对开发商而言，“钱从哪儿来”是宏观调控以来压在他们心头的一块巨石。既然2005年最让开发商头疼的还是资金，房地产开发融资渠道的变革就成了这些企业急于寻找的出路。
宝剑出鞘———首只REITs香港上市
自2005年12月21日内地第一只房地产投资信托基金（REITs）———广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联交所开售以来，关于越秀、关于REITs显然已成为房地产金融里倍受关注的字眼。有人认为，这是内地房地产金融的标志性突破。而越秀此次募集到的17亿多元的港币，也无疑让正对资金饥渴难耐的内地开发商看到了一泓清泉。
事实上，除了越秀集团，大连万达、天津华银控股等一些内地企业也正在摩拳擦掌，准备分食这块蛋糕。此外，华润、深国投等也传出筹备发行REITs的消息。
但是，分蛋糕也是要讲条件的。
越秀集团之所以能够顺利上市，主要是得益于其本身固有的一些条件。它的4项内地商场物业均地处广州市区的黄金地带，包括城建大厦、财富广场、维多利亚广场及白马商贸大厦若干单位，是办公楼、零售及其他商业用途的投资收益型物业。除了越秀的红筹背景，这些物业的稳定回报率应该是香港方面最看重的大筹码。
在多元化房地产金融体系尚未成熟之时，无论是夹层融资，还是REITs，都是一种值得尝试的方式。但是在去尝试之前，必须要想明白，这样的方式是否适合自己。诚如深国投相关人士所言：从拿地到建成物业期间，实际上REITs帮不上忙。他们也考虑先通过发行信托以获得资金，等商业中心发展到一定程度并产生稳定回报，再考虑发行REITs。
如果开发商所拥有的资产质量不能获得市场的认可，那么发行REITs无疑是一种非常冒险的行为。越秀拔出了REITs这柄宝剑，也聪明地利用自身优势赢得了满堂彩，但是后来的接剑者能否也皆大欢喜，就要仁者见仁，智者见智了。
用剑之道———必须谨而慎之
海外发行REITs关卡重重。首先，发行REITs对开发商的物业规模要求较高，一般要求是至少要整合有4-5个物业；其次，对于发行REITs的地产商而言，拥有已能够产生稳定租金回报的成熟物业是到香港上市融资的前提。
业内分析人士同时指出，在成立一个REITs的过程中，内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下，这实际上就是外资购买内地物业，需要付出营业税、契税，还有各种中介机构的估价等服务费，不仅代价不菲，而且存在较大商业风险。由此看来，REITs也不可轻易地信手拈来。
央行副行长吴晓灵认为，开发企业如果要用信托基金的方式解决融资问题，应该建立权益型的基金而不应是债权型的基金，让基金持有人承担投资风险的同时享受投资回报。实践也证明，与信贷类REITs相比，权益型REITs更能较好地满足房地产业直接融资需求。但目前尚无相应的法律法规和对合格的投资人的划分标准，而由此产生的一些不稳定因素，如参与信托计划的人缺乏应有的承受力等将成为较大的市场风险。因此，他建议尝试通过多种渠道，充分发挥保险功能，防范房地产金融风险。
在近日由搜房网主办的中国商业地产年会论坛上，政府、专家学者以及业内人士代表等也就融资问题进行了精彩论述。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生认为，现在需要的是与承担风险相应的金融工具，通过金融创新来解决现阶段房地产发展所遇到的金融问题。REITs无疑是一种好的方式，但是REITs全都在海外发行却并不是好事情，其实中国本土的资本是非常丰富的，因此如何发展有中国特色的REITs，应该是下一阶段要认真研究和思考的一个问题。
但是，要发展中国特色的REITs，就意味着从政策层面到管理层面都必须有一个非常系统的制度。美国万通投资银行董事、经济学家孙飞先生也认为，发展有中国特色的REITs是未来的趋势，而它作为国际上主流的融资形式，使用时应遵循四个原则：一是具备商业地产的产权完整性；二是具备商业地产的经营完整性；三是打包的资产质量要有保证；四是要有稳定的收益。
看来REITs好用，但未必是每家每户都适合的大众工具。作为时下最受关注的融资工具之一，REITs固然有其特点，能募集到大量资金也为开发商带来了不小的支持。但是，诚如各位专家所言，健康、稳定地发展多元化融资渠道，让REITs发展得更有中国特色，将是未来方向所在。
