出现这种情况的可能性有多大？对此，美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)主席格林斯潘(Alan Greenspan)上周表示，房地产市场不大可能出现全国性的泡沫，但一些地方市场确实存在泡沫的迹象。他说，房地产市场不大可能出现普遍的价格下跌，即使真的出现这样的情况，对经济的影响也不会太大。
虽然房地产价格不大可能像网络泡沫破灭时的网络股那样一跌千丈，但其后果可能更严重。
股市的牛气冲天和房地产市场的欣欣向荣看来相似，实则有很多重要的不同点。
最大的不同在于股票是金融投资工具。你可以心血来潮卖出一只股票，而不必非得再补入一只股票。但如果人们卖出一栋房子，他们通常都得搬家，这不仅成本不菲，而且还需要花费大量的时间。
房地产出售的成本也要高得多。格林斯潘称，房地产的交易成本接近房价的10%。相比之下，大机构买入股票的交易成本通常只有1%-2%，费城理财公司Aronson Johnson Ortiz的执行合伙人阿伦森(Ted Aronson)表示。
这有助于解释为何2003年美国成屋和预售屋的销量大约占房屋总数的6%，而纽约证交所的股票年换手率是100%左右。一栋房屋的出售周期通常需要几个星期，而一只股票的出售几秒内就可以完成。
而且，股市要比房地产市场更具有同一性，股票的走势受许多相同因素的影响，并常常是作为一个组合的一部分进行买卖。而房地产则更多地受地方因素的影响。股票可以卖空，但即使你看跌房地产后市，你也不能卖空房地产。
由于上述种种因素，股票价格的波动往往大大超出房地产价值。
经通货膨胀因素调整后，美国联邦住屋企业督察局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)指数所反映的房地产季度平均价格以及标准普尔500指数成份股反映的股票季度平均价格均较1976年下跌了三分之一左右。但房地产实际价格较上年同期的最大跌幅仅为6%，出现在1980年，而股票实际价格的最大跌幅为26%，出现在2003年第一季度。
如果以史为鉴，房地产市场价格暴跌的可能性要大大低于股票崩盘的可能性。但切不可因此而大意。
自1941年以来，股市从未连续三年下跌，直到2000年-2002年的下跌周期。而房地产价格则三十年来从未有过大跌，但自1995年后，它们也从未出现过大涨。
如果房地产价格下跌，对经济意味著什么？“房地产泡沫破灭更为糟糕，”哈佛大学(Harvard University)经济学教授、前国际货币基金组织(International Monetary Fund, 简称IMF)首席经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)表示。
为什么？首先，房地产价格比股票高得多。根据Fed的数据，3月份美国人的房地产价值相当于国内生产总值(GDP)的145%，而股票和共同基金在2000年的高峰时期也只相当于GDP的130%，目前仅为82%。其次，股票财富集聚在最富有的美国人手中，而房地产财富的分布更为均匀。
家庭能更好地利用现有的房地产资产，为购买新房或其他物品融资。目前按揭贷款和物业套现贷款下抵押的房屋大约有7.7万亿美元，而投资者在证券经纪公司帐户中的保证金贷款总额仅有1,940亿美元。由于同样的原因，房地产价格的下跌会让更多的银行贷款面临风险；抵押贷款目前占美国商业银行资产总额的40%，按揭抵押证券占16%，股票还不足1%。
一些经济学家对房地产对消费支出的影响要大于股票的观点持有异议。他们指出，股票的确主要掌握在富余阶层的手中，但这个阶层在消费支出中也占据高比例。这意味著这个阶层对经济的影响相对来说要高得多。
但罗格夫表示，房地产的财富效应要大于股票，1984年至2000年IMF对美国和类似经济体的研究显示，股票财富每减少1美元，家庭支出就会减少4美分，而房地产财富每减少1美元，家庭支出就会减少7美分。罗格夫表示，这种效应可能还要更大，因为现在的买房人更多地依靠贷款。
IMF在对全球范围内的房地产周期进行研究后发现，一旦房地产价格暴跌，私人消费就会立即急剧下降，而股市暴跌后，私人消费的下降幅度就会小得多，而且也更加缓慢。虽然房地产价格的下跌幅度（经通货膨胀因素调整后，平均为30%）通常要小于股市(45%)。在IMF研究的阶段，美国从未经历过这样规模的下跌，因此也就不清楚全球经验在多大程度上适用于美国。
香港时间2005年06月14日21:28更新
