅回升.分析家们认为,这可能只是昙花一现,如果没有真正的利好消息跟上,过几天还得跌回去."今年下半年到明年上半年,金融对发展商绝对不会松的,对他们来说将会是一个难捱的严冬,"基强联行投资管理有限公司创始人陈基强说,"未来将会看到一场混战."
资金链绷紧
根据银行信贷部人士介绍,现在就算"四证齐全",符合放贷要求的房地产商也拿不到贷款,因为行业头寸没有了.而其它渠道的借贷成本很高,如果通过离岸可转债的形式借钱,利率接近20%,如果从国内企业拆借市场通过银行借钱,利率在16-17%,民间拆借利率高达25%.只有一些质素较好的企业,比如万科(000002.SZ: 行情)和保利地产600048.ss,才被批准发公司债.
有房地产商放出"要死也是银行先死"的狂言,但事实上是房地产商靠银行吃饭."国家现在是要保证银行资产,就算牺牲中国一半房地产商,政府眼睛也不会眨.以後资金面松动了,发展商又会像雨後春笋一样出来,培养一家银行哪会那麽容易?"摩根士丹利的中国策略师娄刚说.
"发展商剃头挑子一头热.国家现在不是说前面的政策就不算了,让发展商们再接着玩,最多就是放一放,让他们别断气就行了."
最惨的是那些准备上市的公司了.上市之前它们向投资者融资,一般利率在12-15%左右,但如果上不了市,则必须付出40-50%的利息.它们不管多辛苦,都必须先把钱借来,争取上市,否则10-20年的积累随时被瓜分掉.几乎在中国的每个省份,都有大型房地产商计划赴港上市.但市况转差让新股难卖,今年已经有昌盛中国地产、?大地产和宝龙集团等公司搁置在港上市计划.
分清谁会死谁不会
大震临头,给每个人的性格来了个大暴露.同样,退潮时候才看出来谁没有穿游泳裤.去年投资者关注的是地产商的土地储备有多少,现在大家最关心的是现金流、资产负债率和应收账款等财务指标.现在市场对谁会死谁不会死分得很清楚,龙头企业的市盈率稳定在20倍以上,而资金链可能有问题的中小公司的市盈率可以低到6-7倍.
地产公司的第一类就象"范跑跑",就是那个有震感後不顾学生,马上自己跑了的老师.承受风险能力弱的中小型开发商容易撒手不管,把风险扔给银行和政府身上.最近两年来一些房地产开发商高价拿地,其中不乏整家公司可能只有一两个项目的小公司.他们当中有多少还能按时履行与政府的土地出让合同呢?难免发生退地或者拖欠政府的土地款的情况.
第二类是"谭千秋",这位英雄老师在危难时刻把四名学生紧紧掩护在身下.国有房地产商有维护市场稳定的责任感,有母公司撑腰,它们资金链也不至于断裂.这类型的企业包括中国海外发展(0688.HK: 行情)、招商地产(000024.SZ: 行情)和远洋地产(3377.HK: 行情)等.中国海外上半年房地产销售额同比增长85%,反映地产业领导者正趁业内整合而增大市场份额.
第三类就是"猪坚强"了,吃草喝露水也要坚持,坚持到解放军来.比如率先降价的龙头企业万科.具有一定实力的开发商即使经营境况困难,它们仍可透过推出新项目或降低价格等,推高其销售额.
中国先是出了一个"猪坚强",现在又有一个"猪刚强",但更多的是在地震废墟里停止呼吸的可怜猪儿们.开发商虽然已经叫苦连天,但和某些行业比,日子过得还不错,起码利润率还是挺高的.他们要变成"猪坚强",就要顺势而为,降低生活标准求生的勇气,这包括大胆降价.没有危哪有机,中国的地产公司集中度很低,规模最大的万科才占2%左右的市场份额.地产商中很少有20年以上的,一生只经历过牛市,倒下一批地产商後这个行业才可能成熟.(完)
--审校 梁慧仪
