美东时间4月30日下午，应“哈佛中国评论”(Harvard China Review)的邀请，SOHO中国总裁潘石屹做为中国房地产界代表，受邀参加了“哈佛中国评论”第八届年会，以下为潘石屹美国

哈佛大学讲坛演讲实录。

　　主持人:下面我们要欢迎的是一位房地产风云人物，也是新概念不断推出的前沿人物，就是SOHO中国公司老总潘石屹先生。大家刚才已经从他夫人放的照片里面看到了他那些非常具有冲击力、想象的产品。他的发言也很有冲击力，大家欢迎。

　　潘石屹：我和我老婆就准备了一套幻灯片，她用了，我就没有了。所以我就给大家清谈一下吧。(笑声。)

　　2000年1月份，我和老婆来到哈佛商学院，当时说是邀请我们参加一个很大的讲座。我们来了以后到台上讲，下面只坐了十几个人听，非常冷清。会后我到隔壁的一个讲座去看，阿里巴巴的马云、网通的田溯宁正在讲Internet，下面坐着两、三千人在听，会场上挤得水泄不通。2000年1月份波士顿也下了一场大雪，天气冷的厉害，当时我有点感冒，头有点疼，回到酒店我找药，问田溯宁有没有药。田溯宁说，怎么了。我说，象现在的Internet一样有点发烧，头疼。我想Internet肯定是场大泡沫，肯定要出问题的。

　　今天的讲座下面坐的人比十几个人多得多，有四百多人。也不知道这是不是房地产的泡沫。(掌声)

　　房地产的泡沫跟价格的暴涨有关系。去年年初，2004年1月份，我过年的时候跟家里人到海南省度假。一个礼拜后，百无聊赖，最想干点事情。于是我就写了一篇文章，在网上发了。文章的题目是：《2004年中国的房价一定要涨》。到了2004年7月份，《21世纪经济报道》登了一篇文章，题目叫做《建设部不点名批评潘石屹》，这是一个逻辑性的错误，相当于说NO等于YES，因为既然是不点名，怎么叫批评我，我还说批评你呢。无论如何，从此以后我就再也没谈过房价的事情。

　　关于房地产的价格，最近几年有两派人争论得特别激烈。一派是经济学家。国内的经济学家代表人物是易宪容，就像巫婆诅咒一样，说房地产一定要死，说一定要崩溃，价格一定会暴跌。另外一派是以开发商任志强为代表的，说的同样很坚决，他说2020年之前，房地产不会出问题。除了这两种极端的声音之外，还有各种各样的声音很多，我想这就是市场。

　　市场一定要有两种声音，一种是看涨，一种看跌；一定要有两种不同的行为，一种做多，一种做空；一种人卖，一种人买。如果任何一个市场只有一种声音，一种行为，那才是最可怕的，那样市场一定会崩溃的。所以，如果我们统一思想，统一的认为房价一定要跌，或者统一认为让房价一定涨，就像前十几年我们统一思想要让股票市场跌，要让股票市场涨一样，最后这个市场一定会死亡。

　　上个星期，我在CCTV的《对话》栏目做了一个节目，我去了以后才知道这是一个《好男人》节目，一大帮女人为所谓“好男人”立了好多标准，有五十条。说着说着最后就成了中国的男人都不行，不如中国的女人。说中国的女人打篮球行，踢足球行，什么都行。最后我说，当你们认为中国男人都不行的话，举一个极端的例子，如果世上的男人都死了，100年之后，人类社会就不存在了，当然女人也一样，人类社会需要这两种人才能平衡的往前发展。同样的道理，市场也一定要有两种声音，有看涨的，有看跌的；有两种行为，有人卖，有人买。千万不要统一起来，如果统一起来的话就一定会跨掉的。

　　国内现在有一个使用频率很高的词叫做“和谐”，什么叫做“和谐”？就是要平衡发展，任何事情要有一个相反的之物才能平衡，只有平衡了才能“和谐”。作为市场，有人看涨，有人看跌，千万不要统一思想。这才是市场的平衡和和谐，否则，就是不平衡，不和谐。

