下面我们有请赵晓博士，赵晓博士演讲题目是“房地产游戏规则的重建”。事实上，赵晓博士从几个方向关注我们的经济改革和房地产市场，不仅仅在操作层面，事实上很多在规则层面，甚至规则背后的精神和文化这个层次上来说我们的房地产市场，我觉得今天中国房地产市场面临的达不成共识、紧张的这种状况可能跟我们房地产太注重操作层面、忽视制度、规则、背后文化因素有非常非常大的关系，正我们有幸请到赵晓先生为我们进行一次演讲，这次演讲可能会对我们诸多想不明白的问题有了答案。我们有请赵晓先生为我们作一个前瞻性的分析。有请赵晓博士。
赵晓：非常感谢劲松，也非常感谢各位。有这个机会给大家来分享我的一些看法。今天我讲的主题是“超越房地产调控，叫停旧规则，重建新规则”。刚才陈劲松先生讲到现在房地产商也有很多委屈的地方，房地产家过去几年是大丰收的几年。现在看看财富榜，一半以上中国最富的人都是从事房地产，显然过去几年大家是丰收的几年。房地产商富裕之后却没有多少人感觉到了高兴，他们脸上依然有很多忧虑的一面。有些房地产商跟我讲，现在我钱赚的不少，房子建的也挺好，但是就是感觉没有什么地位，一走出去就被人家当坏人。这是普遍性的。包括我们房地产代表人物都被看做奸商。任志强每次演讲第一句话就说不要把我们当做坏人。换句话说，已经有人把他当成坏人。
除此之外，中国老百姓也普遍发出抱怨的叫声。最近我写了一篇文章，上网后一天之内有600条评论。其中有一个网名写了一首诗非常有意思，死去原知万事空，但悲百姓可怜虫。房价药价降下日。家祭务忘高乃翁。我们房地产做出这么大的贡献，但是开发商、老百姓、政府都不高兴。我估计“国六条”出台后，各个部门都在很紧张的制定措施。大家都有收获，但是都不高兴。
今天我跟大家探讨这么几个问题：第一，政府开始了宏观调控，后来逐渐转到房地产调控。房地产调控实际上成了宏观调控的主要手段。目的是为了稳定房价，老百姓也希望房价下降。有一些专家也是预测房价会下降，他们预测北京房价下降30%，上海房价下降50%，所有这些预测都失败了。政府宏观调控也没有起到预期效果，老百姓的希望也都破灭了。我们现在想知道为什么会是这样？如果我们展望未来，比如2、3年内，房价到底上涨还是跌呢？我听说刚才陶冬做了一个民意调查，大部分人看涨。在这里做调查不算数，因为这里大多数是房地产商。今天实际上有一个新闻，媒体报道千万不要放过这个机会，陶冬分析员认为未来5年都是看涨，这是特大新闻，跟谢博士形成尖锐对比。其实我是赞成他的看法。
第二个问题，宏观调控与房地产调控的关系究竟是什么？房价作为宏观调控的目标是否是正确的、完全的？假设房地产调控到位，是否意味着中国发展的问题已经解决？
第三个问题，如果房价调控不是根本，什么才是根本？政府要做的更重要的事情是什么？我认为发展模式才是根本，如果房地产发展模式不改变，会出现很大问题。但是究竟怎么发展模式？
首先看一下今年的房地产发展形势。有一些城市房价上涨很快，而这些都是所谓的一线城市，北京、广州、深圳，包括上海房价也回涨了。这些地方房价有风向标的作用，如果这些地方的房价上涨，全国房价都要上升。这些方面引起了很多争议，包括政府、学术界、房地产界大家都有很多争论、猜测。为什么宏观调控没有起到预期效果？房价反而回涨了？我们究竟怎么看待房地产？对房地产要有三分法，三分之一是房地产问题、三分之一是金融问题。还有货币问题。今年一季度的增长比去年一季度的增长还要快，所以房价相应上涨是这么一个背景下。
