读过笔者2月28日在本栏文章的读者，便不会对近日本港利率水平正常化感到惊讶。读过这篇文章的读者，应不会对今年香港楼市可能出现的调整感到惊讶。

　　三月十八日，汇丰银行和恒生银行宣布提高优惠利率0.25%，带动全港各银行加息。这标志着香港的利率水平正常化进入了第二阶段，即不仅HIBOR(香港银行同业拆借利率)，优惠利率也开始上调。当然，香港优惠利率并未跟随美国联储在三月二十二日进一步加息，但是汇丰银行的动作意义深远。香港的利率水平(无论是同业拆借利率还是优惠利率)已不能无视市场力量，长时间、无条件地低于美元同类利率水平。港元利率水平正常化势在必行。几乎可以肯定，香港的优惠利率会在五月美国联储下次议息前做出进一步调整。

　　优惠利率五月前再加

　　香港的利率水平正常化包括三方面的调整。首先是HIBOR同LIBOR(伦敦银行同业拆借利率)之差。港元实行联汇制，与美元挂钩，其利率水平长期同美元利率水平看齐。因香港与美国经济环境上的差异，HIBOR同LIBOR之间出现些小差异是正常的，但是目前这样的息差则偏大，随时可能遭受对冲基金的冲击，这是金管局游说各银行加息的背景。其次是HIBOR与贷款利率之差。HIBOR是多数银行的资金成本，它与贷款利率水平之间的差别为银行赚钱的息差，俗称Spread。资金成本上升而贷款利率不动，意味着银行间利润水平的下降。绝大多数本港银行为上市公司，必须为股东利益负责，除非特殊情况，这种情况不会持久。在观望了一段时间之后，各银行已得出HIBOR上扬为新趋势的结论，于是贷款利率开始上调。不过这个调整过程中，明调少、暗调多，即优惠利率本身略作上调，但各类贷款优惠已大打折扣。两个月前新按揭可以做到P-2.75，甚至P-3，但现在只能做到P-2.5，很快可能趋向P-2。

　　按揭利率上调将加快

　　此外，美国的长期利率也需要正常化，而香港也需要跟随。联储已七次调高短期的联储利率，幅度达到1.75%，然而长期国债孳息与联储一年半前并无大的上升。十年期国债孳息现为4%，而联储首次加息时为4.68%(加息前为4.68%，加息后为4.6%)。随着美国通胀压力重现，相信美国长期国债孳息也会正常化，由此拉动港元长期利率，使其孳息曲线变陡，融资成本上升。

　　笔者在二月二十八日的文章中预测，香港的实际按揭利率在今年底可能达到4.5-5%水平，而今年初为2.25%(P-2.75)。如果美国经济如格林斯潘所言，处坚实增长(Solid growth)，而非温和增长(Moderate growth)，今后几个月的通胀压力会明显加大，美国长期国债孳息进一步上升，则香港的实际按揭利率水平年内可能介乎5-5.5%。

　　对利率水平预期的变化，明显地放缓了买楼人士入市的步伐，一手楼交投迅速冷却，二手楼市场略有回暖，但整体成交水平较去年有所下降。本次香港楼市复苏是有经济基础面支持的。经济从低谷强力反弹，旅游、贸易增长喜人，本土消费者信心也明显恢复，弱美元则为通缩变通胀助一臂之力。从任何意义上讲，本港楼价回升都是正常的。

　　不过，当新盘“豪宅”价格开始拋离山顶传统豪宅价格时，当某新楼盘广召天下资金竞投几个顶楼阁楼时，当卖地成交价逼近一九九七年天价时，香港楼市的隐忧开始出现。近来香港楼市的特点是一手楼炒得凶，二手楼滞后；二流楼宇当豪宅卖，真正豪宅反而卖不动，究其原因只有一个--发展商造市。

　　楼市调整幅度料有限

　　经济复苏、土地供应偏少，是支持香港楼市的两大因素，笔者十分认同。不过这两个原因已完全为市场消化，并反映在价格上。需要市场消化的新的因素是，本港资金流动性转弱，按揭成本可能远比想象的高。相信这是今后几个月最可能影响市场气氛的话题。好在香港今天的炒楼风气总体而言并不盛，多数买楼人士的财务杠杆并不过重。因此楼市短期调整幅度可能有限。至于楼市长期远景则取决于本港经济的结构性转型。

　　(本文原载于观察星报)