主持人：谢谢赵总精彩和详尽的演讲！我们下面我想摩根士丹利这个名字大家都听过，他在中国不管在哪哪个行业都做了很多很多的事情，现在我们荣幸的请出摩根士丹利总裁梁翔先生给我们讲讲关于近期中国房地产公司海外IPO实例经验，有请梁总。
梁翔：非常感谢主办方给我们这个机会讲讲IPO实例的经验。今天早上吴行长说中国房地产公司面临的问题就是说银行的贷款太多，但是股本不够，那么这个股本不够怎么办呢？那就是要上市或者私募，现在A股的市场渠道开通，那么可以到海外去，到到海外去可以做一个IPO。应该说05年下半年对房地产门户是敞开的，这里面广州富力地产公司的上市三个月之内它的股票表现翻一番，同时在最近这些大型的上市房地产公司，比如说万科、还有中国海外等等，他们的业绩都非常的好，重新点燃了投资者对房地产板块的兴趣。我们摩根士丹利在这个融资的过程里面扮演了一个比较大的角色。那么我简单介绍一下我们公司的房地产业务。
从这个图大家可以看到，我们在所有大的金融市场，还有全世界主要的城市都有我们的分支机构，而且有400多名人员是从事房地产投资业务的。在亚洲我们也非常活跃，包括亚洲的所有的主要的国家，还有澳大利亚我们都有投资的业务。在金融服务的方位上我们也是提供了全方位的服务，比如说最传统的投资银行的业务，就是中介的业务，包销上市的业务，我们在近五年有三个IPO，三个里面一共募集了50个亿左右的资金，其中两个我们涉及的金额是40个亿，如果说IPO我们在近五年囊括了80％的市场份额。我们认为中国房地产在海外上市的企业最近这两年是一个大丰收的年，大家可能从这个图表可以看到，红线是他们的营业额，你可以看到现在的营业额已经有350个亿左右，这个大概是9个上市公司加起来的营业额。在任何一个资本市场应该是不小的营业额了，他们的市值已经很大了，这个应该是容量很大的板块他们才会有投资的兴趣，前面上市的公司已经为咱们打开了门户了，现在这个市场的容量已经非常大了，而且也有很多成功的案例，比如万科、中国海外，还有最近的富力地产，上海福地等等。大家可以看到五年前这个板块是比较差的，利润率只有5％左右，几个公司加起来利润只有10个亿的人民币，去年已经有接近50个亿的人民的比利润，平均税后利润率已经达到21％，就算我们把他们的非经常性的利润抛掉之后，平均还有15％的利润率，这个在任何一个行业都是一个比较值得骄傲的业绩了。
投资者最关心的是回报率，那么这个回报率我们可以看到上面粉红色的线是股本回报率，今天股本回报率的水平已经达到了17％，那在中国所有的在海外上市的企业都算是很高的水平，总资产的回报率已经达到了6％已经超过了借贷的成本了，所以财务上的健康水平也是非常的高。再看一下，相对于还没有上市的房地产公司，这群海外上上市的房地产公司他们的财务状况应该是说最好的，大家可以看一下他们平均的股本负债比例还不到50％，而且手上的现金也很多，比如说整个行业加起来现金有150个亿，到今年上半年可是100个亿多一点，总体的负债还不到300个亿。这里也反映了一个所谓的转折点，因为大家可以看到过去五年他们的现金水平一直在上涨的，但是到了今年上半年可能大家都对这个市场非常的看好，开始花钱去买地，虽然说宏观调控把中小型的开发商贷款的额度都很压下去了，其实他们都得到了更多的额度，所以他们也觉得现在是一个很好的机会去圈地，或者扩大他们的版图，所以他们也在一个安全的水平上提高他们的负债比例，更多的是提高他们长期的负债比例。
现在看一下最近这几年融资的情况，这个就是说股本的融资，这个蓝色的是IPO，大家可以看到在04年之前资本市场的渠道是不大畅通的，04年只有一个首创的IPO，04年也只有一个IPO是上海福地。这个是富力地产的IPO大概是23个亿。今年全年从1－7月份整个市场非常的低靡，富力地产上市后投资者尝到了买地产股的甜头之后，他们对别的地产股大大增长了他们的兴趣，合生也是趁着这个机会不光是做了一次蒸发，昨天还了债券。去年有一个中国海外发了七的年债券，刚刚是合生也发了一个3个亿美金的债券，所以我刚才说，现在资本市场的大门是敞开的。我简单的讲一下我们做的两个IPO的具体的情况。上海实业上市的时候是牛气冲天，觉得大海在五年之内就会超过美国纽约，很快就成为世界金融市场，所以他们拿到了11.8倍的信誉，这个应该说在所有中国房地产在海外上市的公司里面拿到最高的信誉。另外一个是投资者关心的一个评估的标准，就是所谓的对净资产的折让，他们是零折让，他们当时投资群体主要是香港的散户，当时好像是几百倍的认购。到了富力上市的时候，刚好是很多宏观调控政策出台的时候，所有这些香港散户跟中国和亚太的基金对这个股票一点兴趣都没有，被迫要用一个比较吸引的评估的价格去发售股票，他当初发了8.1倍的适应率，对净资产的折让有44％，应该说这个资产不是总资产减掉负债的净资产，应该说是一个市场价格的净资产。另外一个发生变化的是就是投资的群体，以下我会更详细的给大家介绍一下，过去投资中国股票，无论是房地产股票或者是别的行业的股票，主要的投资群体都是上面的三组，一个是香港的散户，大家如果听说股票在香港几百倍的超额认购，就是说这些散户；另外一个就是专注中国跟亚太地区的股票投资的基金；还有一个就是香港的企业投资者，像赵向先生代表的长江实业等等，他们有时候也会活跃的投资这些中国上市的IPO的公司。过去都是靠这些人，特别是中国跟亚太地区的基金，他们一般都起了一个领头羊的作用，他们可能付多少倍的适应率去买这个股票，那么很多投资人都跟随着他们。