谈到国民经济增长，中国房地产业发展从98年开始，房地产真正真正的上涨起飞从2006年开始。1980年之后中国经济就进入了快速增长，1980年-2004年，按照经济普查数据，GDP年均增长9.8%，也就是说将近10%，老百姓收入的增长，人均GDP年增长是8.6%，换句话说在房地产从2000年真正开始高速增长之前，中国经济已经以每年10%的速度，中国人均收入已经以年均8.6%的速度增长了20年。别看房地产增长很快，包括投资、消费等等都增长的很快，但是大家别忘了一个背景，就是在此之前中国的经济、中国老百姓的收入已经增长了20年。所以中国的情况跟国外的情况有很大的差异，他不是一个均衡市场，是一个非均衡市场。这个市场有一些走的比较快、有一些走的比较慢，房地产实际上是晚来的新兵，他属于追赶型的增长、补课型的增长，如果看这几年30%的增长你认为过热了，但是结合其他行业过去20年，你就很难说房地产30%的增长有什么不合理。你也不能说这一定就是泡沫。这一定要打一个大大的问号，原因就是有非均衡市场的特点、追赶型市场的特点。
从金融方面，陶冬刚才也讲到了一些因素。比如说到汇率的因素，如果汇率不调，房地产价格就会上升。这里面有一个此消彼涨的关系。我是同意的。全世界的流动性都很强，也就是说货币有很多。甚至称超级的流动市场。欧洲市场有10万亿美元的房地产泡沫。投资者就会考虑继续留在美国、欧洲还是留在中国，不言而喻他们会留在中国。因为中国房地产回报率远远高于美国、欧洲。我曾经问过国内投资最大的美国房地产基金，我说你们在中国和美国的投资回报分别是多少？他告诉我在美国的投资回报不会超过5%，在新加坡的投资回报不会超过10%，但是在中国大陆的投资回报每年超过15%以上。陶冬刚才讲有一笔基金每年增长12%。全球流动性都很强，而流动方向瞄准了中国。
再看国内，我们发现国内的流动性也是超级的。首先我们发现货币的增长非常快。今年1-3月份货币增长远远高于去年的增长，达到将近9%的水平。这样的货币增长速度意味着货币的供应非常的充分。货币最后要寻找出路，要寻找什么地方呢？我们发现也是在房地产领域。房地产领域投资回报要远远高于其他行业。房地产行业回报大概要高于其他行业的2倍以上。暴利来源基本就是房地产。如果不投资房地产，投资什么呢？
过去几年银行存款、贷款都在增长，但是贷款增长没有存款增长这么快。这种存贷差在2003年5万亿人民币，到2004年6万亿，到现在10万亿人民币。整个存款30万亿，居民存款16万亿，他手里竟然有10万亿在手里。当你们贷不到钱的时候很着急，另一方面银行也很着急。银行贷款给房地产有风险，但是不贷款给房地产也有风险。这就构成他的呆坏帐。再一个我们发现银行的利率也是非常低。当银行利率很低的情况，意味着房地产投资很合算。有很多人跟我讲房地产跟利率真的有这么紧密的关系吗？还有人讲利率的调控可能对房地产难以起到效果。我说不见得是这样，我们做一个极端的比方，假设银行存款利率是100%，我们会发现再也没有人去买房子。第二，我们发现买了房子的人还会把房子卖掉，把钱拿去存款。我们看到存款的利率跟房地产之间的比价关系，事实上房地产特别从投资和投机来看，是一个相当大的资产市场，跟股票市场、利率之间都存在着紧密的关系。而目前利率是超低的。朝地的存款利率意味着大家投资房地产是合算的，意味着大家贷款买房子是很合算的，上海就有一个人贷款6.5亿买房子。这是一个很聪明的人。
