经济学家相聚深圳论衡国策的机会不多，而为了房地产话题而来更是少之又少。5月26日，由世联地产和新财富杂志社共同主办的一场房地产论坛在华侨城威尼斯酒店举行，除了少数几家媒体，几乎清一色来自珠三角的一线开发商，场面热烈火爆，称之为狗年最旺的房地产峰会并不为过。获邀主讲的嘉宾包括瑞士信贷第一波士顿亚洲首席经济学家陶冬，北科大教授赵晓，北师大教授董潘，以及新财富最佳分析师，国泰君安首席地产分析师张宇。天作之合，论坛选择的时间和地点都很引人注意，新的国六条出台后，深圳以及珠三角开发商急于嗅到政策走向与行业发展趋势的蛛丝马迹。
首场演讲由成功预测上海房价会跌的瑞士信贷第一波士顿（CSFB）亚洲首席经济学家陶冬开波。陶曾经预言2005年上海房价跌势，而他的观点受到极大的关注是因为他的视角，他的研究方法与研究成果对于越来越复杂的房地产行业而言无疑具有相当的说服力。
陶冬：谢谢陈董事长。女士们、先生们，下午好！炎热的深圳天气、炎热的深圳房地产，在我做出一个演讲之前，我想先听听大家的意见。经济学家的意见往往不被重视，很多认为经济学家的观点不过是在赚些稿费，相信在座很多朋友们是在实业中打滚的，很多朋友在媒体中每天接触真实的情况，另外还有很多学者朋友每天花时间在这方面做研究。
第一个问题，今后6个月，大家认为房地产往上走的请举手。多数人好像没有举手。我换一个问题，大家认为会往下走的举手。看来中间派占多数。
第二个问题，两年深圳房地产向上走的请举手。好像多了一些。谢谢！
四、五年以后深圳房地产向上走的请举手？跟两年的差不多。
中国房地产六个月向上走的请举手。没人举手，呵呵。两年认为向上走的请举手？稍微多一些。五年向上走的请举手？谢谢！
我个人的看法无论是深圳房地产还是中国房地产，今后六个月是向上走的。我个人的看法是无论是深圳的房地产还是全中国的房地产，如果以两年计算的话会出现一次比较明显的调整。又是我个人的看法，如果我们以五年计算的话，中国的房地产会涨、会接着涨、接着大涨。
我的演讲是以图片开始，非常遗憾的是来的时候发现这里没有大喇叭，音响效果就出不来了。这幅非常平和、阳光灿烂的画面代表的是中国现在的房地产市场，唯一的不同就是这里的阳光没有中国房地产这么大。总而言之，我们处于一个相当美妙的环境中。
“国六条”(图)，本来应该有一个非常大的雷声出来，但是由于我们的音响效果给浪费了。“国六条”是中国房地产晴空中打响了一个霹雷。政府对房地产态度出现了明显变化，陆陆续续会一批政策出台，在炸雷之后正是中国的房地产，我认为政府会有政策出台，但是近期内中国房地产依然会维持在目前这么一个相当活跃、欣欣向荣的景色。
理由很简单，这是中国今天的储蓄利率是2.25%。如果我们把通货膨胀排除掉的话，如果我们再把通货膨胀加上20%利息税的话，今天有14兆人民币坐在银行里拿着零利息。如果我们把这个投入房地产的话，多数城市，中国平均房地产回报、租金回报是在4%-6%，换句话说，如果你有钱，今后几年不需要用钱，你不把钱放在房地产是傻子。
今天的中国正在出现一个资金从银行体系逐渐转向其他资产，转入房地产、股市。理由很简单？就是因为今天中国的利率水平过低。不要怪发展商、不要怪炒家，今天中国出现房地产过热现象的根源在政府。我们相信政府在这个问题上已经表明了一个立场。中国的贷款利率在4月底上升了0.27%，我们认为银行的储备金利率会在短期内上调，在今年夏天之前中国的利率水平还会进一步上升，大约再来一个0.27%，同时按揭首期贷款比例会从目前的水平提高到40%-50%，换句话说，在金融环境上会有一系列的变化出现。这会对于整个中国金融环境产生什么样的影响？