2004年以来，全国商品房平均价格出现了两位数增长。房地产价格的不断高涨更令普通民众深受其害，也是目前宏观调控的重点行业，中央出台了一系列的调控措施，目的是希望通过调控让房价回归理性，不至于出现严重泡沫现象而影响宏观经济的健康发展。

在我们不断承受房价上涨的压力，批评房地产商的“暴利”、住房信贷过松及政府的调控不力的同时，我们不能忽视如下几个问题。

第一个问题是是我们没有及时让人民币汇率自由浮动(升值)。

在全球货币泛滥的同时，人民币在稳定汇率政策下具有强烈的升值预期，大量“热钱”仍然不断涌入。根据国家统计局4月份公布的资料显示，今年一季度，我国的外汇储备8750.70亿美元，比去年底的8188.72亿增加562亿美元，但是1-3月的进出口顺差是233亿，外商直接投资实际使用金额142亿美元，从中可以计算出明显的“热钱”流入大概是187亿美元(真实数据就难以统计)。笔者曾经计算过，2004年明显进入大陆境内的热钱约1200亿美元，从2003年至今年一季度，明显进入大陆境内的热钱超过2000亿美元。这些“热钱”最终大部分是投向投机性强、不是完全市场化的房地产和股市，最终推高股市和房地产价格。

我们采取控制土地供应量的办法，只会给房地产市场传递出土地紧缺而涨价的信号，压制房价上涨效果适得其反。而提高利率和守住信贷闸门的办法却只能守住境内，境外的资金却不能控制，甚至与地方政府一拍即合。因为分税制财政体制改革后的地方政府，为了确保财政收入和突显政绩的投资冲动及土地制度和金融体制的问题，地方政府可以用土地与金融部门联手推动GDP的增长。

现在境外资金不断流入，不断推高房地产价格，央行也须发行更多的基础货币造成(房价)通货膨胀之势，无论今后是人民币对外升值汇率涨，还是国内贬值物价涨(房价同样跟着涨)，其投资均能获利，其结果是热钱在人民币对外升值汇率涨和国内炒作房价涨的两种利益均沾。因此笔者曾言汇率不动，房价难降。

第二个问题是我国目前很多家庭没有房子住吗？

根据建设部2002年公布统计资料，截至2000年年末，全国城市人均居住面积10.25平方米。“九五”期间，全国累计完成房地产开发投资19000.14亿元，比“八五”期间增长118.4%。商品房累计销售面积6.07亿平方米，同比增长110.8%。“九五”期间，建成城镇住宅23.85亿平方米，平均每年竣工4.77亿平方米，比“九五”计划提出的年竣工2.4亿平方米的目标高出近一倍。“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村30亿平方米。在2005年12月26日举行的全国建设工作会议上预计2005年城镇人均住房建筑面积将超过26平方米，比2000年提高6平方米。到现在最新的统计数据是，1978年，我国城市居民人均住房面积只有6.7平方米，农村住房面积是8.1平方米。到2005年底，城市居民人均住房面积已超过25平方米，农村住房面积达到了29.7平方米。

其他的数据显示，1980年中国的城镇居民是1.9亿人，今天约5.4亿人。城镇居民总量增加了187%，人均住房面积却是原来的4倍。远高于香港人均居住面积的数字，是接近于日本这个世界最富有的国家人均居住面积。以上数据可以分析到，在中国并不存在很多人没有房子住的问题，住房方面已经有了极大的改观。

当然，这并非说人均住房面积达到这个数字就没有需求，因为家庭人口小型化是趋势，必然会加大人均住房面积。另外，也存在一定数量高于平均数和低于平均数的家庭，也存在一定数量无力购房的低收入群体，及房价过快上涨事实影响将新建立家庭的青年人，与社会现状对比他们承受的压力也很大。

第三是投资渠道缺乏、攀比之风的超前消费和“廉租房”制度缺失。

我国一直缺乏(有小量积蓄的)私人投资渠道，如最容易让普通老百姓作投资的股市其投资价值简直不堪设想。随着土地这不可再生资源的不断减少和房地产价格的不断上涨，也就将购房作为投资而转到房地产，就更进一步催高房价，吸引更多的资金投入到房地产业，造成恶性循环，相当部分的住房失去了原来最基本的居住功能而变为投资功能。

其次，互相攀比是我国消费者一大消费心理，也造成我国是奢侈品消费增长最快的国家，这些也表现在房地产“消费”上，如过度追求新房、大房、好房，并互相攀比，没有考虑实际能力盲目利用银行按揭购房。如有媒体就报道我们把“人人有房住”，误认为“人人有房产”，“北京9成人不愿租房”，其消费观念没有转变，所以就有冯仑先生“买不起房子还强买”之说。

另外，也说明我们的“廉租房”制度没有很好地解决这些问题。截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围，如按平均3.8人/户算，只有约10万户家庭。

本来，随着工作就业的流动性加大(购房难免成为流动“负担”)，如有多种多样(包括小额)的投资渠道，租房比购房更实惠。例如，以20万的一般房子算，70年后就变成一无所有。但假设按租金和利率均不变，如月租1000元，70年共付84万元；而20万按3%利率(或收益)复利70年，最终剩余163万元。70年后的一无所有和减去所付租金还有80万元其对比相当大。如果租金上涨，一般也代表着利率(或收益)同步上涨。如果具有更多的投资渠道，收益将会更高，看看银行贷款利率与存款利率差就可以知道(现在的贷款利率可比3%高一倍，说明企业的平均投资收益一般会有6%)。

因此，按照现有的人均住房面积，可以说我国有足够的住房满足城乡居民的居住要求，我们面临的问题是居民投资渠道不畅、消费观念没有转变，人民币汇率具有强烈的升值预期而没有实行自由浮动，导致内外资金共同催高房价，现在的房产需求已经是一种“盲目过分的需求”。也有地方政府和土地制度、金融体制的问题，以及政府保障低收入群体居住的“廉租房”制度缺失等问题，各种问题的堆积，使房价调控形成一个难解的结。

感谢作者惠稿！