房地产本身的特点，我们从宏观角度、金融角度看房地产是很重要的。首先供应面上房地产目前所有的有钱有势的人希望房价上涨。房地产商无疑希望房地产上涨，不希望房地产上涨说明你不是一个好的房地产商。第二，地方政府也是希望房价上涨，只有房价上涨他的地价才可以上涨，他手里才有钱。第二，只有房价上涨才能吸引开发商进去，投资才能增长。而在全国投资增长里，房地产投资占固定资产投资18%以上。在北京甚至占到整个的55%以上。房地产一旦熄火，其他什么都不用讲了。房地产一旦降价，小金库就没有钱了。全国地方政府，我到过很多地方去，没有一个地方政府官员认为他的房价高。武汉沈阳房价、地价过去三年都上涨了一倍以上，但是所有人都认为我们这里房价不高。我们这里刚刚开始。全国房地产的时钟不一样，我们还知道重庆市在北京两会期间就说重庆房价不高。而我们知道重庆是一个负债经营的城市，如果房价下来，整个城市的发展马上就要崩溃。所以我们发现没有一个城市的市长说我们这个地方房价高了，他们都觉得房价才刚刚开始。这不是因为他们人性的问题，而是因为他们本性的问题。从需求角度来讲，从房地产基本特点来讲，实际上都是助涨。也有人希望房地产下跌，一些是专家。这样他的预测就正确了，但是房价不以个人的意志为转移。还有希望买房子的。老百姓分两部分，有人说老百姓希望房价下跌，因为老百姓分买房的老百姓和没买房的老百姓，只有买不起房的老百姓希望房价下跌。但是你连房子都买不起，说明你社会地位有限。所以这部分的影响相当小，所有只有在互联网上发发牢骚。现在有一个不买房行动，他不是不买房。他是房地产发展格局不满，他真正是指公共政策的。总体来讲，这批人到目前为止没有影响游戏规则，尽管房地产争论已经有2、3年了，但是叫我看来所有这些争论都是技术性争论。过去我不小心也不拉去争论中，跟任志强对话，最后我发现这些一点意义丢没有，因为在这过程中不妨碍人家发财、升官，游戏规则依然不改。所以我再也不参加这种争论。我们要改变一下游戏规则，如果不改变一点价值都没有，只是会浪费我们宝贵的时间。
还有一个背景，这个背景值得大家注意。中国经济已经有25、26年的增长，26年的增长速度是全世界最快的。中国的增长超过了英国、美国、日本、韩国，超过了所有国家在增长最快时候的增长速度，真实回报要比很多国家要高，这是中国引进外资过来的原因。包括也是陶冬研究我们中国经济的动力所在。但是这几年，上游价格的上涨导致中国制造的利润不但下降，这里面有一个简单的数据，我们看到2003年以来上游产品价格和下游产品价格一直出现背离，基本上游价格每年比下游价格要高3%以上，导致结果就是上游利润不断被下游所侵蚀。许多已经进入到悲惨的增长。最典型的是小天鹅，小天鹅去年上半年卖了60亿销售额，房地产商如果卖60亿销售额，年利润多少？但是小天鹅利润只有几千万，基本是从牙缝里挤出来了。2005年1-9月，规模以上工业亏损企业亏损额1532亿，同比增长57.6%，39个行业除了石油、煤炭、化工、有色金属等行业外，其他34个行业增长基本处于停滞，利润增长整体下降20.1%。按照过去记录，银行贷款100元，有50元肯定收不回。银行怎么办？请大家给银行找出一条路。这是一个很重要的对比背景。
还有一个，中国整个投入产出效率不断下降。这个我不多讲。这里面有一个数据，按照增量资本产出比例，你获得一个新增的产出要投入多少资本？91-95年是3.4个，96-00是4.5，01-03是5.1。房地产过去几年也出现利润下降的情况，因为你们成本高了，所以你们投资利润率下降了。特别在一线城市，因为一线城市管的更严了。所以很多城市要到二线城市去，因为二线城市投资利润率要高。房地产投资回报下降比制造业不明显。