我打一个比喻说，中国今天所采取的金融措施不过从一个漫溢的池子舀出一瓢小水，美国、日本、欧洲，几乎所有国家不约而同于本世纪出将利率水平拉到一个超宽松的水平，但是从2003、2004年开始，几乎全球不约而同利率出现了正常化。美国联储连续加息16次，但是我们中国的人民银行不过加息2次。中国货币正常化远远落后世界其他国家。根据我们计算，中国储蓄利率水平需要上调2%，中国的贷款利率水平需要上调3%，那么他的利率水平才会回到中性水平。只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映。这次加息和下一次加息不过在水池里舀出一勺水，离漫溢的水池舀干还早着呢。恰恰在今天利率超低的水平，中国央行、中国政府在制造一个资产的泡沫。
为什么政府短期之内不会一下子把利率抬上来？为什么政府不会一下子把房地产打压下去？理由也很简单。因为今天中国的过热和两年前大不一样，今天我们并没有看到通货膨胀太大的压力。你再看看下面这两个图，今天真正的投资增长，蓝线是工业投资增长，并没有出现一个极其重大的反弹。真正反弹的一个是基础建设，一个是房地产。基础设施的建设是一个好的建设，中国今天基础设施不是过剩，而是不足。提高生产力对于中国长期生产力的提高、长期经济繁荣有着重大的意义。基础设施对于把增长点从目前的沿海转移到农村地区、内陆地区有着至关重要的作用。恰恰因为这样，我不认为即使投资出现了反弹，中国政府真的会在基础设施上踩刹车，剩下就只有一个，房地产。我认为今天的中国政府从中央到地方，对于房地产始终采取一个矛盾的，既爱又恨的，一方面房地产价格不能升的太快，必须控制。另一方面所有人都知道，房地产是中国经济的支柱产业之一，是地方政府财政最大来源之一，也是提高人民生活素质的主要途径之一。
我认为今后六个月，我们会有一批又一批的措施出台，但是每一个措施不过是晴空中间打一个雷，雨点并没有落下。尽管我们看到云层越积越厚，但是相当长一段时间我不认为房地产真的会出现一次重大的调整。
什么时候政府会对房地产作出更大的调控？你们不用问我，我不知道。你们也不必问总理，总理今天也不知道。但是你们可以留意在网上、在报纸上，当民情对于房地产价格上涨的愤怒进一步激化的时候，就是下一轮更加激进的、更加果断的房地产措施出台之日。我个人认为，早的话在明年上半年政府会对这个问题作出一个比较明确的判断。到底是现在刹车，因为从今天到明年上半年中国房价还会涨一段，到底是现在刹车还是等到北京奥林匹克之后？我个人感觉是等。扎几个绷带再等等。我的感觉是等北京奥运之后，中国房地产会出现一个比较大的调整。不排除这之前如果房地产价格出现一个进一步相当明显上升的话，政府会痛下杀手，但是更大的可能是政策不断的出台，但是对过度流动性的调整、房地产市场的不规范是做出一些无关痛痒的调整。在一批又一批资金从银行流向房地产市场、流向股市的情况下，我们看到房价进一步上涨。
等到政府痛下决心要压房地产的时候，什么样的措施能够压下来？不是利率。不是银行储备金率。也不是银监委的窗口指导。打压房地产的最好手段是税收。这是定点炸弹，其杀伤力在一年以前控制上海市场已经有了明确显示。但是税收政策很多是由地方政府控制，地方政府并不希望过度打压自己的房地产。对于控制价格上升的态度上，北京和地方有着明显的不同。北京花了18个月最终才使得上海就范，采取了一系列的税收措施。我相信北京在打压各地房地产市场上也需要一定的时间，这就是为什么尽管今天“国六条”出台，我认为真正的措施能够对房地产起到同样的措施还没有出来。北京确实面临一个问题，一方面希望控制房地产价格。但是另一方面，又不希望采取一些措施实际上打了一巴掌在发展商身上，结果导致供应量的下降。有些发展商在加息提出加了息我反而松了一口气，我想他这句话没说错，确实加一次息、加两次息对有实力的发展商来讲根本无关痛痒，但是也不要乐得太开心，如果北京想痛下杀手的话，招数有的是。给大家举个例子，只要北京有一天宣布禁售楼花，发展商肯定受伤。