　　刚才边总讲的都是宏观的，我也跟着谈一点宏观的。我想在今后的十年、二十年时间，中国的一定有两个大趋势，这两大趋势任何力量也无法阻挡。一个大趋势是“进城”、城市化。乡下人要到小城市去，小城市的人要到大城市去，这是一个不能阻挡的趋势。我特别喜欢经常到农村看一看，看到农村的人，他们千方百计希望自己的儿女能够到城市去，只有到了城市他们就算过上幸福的生活了，因为城市里面享有的文化、物质的东西跟乡村是完全不一样的。

　　前两天我看了一部电影《暖》，说的是一个女人如何向往着城市生活。这是中国十年、二十年存在一个大的迁移，这个大的迁移一定跟房地产发展规律离不开，因为他进城去，如果在城里面能够找到一个工作，能够拥有一套房子，就是实现了他们的梦想，他们父母的梦想，也是他们祖祖辈辈好几代人的梦想。

　　第二个大趋势就是“出国”、国际化。你们在座的现在都出国了。其实这个“出国”的实质是中国的国际化，并不一定是简单的让所有的都人出国，而是我们的产品和技术要出国，也要把别人先进的东西引进来。只有这样国际化了，中国才能够加入到全世界的大循环里面去，参加他们的分工，把我们的优势显示出来。如果我们不参加这个国际化的大分工，我们自己的优势就显示不出来。这两个大趋势，对中国的复兴和发展是千载难逢的机会。这两个趋势我们一定要好好的利用起来，不要盲目的阻碍，借助这两个大趋势，让我们国家走在世界的前面，这两个趋势一般的人也很难阻挡得住。

　　在这样的趋势下，房地产行业发展有了空间很大，可是在发展过程中出现了一些的问题，需要我们去发现和解决。任何一个进步都是跟学习和掌握先进的技术分不开的，如果我们不能掌握先进的技术，我们的发展就不健康，中国房地产的发展也不例外。现在国内的发展有些多城市的建设完全不跟国际接轨，自己按自己的爱好和审美去搞一套，跟别的国家发展几百年的城市吸取的经验完全是反着去做。

　　我举一个例子，一个月前偶然看了一本书，是一个美国人写的，据说在美国城市建设和规划的经典著作，叫做《美国一个伟大城市的生和死》。这本书上说，在美国发展建设过程中有很多经验教训，其中一个经验教训就是每个城市要独特，不要千篇一律的。现在你去中国的一些城市，都不知道你到了这个城市，与别的城市一样，没有自己的历史和特点了，一些古老的城市就这样失去了城市的价值。另外，它总结作为一个健康的，生机勃勃的城市，应该具有四个要点：

　　第一个要点：功能要混合。一个城市的功能要多元化，一个城市的每一个区域也应该是多元化。你如果现在到广州去看一看，他们的那里的房地产商喜欢开发郊区的“大盘”，其实根本不是在广州郊区了，都跑到番禺东莞这一带去建设这些最大的住宅项目。比如有位房地产商建了一个可以住两万多个家庭的居住社区，这里面只是居住，其他的没有任何教育、工作、社交、娱乐的功能。这是一个错误，一个别的国家发展过程中已经犯过的错误。最后在这里面居住的人肯定找不到工作，这样会存在很大的问题，不能健康的发展。因为，没有功能的混合，最终将失去活力。

　　当然我们做的项目是不错的，没有犯类似的错误。我们做的是SOHO，什么功能都能混合起来。

　　第二就是街区要小。可是我们现在，尤其是县级的一些城市，每一个城市里面都要建很宽的大马路，互相攀比，谁的马路越宽敞越好，谁的广场越大越好，谁的草坪越大越好，其实跟人的尺度正好是相反的。

　　第三是不同年代的建筑要并存。我们上午去到麻省理工学院去，发现里面什么年代的建筑都有。可是我们现在偏要一定要一意孤行，要“三通一平”“七通一平”，就是让地面什么东西都没有，还要挖地三尺，把上面无论什么年代的建筑都要拆掉，拆平，才能建设新建筑。

　　最后一点是要有一定的密度。如果没有一定的密度，很难形成这样一个都市的氛围，也不热闹，而现在我们无论是在小城市，还是大城市，只强调限制容积率，限制高度，所以城市繁华区就很难繁华起来。这些都是别的国家发展了许多年积累的宝贵经验教训。中国现在大规模建设，在未来的几十年时间，我们今天的建设可能会影响好几代人。

　　所以中国迫切需要你们这些留学生把别人城市的先进技术和经验带回中国去，让中国的城市建设的更有活力。

　　谢谢大家。(掌声)