这样我们看到房地产的一些逻辑，寻求高回报的天性导致资金无孔不入的套利。比如说海外基金比较青睐广州、深圳、北京、上海，因为这些城市的房地产法律法规比较完善，他们是拿别人的钱投的，他们拿别人的钱要考虑风险。相对这些地方制度比较健全，意味着风险比较低，所以他们愿意进入。所以为什么北京房价几乎两年之内上涨最快，因为有太多的钱了。现在国内的热钱，可能在1万亿人民币以上，光温州炒房团资金在3000亿以上。当他们发现北京房价比上海房价低30%，房租还要高的时候他们就会转向北京，只要有一部分资金转向北京，北京的房价就会上涨。这是资金无孔不入的结果。不同产业中他们会选择房地产行业，因为房地产业相对是有一定竞争性的行业，其他行业反而不好进去。今天海外基金的进入改写了中国房地产格局。房地产感到资金有一定困难的时候，我们发现2005年就成为了房地产金融元年。进入的不仅是买房的，很多是直接购买中国房地产公司，或者跟房地产公司。但是他们肯定要考虑比较好的房地产公司，你有没有帐本，如果你没有帐本，人家肯定不投。我们看到国内银行也没有办法，他现在处于非常困难的境界，我们看到尽管中央银行三令五申要严格审查房地产贷款，但是四大商业银行仍然在利用各种各样的办法投到房地产领域去，建设银行曾经给一个地区，给他的贷款数额达到7000亿。其中很大部分间接流动到房地产领域。
商业银行如果这种贷款不能继续必然出现另外一种结果，这种结果我们叫“国退洋进”。我们希望对中国房地产调控包括宏观调控做一些检讨，过去为什么房地产宏观调控会变房地产调控，因为政府发现经济过热很重要的来源就是房地产。房地产大部分紧张的活动就是房价拉动的，因此调控重点领域来实现宏观调控结果。我们知道汇率是和外贸部门关系最密切的，但是小布什并不真正原因中国汇率升值，从中国政府来讲也不希望汇率升值，因为汇率升值可能会影响中国出口部门，而中国出口部门每年创造的就业200万以上。过去“十五”期间，宏观调控政策一个重要导向就是稳定就业，外贸部门就需要保障。你调整汇率就会带来风险，政府就不敢轻易冒险。换句话说就不敢调汇，那就调房地产。从这个意义来讲，房地产也是在为出口部门买单，当我们看到中国出口不断增长的时候，也要看到房地产实际上间接为他们做出贡献。但是这样的宏观调控并不是真正意义的宏观调控，更多的是一个行政的调控、微观的调控。宏观调控会带来一个问题，本来要调汇率的，这样的宏观调控比较好预期结果。但是在行政调控的情况下就无法预知结果。因为行政调控是艺术性的，调控的力度怎么样会不会把这个人打死，他不知道。比如医生开药，他根据药量可以估计药的效果，但是如果不是用吃药的办法，而是用棍棍砸脑袋的办法，你就不知道会不会真的把发烧砸退了。央行在这种情况下就举棋不定。央行其实是先知先觉的，2003年就出了“121文件”对房地产进行调控。他所采取的停止预售措施也被大家吆喝回去。所以宏观调控也面临一些不确定的环境。所导致的最后结果，就是看不见得手打败多只看得见的手的结果，看不见得手当然就是市场的力量，而这个市场的力量继续把房价往前推，而多只看得见的手，我们发现地方政府有他们的小手，商业银行也有他们的小手，建设部也是一只小手，发改委也是一只小手，央行也调控房价，发改委觉得不太好。各个部门都希望为宏观调控作贡献，都希望为国家出力气，所以发改委说我来调控把，多只小手的作用，第一，力量不一致。第二，很多手进去后，调控的结果很难预测。到了今年一季度，大家才发现房地产调控究竟结果怎么样，去年没有人搞清楚。直到今年一季度，我们才发现宏观调控没有起到效果。为什么没有起到效果？根本原因就是看不见得手打败多只看得见的手。用行政调控代替宏观调控，用微观手段代替真实的作用效果是值得怀疑的。