我今天进来才知道是房地产高峰论坛，当时定的题目是经济展望，有些问题未必和房地产有关系，我也先过一下。恰恰是中国的房地产出现一个突飞猛进式的发展，中国对于商品的需求也有了大幅度的提高。在今天的国际市场下，美国联储决定了金融升跌。而中国房地产决定了原材料商品价格的升跌。过去两天，原材料价格出现了明显的调整，我个人观点是只要中国房地产不出大事，中国需求会维持在相当高的水平。我个人认为在经过一轮由于美元汇率出现的变化，商品价格是向上而不是向下。
最可能出现的政策方面的反映是什么？我认为今年主要的政策集中在少量的货币政策和信贷政策的控制。地方政府尤其是被中央明着暗着点名的政府，会有一些措施出台。但是从目前我所能看到的各地态度，对于房地产基本上是以些微控制为主。大家看看今天对于房地产“国六条”的提法就知道，部分大城市出现了一些过热现象，其实你到地方走走去，真正房地产价格涨翻一番甚至更多的不仅仅是北京、深圳，多得是。但是这句话后面所隐藏的是总理以及政府官员对于房地产市场的态度，今天是一个局部的、小规模的问题，这就是为什么我认为在措施上也是局部性的、小范围的、轻手轻脚的。但是到了北京奥运会前后，我认为一次更大的调整会出现，而这个调整规模我估计至少1年到2年，大家都知道去年我对于上海房地产喊的很凶，上海房地产的下调基本应了我的说法，但是之后掉的幅度比我想象小。对于北京房地产我没有叫，其理由不是我没有看到北京房地产供需之间的脱节，但是北京房地产与上海房地产有一个本质的区别，就是北京没有二手市场。在没有二手市场的情况下，价格的下跌空间要小得多。只有在政府采取极其强烈措施，逼着发展商没有路走，只能减价、出货的情况下，价格才可能出现比较大的调整。我个人认为，如果政府措施是温和的，中国整体的房地产市场包括北京的房地产市场还能够维持一段时间，直到政治因素重大的北京奥林匹克之后，才会出现由于进一步的政策而带来一次周期性的调整，到那个时候供需不平衡将成为主要的问题。
我们对于中国经济的预期，2006年我们估计是10.1%，现在市场上估计是9.6%，中间最大的差别我们认为是固定资产投资。我们估计由于房地产基本建设，总体规模的投资增长，大概能够达到25%，而市场今天认为是22%。货币发行尽管中国人民银行会采取一系列的措施，我们认为他的整体也会维持在18%左右。对于中国经济的增长，从去年十月开始我就持一个极其乐观的态度，我估计当时是10.1%，而当时在去年10月份的时候市场估计是8.1%，在过去8个月中，市场平均值从8.1%上升到了9.6%，我估计还会进一步上升。如果政府没有重大的措施出台，我估计明年上半年中国经济整体增长会超过11%，不排除达到12%。到了下半年可能会有所放缓。
下面我想谈一下为什么中国的投资增长或者是生产过剩不会把整个经济拉下来？有很多人对于前两年钢铁投资过热、水泥投资过热有比较大的忧虑，因为有此拉动了利率，这是事实。但是另一方面大家必须要注意到，中国的投资周期从来不是靠利润周期，始终跟信贷周期联系在一起。我们现在进入一个新的信贷周期扩张，整体来讲货币信贷环境应该维持在相当宽松的局面，同时必须意识到尽管中游企业由于生产过剩而导致了大幅度的利润率下降，但是恰恰是由于中游企业的过度投资、价格下跌，下游企业包括房地产企业的成本得到了比较大的支持，他的利润水平实际上比前一段时间要高。尽管中国在某一些产业里出现了产能过剩，总体经济不会出现全面的通缩现象，同时投资增长会以进一步加速的形式出现。
