每周地产评论
■王方
中国经济似乎越来越形势逼人，11月数据显示中国经济形势严竣，有媒体认为：最惊人的，是进出口七年来首次出现负增长，情况却出乎意料的恶劣。另外，11月中国CPI涨幅回落至2.4% ，创22月的新低，而这又引起人们对通缩的担忧。对此，独立经济学家谢国忠认为，金融危机之后资产大幅缩水，引起需求下降，需求下降之后就有存货，而存货就必须降价，才能清仓。与此相呼应的是，有观察家贺承军注意到深圳地产界两位领军人物呼吁降价，有意思的是这两位——王石与陈劲松出场，再加上之前深圳市长许宗衡的“不救楼市”表态，以及深圳获称“设计之都”，都可称为之是从“深圳速度”到“深圳态度”的转变，发人深省。值得一提的是，上周的南京查处降价事件让人大跌眼镜，不知这是不是在呼应“科学发展观”和“中央工作会议”。答案是否定的。
无论如何，如何把握2009年，将变得越来越重要。12月8日至10日在北京举行的一年一度的中央工作会议指出:目前，这场金融危机不仅本身尚未见底，而且对实体经济的影响正进一步加深，其严重后果还会进一步显现。受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，加上我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，目前我国经济运行中的困难增加，经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业稳定发展、农民持续增收难度加大，金融领域潜在风险增加。会议强调，尽管我国经济发展面临着来自国际国内的严重困难和严峻挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变，我们遇到的困难和挑战是前进中的问题。会议也指出，贯彻落实明年经济工作的总体要求，必须抓住关键、突出重点。必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下功夫，把扩大内需作为保增长的根本途径，把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方向，把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。
因此，中央工会议中提出了2009年经济工作五项任务：一、加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；二、巩固和发展农业农村经济好形势，保障农产品有效供给、促进农民持续增收；三、加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整。四、深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制；五、着力解决涉及群众利益的难点热点问题，切实维护社会稳定。其中的关于房地产的内容耐人寻味:“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。加强资本市场基础性制度建设，提高上市公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”
与此同时，中国政府网在13日率先发布了《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》。意见包括9方面内容，共30条。意见要求，要落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长。保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长。根据经济社会发展需要，创造适度宽松的货币信贷环境，以高于GDP增长与物价上涨之和约3至4个百分点的增长幅度作为2009年货币供应总量目标，争取全年广义货币供应量增长17%左右。
不仅如此，温家宝总理13日出席“中日韩领导人会议”商议三国携手应对全球金融危机时还在向外界称，中国的经济刺激措施尚未结束。他在日本福冈表示：“我每天都在想，这些措施力度够不够，能不能够解决问题。”
毫无疑问，关于此次金融危机对中国的经验教训和影响，以及如何应对，中国高层仍在研判之中。在12月13日的《财经》年会上，央行行长周小川就认为，金融危机总是始于经济中某些环节过热出现泡沫后，没有足够的警惕，相关调整不足。这既包括宏观调控的不足，也包括微观层面调整的缺失。宏观调控一般都是逆周期而动，但目前的微观机制中存在着一些顺周期因素，正反馈的环节太多，在经济上升周期容易扩张，在经济下行周期容易收缩。“因此，总结经验，应该在微观机制中加入一些逆周期因素，这包括在金融市场上、金融组织的激励机制上、金融产品的结构上，注入更多逆周期因素，避免产生过大的震荡。”至于美国金融危机对于中国的影响，周小川称，最初普遍的预期是首先从出口、大宗商品价格、或者金融机构的投资损失等方面传导而来，然而从9月中旬雷曼兄弟破产之后，上述指标还没有明显的迹象时，中国就受到了强烈的影响，这可能是来自信心的直接传导——通过电视、报纸、互联网，企业家开始失去信心。“这个传导过程比人们最初想象的要激烈得多，这值得我们认真地研究。”