我们发现行政调控是受到利益轴体的限制，而这个利益轴体的作用是很强大的。如果回顾上一年的房地产调控，他是需要做一些调整，比如行政作用是有必要。我们发现总量调控也还是需要的。总量调控为主导的宏观调控应该扮演一定的角色。另外，汇率和利率实际上也应该有相应的灵活调整。陶冬讲话讲到我们的汇率不会升值很快，我大概同意。但是我说，我认为也存在一些不确定性。很多人认为中国汇率调的太快就会出问题，其实汇率调整究竟对我们经济影响有多大，是很难确定的。我本人相信即使汇率相应的调整也未必带来悲观的结果，真正可怕的是汇率一直不调，等到没有办法一下子调的很厉害反而是经济受不了，我主张汇率有更加灵活的变动。利率也应该有一个比较随机灵活的变动。这样可以腾出一手进行宏观调控、房地产调控。
特别重要的是要从地根调控转向制度创新，房地产市场要进入新的阶段。今年一季度，大家看到这样一个局面，大家知道政府还要进行新的调控，“国六条”出台就表明了市场的预期是对的。国务院已经出台了新的“国六条”。“国六条”表明政府很注重房地产调控，也非常注重房地产过热。同时我们发现这个政策只具有导向性，因为没有讲出具体的措施，具体的措施有待进一步出台。政策的效果还很难确定，因为要看下一步的具体措施怎么样，是重蹈上一轮调控覆辙或者在土地政策、市场政策、货币政策等方面多管齐下。我个人认为调控在目前的游戏规则下很难取得根本效果。前期原因就是我刚才分析的宏观、金融、房地产自身的原因。这样就回答了我们第一个问题，就是房价怎么变化。房价当前很年下降，明年很难下降，甚至3、5年很难下降。这不意味着我喜欢房价上涨，但是我认为房价上涨是一种趋势。2003年，有一次我们跟陈劲松、潘石屹对2004年房价预测，我们预计房价上涨。我们都遭到捱骂，但是到2005年对话节目的时候，主持人问到最后一个问题，你们看未来房价是上升还是降，结果三位开发商，潘石屹、冯伦都说房价下跌。冯伦说经济学家没有说对过一回，我说我们都说对很多回了。这并不意味着我认为房价上涨是合理的或者我喜欢房价上涨，只是说支持房价上涨的因素太多了。房地产是一个追赶型发展。在目前体制和游戏规则下，有一种助涨的趋势，有钱人、包括银行都是这样的希望。甚至包括中央银行，最近中央银行吴小玲说稳定房价非常重要，否则造成金融风险。为什么呢？房地产贷款已经占到其中很大部分。银行都是在小心翼翼的。在这种局面下，房价是很难下来，不仅不会下来，我们预计还会上涨。当然上涨幅度还要取决于政策博弈。
第二个问题，我们看看房价调控和宏观调控的关系。为什么宏观调控最终会转为房地产调控。因为你是最重要的。另外我们发现政府不敢调控出口部门，他就得调控房地产部门，我原来讲你们家已经出事了，你们家三个儿子必须死一个，老大绝对不能死，太重要了。我们就把老二拉出去枪毙，这多多少少有一个替代效应。这样一个宏观调控究竟能不能起到作用？目的是不是全面的？房地产调控的目的是为了把房价调下来，房价调下来的目的就是为了防范经济风险、泡沫，另外是希望让老百姓买到房子，因为老百姓抱怨声太大了。老百姓买不起房子一种原因是房价太高了，还有一种原因是收入太低了。上海房价从2万降到1万，你认为老百姓买得起吗？买不起。买不起怎么办？还是富人去买。中国富人假设不让他去买，不让他有一个投资的渠道、空间，那么海外的富人一定会去买。