从时间上来讲，我这个可能有点控制的不是太好。大家如果感兴趣的话，我就讲讲人民币。如果不感兴趣我就停下来谈谈房地产。
我觉得人民币问题实际上是茶杯里的风波。人民币破了一次“8”，然后又反弹回来了。对于我们媒体来讲这是一件很大的事。但是从7月22号到今天十个月时间里，中国人民币汇率的增值不过是1.7%。你看看美元走了多少、韩元走了多少、欧元走了多少，对于一个货币完全受控制的人民币来讲，一点点升值是大事情，但是从世界其他汇率波动来讲，这几乎不是一件事情。我认为所谓人民币升值不过是北京和华盛顿联起来做的双簧戏，做的很好。对中国来讲，他们并不希望人民币过大升值。中国经济可以承受20%的升幅，但是中国农业做不到。中国农业在世界竞争来讲相当的脆弱，如果人民币出现比较大的升值，大量的进口的外国农产品可以在一夜之间通过降价摧毁中国的农业体系。我们都知道2/3的中国人口目前仍在农村，这对于社会、经济、政治都构成重大的挑战。同时今年是中国银行改革的关键年，在目前的情况下，当你不需要采取更多的风险的时候，你的条件反而是逃避风险，我认为北京目前根本没有意愿在比目前更大的人民币升值。布什政府实际上也不希望人民币升值。这和大家在电视里、在报章上看到的有比较大的出入。美国财政部有很多非常厉害经济师，对于他们来讲当一旦关起门来讨论经济问题的时候，他们的讲话和公共场合有着重大的不同。有人就曾经非常明确告诉我，人民币升值20%可以帮到墨西哥、马来西亚，但是帮不到美国中西部，因为美国和中国之间成本的差距太大，人民币升值不过是把走往中国订单移到其他国家去。今天中美最大的贸易差额和25年前美日最大贸易差，当年是美国PK丰田、东芝、索尼，今天的情况完全不同。80%的中国输往美国产品是由戴尔、摩托罗拉、沃尔玛、玩具翻斗城带来的，一个巴比娃娃19.9美元，中国只赚50美仙，谁真正赚了这个钱？一旦人民币升值了，真正受损失的是包括这些跨国集团。跨国集团永远不会说我们把就业机会移到中国，但是之后他们在华尔街、白宫流动能力非常强，布什对这个问题非常清楚，一旦人民币升值了，受损失的不但是中国生产商，同时是美国消费者。布什选择了一个非常聪明的宣传手段，他给你一个多选择题，我们想不想公平贸易，当然要。我们想不想中西部200万个就业机会。需不需要缩短与中国的贸易差，要。但是如果把这些题目改一改，你下次去沃尔玛买东西的时候多付20%的钱，美国选民在这个问题上的是和非完全不一样。布什之所以给你一个多选择题，他选择只叫不要。一旦你逼了人民币升值，美国人民知道下一次去沃尔玛买东西的时候价格会上升20%的话，布什是失去选票而不是得到选票。
恰恰是因为美国和中国在这个问题上并没有我们所想象的利益之间的差距，双方在这个问题上实际的较量并不在于人民币升10%还是20%，而是升值3%，同时给美国开放多少中国市场的问题，布什在这个问题上非常明确，他所要的是中国的市场。这就是为什么胡锦涛主席这次访美的时候，当布什看到中国在微软订单的时候，一夜之间把所有问题的讲话全部改掉的。我觉得今后一年人民币升值不会很大，今年年底人民币对美元汇率还有目前全球汇率格局看，我们认为是7.76元。人民币对美元明年我们认为是7.56元。再升个3%左右。但是中国生产力的发展远远快过世界其他地方，中国收入水平的增长远远快过其他地方，中国GDP的增长远远快过其他地方。人民币在短期汇率可以不升，但是只要你生产力的提高还在，就等于你烧一壶水，火在下面，你硬要捂着壶的嘴，气会从其他出来。中国的工资水平会往上走，但是最重要的是中国房地产价格水平会往上走。这就是我为什么同意大家的意见，如果以五年来看，中国房地产价格还会有一次进一步比较大幅度的增长。当中国的银行改革基本完成，当中国资本项目开放基本完成，人民币升值态势会从实际汇率转向名义汇率，大概在2009-2010年，人民币汇率会有一次比较大的调整。2010年我个人估计人民币对美元是1：6，谢谢大家！