回到房地产业上来，其实笔者已提出过“中国经济悲观前行 楼市应反周期运行”，但从解读中央经济工作会议的角度看，房地产业应该更加要明确预期、更加务实，并要清楚自已的任务何在？即是保市场和保增长。然而，当前市场情况可谓是一片惨淡。据国家统计局数据显示：1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。其中，个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%……
因此，对于急速下滑数字，有开发商开始放大自已担忧：“目前房市面临非常严峻的形势，就销售情况看，去年是7.7亿平方米，现在只有4.5亿平方米，到年底涨不过6亿平方米，与去年相比至少少卖1.7亿平方米，这是非常可怕的前景。截至今年10月，全国只竣工3亿多平方米，也就是说竣工量只占开工量的10%多一些。如果按现在的数字看，烂尾房要超过10亿平方米。”
在笔者看来，这种情绪过于悲观，似乎一定要等到政府的大幅度“救市”政策，才能够恢复信心。事实上，这种愿望正在破灭，也正是因此开发商们才喊出了“猪坚强”，硬挺房价，试图改变商业周期，以观望对抗市场，以致销售极为不畅！
在这种情况下如何在2009年保持增长？万科的作法可能会是一个好的榜样。尽管今年以来楼市浓厚的观望气氛导致的市场萎缩还是令王石“措手不及”。但据王石透露，由于万科的“提前撤退”，使其市场占有率不断增加。特别是今年在楼市环境不好的情况下，万科市场占有率提高了50%！
其实，这就是市场的法规。市场并没有调整中消失，而是看能不能把握得住，就像股市在波动中你能不能解套，或止损。令人遗憾的是，很多人仍然在想着要在6000点卖出去，一直等着有人来接盘，等待“救市”，但确不知当下的楼市已处在了4000多点的位置上了，且可能会一路下挫下去，并经历一轮长达3-4年的熊市调整期。然而，针对近期一线城市房地产市成交上升情况，笔者对此看法是：中央刺激内需政策作用正在显现，而主动出手的开发商正在“保市场”，而没有被购房者脆弱、绝望的消费信心所打败，或是坐失良机！与此同时，我们还要警惕有人急切地喊“回暖”和“抄底”，因为这是市场劣根性的遗毒，也是再次摧毁消费信心的武器。
必须要指出的是：明智的开发商都知道，当前的楼市远远没有到要“救市”的时侯，并坚挺房价、持续观望与耐心等待，试图在调整后再大赚一笔，尽管在中国的宏观调控和全球“金融危机”的双重叠加效应下对未来预期产生了负面影响，开发商仍然相信刚性需求，并渴望诱惑更多支付能力不足的人进入市场——这正是美国的悲剧，也在中国楼市激情上演过。高高在上的房价说明了什么？说明了社会财富的极度倾斜、垄断，以及一套不能普世的骗人的价值观体系。他们编造了“房价只涨不跌”的神话，而这只会让“泡沫”越吹越大，让地产开发越发失控，更是在酝酿危机。如此以来，房子价格要比成交重要，这完全是畸形的状态。健康的市场应该是以供需为基础，以良好的信用为保障，且是可持续的。以高房价推动的经济增长不过是“昙花一现”，社会繁荣也不是“海市蜃楼”。在“金融危机”冲击之下，社会保障自然而然地重上政府重要议题，这既是反哺，也是责任回归，更是对市场的不信任。事实上，如果一个房地产市场所有人都愿意为富人而不是为穷人造房，那么其结果无非就会出现至少两种情况:一是像新加坡一样只有20%的商品房市场；二是像中国一样有近100%的商品房市场。后者的危险在于以全民需求为参照物，“地产泡沫”破灭后，“生产过剩”和社会矛盾会暴露无遗，而开发商则仍旧执迷不悟要“救市”，而这正是“保泡沫”，而非真正“保增长”。开发商和市场监管者们应当清晰了解当前楼市困局，贴近国情，并承担起一定的社会责任，减轻购房者的负担，发挥住房的社会保障功能，尽管这也正是政府的责任所在。
总而言之，中国房地产市场还在，消费还在，近期各地的举办的规模庞大的“暖冬行动”看房团，足以说明这一点。但这并不代表，购房者会很快地回到这个市场，并用自已的信用来支付这个市场,因为高房价一度让人伤透了心。与美国成熟且滥用的市场经济而言，中国仍在发展过程中。所以，我们必须要在中央刺激内需的政策下，坚定地来完善市场、保卫市场，尊重市场，让市场充当一个有效的沟通渠道和高效的分配杠杆。
毫无疑问，对改革30年的中国经济而言，“保市场”，就是“保增长”，市场是经济活力的基础和保证。只要市场在，每一笔交易都是信心的存在，2009年的中国房地产业，应在宏观上“保市场”经济，在微观上“保市场”占有率。需要政府信用、监管力量的注入，要保证市场“物畅其流”，需要市场的参与者们“百舸争流”竞自由！