所以我们看到各种各样的海外基金进来，就会出现国退洋进。我们发现房价的调控并不能保证老百姓买得起房子，因为房价最终受价值杠杆影响，不能把价格调到背离价值，这是不可能。第二，中国收入分配结构已经出现两极分化的格局，中国国民收入分配已经是拉美化，那怎么让大家在房地产都买得起房子？什么决定消费？收入决定消费。如果收入分配早就出问题了，你如何保证大部分人买得起房子？这是不可能的。研究报告已经表明，大部分城市70%以上的人都是买不起房子，即使房价再下降也是买不起。中国城市化如火如荼，每年2000万进入城市，但是这2000万通过大学毕业进入城市的不超过200万，剩下1800万都是农民进城，一方面庆祝城市化的成就，但是我们要知道每年都有1800万或者2000万进了城买不起房子，5年下来就是一个亿，这1个亿有一部分人愿意上上网，在网上发发帖子，骂一骂，我估计房地产商、政府就被骂死了。这必然衍生出社会压力、矛盾。我们要发现通过房价调控来解决老百姓买房的问题不可能。即使房价调控到位了，所有人都认为合理了，即使在这种情况下还是很多人买不起房子，房地产的矛盾只会越来越大，根本原因是什么？根本原因就是超越房地产调控。
我们前面讲了，房地产只注定了一波人买得起房子，大部分人买不起。应该怎么办？这个时候政府应该有动作。我们事实上发现在全世界所有国家，在成熟的市场经济条件下，健康的房地产模式都有两个轮子，一个是市场化轮子。解决一部分人住房问题。另外一个轮子是住房保障体系。政府公共职能更多的是民生职能，而不是增长职能。如果一个地方的市长不能解决好大部分人住房问题，就算他做了100件好事情，他也会被选下去。老布什把朝鲜打败了，不是民族英雄吗？但是他没有连任，因为他没有解决好民生问题。中国情况却不是这样，我们国家情况是地方政府只喜欢经济增长，不用考虑民生，地方政府只需要把房地产市场化这个轮子启动起来，把这些人都赶到市场中。但是市场保障制度不考虑，一个轮子往前开是很危险的，是一定要翻车的。我们根本问题是在这些地方。
我们从“国六条”也看到一些非常可喜的现象。比如“国六条”提到要切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型的普遍商品住房、经济适用房、廉租住房，各地都要对住房结构提出具体的比例要求。我们最早的房地产调控是减少土地供应，这是错的，因为这带来需求更加紧张，房地产上涨更快了。第二次，国八条的时候调控需求了，你把需求调下去，依然解决不了问题。我们发现这次用分类供应的办法，来解决一部分特别需要的供应办法，这已经从过去房地产调控的理念开始逐渐逼近游戏规则的重建，建立新的理念。与此同时，我个人注意到第5条是最重要的，这里提到加快城镇廉租房制度的建设，规范发展经济适用房。这里把低收入家庭放在一个显要的位置，经济适用房过去是积极发展，现在是规范发展。尤其重要的是他把加快城镇廉租住房制度放在最前头，我们认为这也是他看到了以前的调控不能解决深层次问题，也朝着新游戏规则的方向转。我认为最重要的信号是在“国六条”之外，新的“国六条”大家都在看，但是很少人看到“国六条”后面还有一段话，我认为这段话是最值得关注的一个信号。这里讲到各个部门要统一思想、增强全局观念。这说明前一段各个部门并没有统一思想、增强全局观念。后面讲到要齐心协力做好房地产引导、调控工作，这说明以前并没有齐心协力做好房地产市场引导调控工作。