互动问答:
主持人(陈劲松)：我觉得房地产业其实是金融业。这基本没有什么太大的错误。美国把房地产放在金融学里来讲。正好陶冬是金融学的顶级专家之一，趁这个机会回答一下这样的问题。首先，在资本不可兑换的情况下，我们看到国际投行下属基金在全国各地卖东西，包括摩根斯坦利经济学家预测往下跌，但是实际在买。也就是说国际资本是不是目前宏观调控带来一个非常好的机遇？
陶冬：是。我对上海房地产问题去年讲了很多。之后大家有了一个想法，是不是我一方面唱衰房地产，另一方面我们基金大肆收购。这个向大家解释一下，实际上我们之间交流极少极少，这是非常大的机构。哪怕财政部讲的话和发改委讲的话有时候也不一致。大家更多看我是唱衰上海房地产，有一篇文章写到制止海外热钱的流入，现在海外热钱流入最大的理由是海外格局大变化。过去的时候，当你买了一个写字楼或者买了一个商场，你要握着这个写字楼几十年，今天不一样，你就找一个好项目，回报16、18%，之后打包放在一起转手到美国、澳大利亚，你们去问银行，看好不看好中国，看好。对人民币升值是不是有很大预期？有啊，但是我们进不去啊。你不必急，我这里有多少多少资产，每个资产可以保证每年12%的回报，你放了5000万进去，今天你不必拿去炒作，你给我了，保证今后40年，每年可以拿10%多的回报。这种打包行为对土地基金非常重要。为什么海外土地基金能够一批又一批的吃中国的优质物业？关键问题并不是他有无穷尽的资源，而是他这一笔钱一年里可以周转好几次。钱还没付呢，这边签了合同，那边转手就卖了。十几亿资金马上回来接你第二、三个项目，他每个基金转的是周转费。同时这对中国整个资本项目的控制带来一个很大的挑战。去年下半年我就高声疾呼对于海外土地基金需要控制。我个人觉得中国房地产长远来讲是看好的，尤其我对于商场和写字楼在合适地段是非常看好的，我个人认为是很好的投资。但是仅仅从海外土地基金的手法上，我认为他们有一些国人所不知的。
主持人(陈劲松)：“国六条”出台后，我们看到银行业可能会陆续出台比如提高首付成数等等，我们知道市场经济内在动力在发生作用。这么一大堆钱零利率存着，会诞生那些博弈的事情？民间资本会做什么事情？
陶冬：这次房地产资本有一件很有意思的事情，成交在增加，按揭增长率在下降。更多的钱不是借钱，而是自己的钱。银行资产在向其他资产流动。这是一个比较明显的趋势。如果政府要刹车的话，我觉得短期之内可能刹的更厉害倒不是按揭这块，主要是对发展商这块，一旦刹车下去，民间资金会对他起到实质的支持作用，这不仅仅是民间资金，包括大企业、海外资金很多人愿意跳到房地产圈。中国今天出现了一个可悲的现象，做实业不赚钱。这到底是炒家责任还是政府的责任？
主持人(陈劲松)：如果对房地产开发这块，银行缩紧这方面的信贷。我们看到2007年外资银行开始在中国开始业务，目前我们房地产商应该做哪些准备呢？
陶冬：我觉得房地产商准备不是外资进来不进来的问题，外资只不过你多了一个贷款人。最大的问题还是要应付早晚会重新降临的信贷方面的调控。由于2004年的宏观调控，2005年房地产新政，确实银行对开发商的贷款曾经有一段时间紧了，目前对一些人也是紧了，我想如果房价再涨的话，这肯定是重点打击的一块。我觉得对于高杠杆的房地产，尤其你现金流不是很充分的话，今后六月尽管市场是好景，但是你必须未雨绸缪，对于自己的资金做比较大的准备。
主持人(陈劲松)：我们暂时听到这，演讲结束之后我们安排一个提问时间。首先非常感谢陶冬先生精彩演讲，谢谢！