我们当时公开认购只有30多个人认购了股票，那我们至少需要300个户去认购这个股票，才能够允许它挂牌，到最后是我们通过我们的所谓的大户的网络，找了几百个大户，每人买了2千股，才把这个东西通过了，反倒是冒出了一批生力军，他们是一些环球的风险投资基金，还有环球地产的专业基金，这些主要是以美国为主的地产专业基金。他们这些基金有些什么特色呢？就是他们的资金量非常非常的庞大，比中国基金或者亚太基金的要大几十倍，他们为什么突然间对这个有兴趣呢？我个人估计，通过跟他们沟通时候发现，他们觉得他们传统的市场，也就是说美国的房地产市场已经经历了好几年的好景，从泡沫之前他们一直在赚钱，但现在利息的的周期以往上走 ，而且很多人都在喊有什么房地产泡沫，甚至有时候格林斯潘都说有什么房地产泡沫，所以他们要找一些别的房地产市场去投资他们的钱，但是他们对中国房地产的看法跟亚太基金的开发非常不一样，上面这拨人觉得他们对中国的了解非常的深刻，他们看到这么多宏观调控政策出来的时候，他们觉得这个市场肯定会有一个调整，这个时候不是买中国股票的时候，这拨人是看得比较长线一点，他觉得他们要头三年五年甚至是七年，他们觉得相对于美国、香港、日本的房地产，中国的房地产还算是一个比较低水平的时候，而且增长的空间也比较大。所以如果他能够买到这个行业里的领导者，就算是短时间内有一个不大好的表现，那长远会有盈利的。
应该说英国的市场都是在上升，所以他们没有分散风险的机会，所以他们觉得中国的房地产市场已经到了可观的规模，现在头四大房地产公司已经超过了100亿了，所以他们帮人对中国房地产股票产生了很的大兴趣，而且以我们的经验到目前为止买了富力地产股票的哪些客户很多现在都没有抛，所以当时他们说是长线投资者，也是没有说谎。现在我们要面临的问题就是，已经到海外上市的企业都是比较大的上市公司，比如说中国海外、富力、合生还有万科，那么这个问题就是说，我们这些后来人我们要怎么去跟他们比，怎么去说服这个投资者把他们投别的房地产公司的钱，换到怎么公司的股票上面去呢？这个是比较费劲的，因为他们这些都是巨人了，你站在巨人的阴影里面是很难有很大的生存空间的，所以虽然说资本市场的门是开的，但是要挤进去也不太容易。这些基金他们需要的是一些什么东西呢？他们第一个希望找到一些非常专一的公司，专一就是说在一个地区的专一，或者你是北京最大的开发商，或者是天津最大的开发商，或者是几个地方的领导，这样的话是一个卖点；另外一个你也可以在产品上面专一，比如你是专门做商场的，或者是专门做工业的，这个也可以有另外一个卖点，你不需要跟现在已经上市的房地产企业去硬拼，你可以找另外一个卖点包装自己。
另外一个，新的投资者比较看中的就是规模，因为他们自己规模非常大，所以他们需要投的项目也是要有一定的规模，比如说在营业额方面，或者是土地储备方面，市场份额方面，这方面都需要有一定的规模，这个也是可以吸引到他们的一个地方。更重要的就是回报率了，这个回报率对他们来说最重要的是股本的回报率。刚才我也给大家演示过了，现在整体板块的股本回报率是17％，如果达不到这种水平那么这个吸引力就会打折扣的，没有一个股票是卖不出去的，问题是价格的问题，如果水平达不到唯一的办法就要大这了，我觉得这个是大家不愿意看到的事情，还有你利润率，你每年业务的增长率，还有你可以给股东分红的比例，这些都是他们非常关注的数据，所有这些投资者他们在买进去一个东西之前，他们最先考虑的不是要不要买进去，而是说能不能出来，有没有什么风险，他们觉得最大的风险就是管理团队。
他要知道你这个管理团队是不是专业、可信，你们的利益是不是跟投资者的利益是站在同一条战线上面的，这样的话他们就会放心。还有一个看你们成本的控制，他们会把所有这些上市的一些过程都是一个比较的过程，不是一个绝对的过程。都是通过比较之后而且各方面的比较之后才会得到一个综合的评价。那么成本还有负债的水平都是他们觉得风险最大的地方，负债水平其实也包括现金管理能力是怎么样的，这些都是他们非常关注的，最后就是股票的定价在哪里，这个是通过一轮的论证之后才会得到。那么我大概想总结一下的就是说，资本市场的门对于地产主来说是打开的，但是我觉得这是一个有限的打开，要冲进去的话，需要我们大家有充分的思想准备，有充分的工作上的准备，去令自己的公司可以跟前面已经出去的巨人可以跟他们比，要不然就是硬拼，要不然就是用另外一个角度，用自己的特色避开他们去推销你们自己。我就讲到这里，谢谢各位！