后面讲到城市政府要切实负起责任，控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标，促进房地产市场健康发展。我认为这条很重要。这意味着什么？意味着我们房地产调控终于从调控市场走向了调控政府，真正调控的不是开发商，而是政府。因为我前面讲到政府很喜欢房价上涨，政府很喜欢房地产市场化的，但是政府却不对民生负责，却不对解决中低收入者负责。新的“国六条”第一次提到，第一配合宏观调控。第二，各地政府要切实负起责任。把调控房价上涨作为目标责任制里。深圳2005年政府工作计划里已经把能源降低作为目标了，但是我们看到全中国没有一个地方把这个纳入到经济社会发展目标责任制里，如果纳入目标责任制这意味着将来可以问责，这终于从调控市场转向调控政府。说得更有力量。大家知道中国计划生育解决的非常好，印度官员说你们中国政府太好了，你们想干什么就可以干什么，想不让别人生孩子就没人敢生孩子。最好采取建设现代高度的政治文明，就小小布什那样，你做好了100件事，但是有一件没有做好就下台。我们发现传统体制里也可以做文章。这就可以借我们计划生育，计划生育就是一票否决，你计划生育没有解决好，市长就下台。我们前面讲到解决低收入阶层大部分人住房民生的问题上也可以采取一票否决，如果是一个民主政府，你肯定是被一票否决。
第三个问题，房地产发展模式的转型或者新的游戏规则的构建才是根本，如何构建？首先我们要纠正98年之后的房地产市场一个轮子往前走的趋向，我们要拉回来，要两个轮子。不仅要对房价的关注，还要真正关注居民住房问题。另外要从政治文明建设的高度来审视中国房地产的发展，来看待中国房地产的发展。我们知道从人类发展的理念来看，已经经历了四代。第一代发展理念就是第二次世界大战，很多国家独立了，这些国家瞄准了GDP的增长。但是GDP有增长，没有发展。这个时候出现了对GDP增长的反思，强调质量、强调结构进步。第三代发展是可持续性的发展。第四代发展理念是1998年诺贝尔奖得主提出的，把自由纳入到发展概念中，他认为自由不仅是发展的条件，同时也是发展的目的，如果不能自由的创业、签约，怎么能够发展呢？与此同时，我们发现自由本身是发展的一个概念，到了一定程度人们就需要有更多的自由。自由就像空气一样，他会成为一种必须的产品，在一定程度上嘴巴是用于吃饭的，到一定程度你说你的嘴巴是一定用于说话的。这是他提出的第四代理念。我们从这些理念来看，反思中国房地产发展。从GDP来看，房地产名副其实是重要的支柱产业。正因为有这个帽子在前面，我们看到房地产界是非常欢迎新“国六条”的，新“国六条”颁布后，股市里的房地产股票就上涨了。但是从增长质量来看，房地产可能就没有增长数量那么乐观，但是仍然可观可点。比如今天中午吃饭的时候，英美房地产发展，使得中国人社会信用问题进入一个新的档次。这对我们国家结构、效率带来很多的副产品。从可持续发展来看，就大有可争议之处，我们知道很多地方房地产发展可能是破坏环境的，可能建的房子都是垃圾，过了一些年都要扒掉，巴黎最好的房子丢是拿破仑时代的，中国的房子能住70年吗？不到70年就坏了。
我讲从自由来看待发展的理念之前，不知道在座朋友有多少人知道这个理念？我估计知道的人很少。不仅你们不能知道，连我们政府也不知道。我们政府提出的科学发展观只是对人类社会前三代发展观，强调增长质量、降低能耗、可持续发展，但是没有以自由看待发展的理念，这造成什么问题呢？这就造成什么问题呢？这个市场表面是一个市场，但其实不是自由市场中的市场，而是一个特权市场经济的市场。这个特权市场经济的市场，在其中起作用的是地方政府，比如房地产商。你们在深圳可能情况不同，深圳比较规范，很多方面做的比较领先，但是全国大部分地方，尤其在一些中小城市也包括一线城市早年的时候，关系完全不是这样的。房地产竞争关系就是你能不能在澡堂里把市委书记搞定。在这种情况下，两个轮子只有一个轮子往前开，很多人的房子本来要政府解决的，而不是逼着大家去买房的。这样房地产在中国演变成一个可怕的机器，这个机器掠夺了中国人的储蓄存款。我这里没有批评任何开发商的意思，我对你们任何人都没有意见，有些人已经不喜欢房地产商，我跟你们不一样，我既不爱房地产商，也不恨房地产商，我只是分析问题。国有企业IPO之前，全部国有资产不超过10万亿人民币，全国股票市值也就是几万亿，但是我们知道中国土地资产是最大的一笔资产，有数据说超过30万亿。如果房价很高的情况下，你又不采取公共的解决办法，他只好拿出一辈子的储蓄买房子。他就成为“房奴”，这是他没有办法的办法。在这种情况下，我们就会发现他会引起严重的社会矛盾，他会危及中国的社会和谐，这样的游戏规则必须叫停。
近期我写了一篇文章，《中国房地产根本问题并不在房价》，21世纪经济报道发表后，很快被转载，我的博客这篇文章一天点击就超过1万。其中有一个网友讲了一个观点，我非常赞成赵晓先生的发言，从现代经济学考察房地产问题，避免了某某等布设的微观考察、集团本位的统计学方法论。我很感谢这个人，我把他引为知己。我认为中国的游戏规则一定要改变，从一个轮子转到两个轮子，从抓行长转到抓市长。国退洋进，外国的资金很快就要进来，实际上要转向抓市长。回顾一下中国的住房发展历程，市场化的发展方向如火如荼，各级政府强调房地产是支柱产业，通过房地产发展制造政府的政绩，为此可以动用国家机器进行拆地征用。如果我们采取这个办法，就开始转向游戏规则的重建。由于时间关系，我这里不多讲了，我个人非常希望的是我们所有的人也包括我们的开发商，整个房地产业能够发展的更加健康，就你们富裕了之后，你们不仅要富裕了，还要感觉到有感觉感。除了有安全感之后，还要感觉到受人尊重，受家人尊重、邻居尊重，甚至受穷人尊重。除了富而贵了之后，还要富而乐，你的富建立在快乐的基础上，如果别人不快乐，你也快乐不起来。这就是我们房地产发展理念真正从前面第三代到第四代乃至到我提出的新的第五代，我们要心理健康的去挣钱，富而安、富而贵、富而乐，这是我们中国房地产有希望的未来，谢谢大家！
主持人(陈劲松)：这里有几个问题我代表公众来提出。赵先生认为未来调房地产要变成调政府，按照赵先生估计一票否决的话，你能否估计出地方政府的狠招能去到什么程度？
赵晓：这个我现在还很难讲。但是我可以看到，地方政府完全可以有所为。比如在民生导向上。我相信地方政府是会拿出一些办法来。最近有一个消息，北京市南沙滩的拍卖停了，为什么停？现在没有人知道。也许这里面包含了地方政府一些新的考虑，比如我们过去拍卖地都是价高者得。这里有十条狗来了，我扔出一个骨头，肯定谁跳得高给谁。这是潘石屹所说的。现在政府可以改变一下游戏规则，比如这块地将来谁卖的便宜我给谁。还有将来我规定所有户型都是60平米。我按这个条件来拍卖，拍卖的地价肯定没有以前的高，换句话说，政府手里要少拿钱，这样他的增长可能会受影响，但是与此同时他可以兼顾民生。另外地价增长也是开发商控制，哪些人在制造这种控制，谁最清楚？地方政府一目了然，都是他的好哥们。我们不是要改变他的人性，我们是要改变他的本性，这个本性跟游戏规则有关系。
