中国房地产金融已经到了一个非改革不可的地步了，因为中国金融总资产36万亿元，而商业银行总资产32万亿元，信托、证券、保险业资产差不多才4万亿元左右，差距太大了，极其不正常。而在西方发达国家，直接融资市场是超过商业银行间接融资市场的。中国金融出问题就是商业银行出问题，极易导致系统性金融风险，房地产金融是商业银行一行独大，基本处于垄断状态。有一个数据，截止2005年底，我们房地产开发贷款余额3.07万亿元，个人按揭住房贷款1.84万亿元，公积金贷款达到了2848亿人民币，总共加起来，商业银行的资金给房地产支持了5万多亿元，去年为止有5万亿元的商业银行资金进入房地产业，而证券市场去年无所作为，基本丧失了融资功能。我们的债券市场也是低落的，保险业不可能进入房地产市场。虽然信托为房地产做出了一定的贡献，但公开披露的房地产集合资金信托计划仅仅200亿元左右，加上未公开的房地产单一信托，全部加上来不足500亿。我国房地产直接金融市场包括信托、证券、保险市场，仅仅只有商业银行的1％，这是非常危险的，中国目前在房地产金融领域是商业银行一行独大，危害巨大，这应该上升到一个战略高度来审视房地产金融问题。中国加入WTO2006年，很多方面应该对外开放，2006年是个大限，更多的企业、行业需要跟国际接轨。在房地产金融方面，离世界发达国家落后了30年。
中国房地产金融一定要树立科学发展观，实现房地产金融的路径优化、多元化和国际化。我们的主线是大力发展直接融资市场，特别是房地产金融的REITS市场，REITS是房地产直接融资市场的最高目标、最高形态。当前我们中国房地产金融市场有四个逻辑层次，这是我的提出的逻辑主线。目前来讲，商业银行仍然是主渠道，这在十年以内都是不可改变的。商业银行应该是主要的融资平台，但未来的发展方向是要多元化。你们企业的融资也要进行优化组合，多元化、国际化。商业银行资金总量太大了，不得不从商业银行融通资金，目前要融资的话，必须把商业银行作为首选渠道，这是商业银行在中国的特殊地位决定的。中国房地产直接融资市场必须要发展，房产金融必须要进步、优化，我提出信托是房地产金融创新的主流范式。有些人对信托比较陌生，什么是信托？新多是委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的财产，委托给受托人，受托人以自己的名义，为受托人利益最大化进行管理的行为。是委托人、受托人、受益人三方的关系。信托是伟大的，这是我说的。信托之所以在现在社会受到青睐，这是因为信托的重要地位。正如英国法学家梅特兰所说：“如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念，我相信再也没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。信托其独特的外部管理方式即委托人委托其他人而不是亲自对自己的财产进行管理的优势，为无法亲自管理事务德人提供了决好的契机，通过社定信托，委托人便能从理财之累中脱身出来。”我们必须要研究信托制度，研究我们信托投资公司如何实现跟国际接轨，达到真正国际水准的信托融资市场，美国REITS市场是3000亿美金的规模。信托的好处有哪些呢？首先信托具有风险隔离的功能。信托法规定，凡是商业性、盈利性信托必须由信托公司来做。作为个人信托，英国的民事信托是最发达的。比如说我们的1亿资金委托给信托公司之后，这1亿资金名义上成为信托公司的表外资产，这1亿资金被隔离起来，受信托法的保护，信托资金最后还是要还给信托投资者，委托人一般是最终的受益人。这是信托非常大的一个优势。这是一种风险隔离，这是信托制度非常重要的一点。有人人利用信托来逃避债务、洗钱，我们是不支持的。如果说这些钱本身是黑钱、非法资金，我们信托法处理方面有另外的司法解释。现在买房地产信托产品，收益是免利息所得税的。另外很重要一点，国外遗产征税是很大的，但信托是免税或者是税收优惠的。中国将来也会征遗产税，如果设立遗产信托，就能有效避税，会一直保持增值。信托还有一个功能就是政策规避功能。一法两规刚刚出来的时候，中国的第一单股权信托收购是我做的，四川一个民营企业注册资本不够1亿元，不能收购上市公司股权，委托我所在的信托投资公司以信托公司自身的名义直接收购股权，通过信托公司达到了自己的目的。还有很多案例是通过信托公司来实现自己目的的，比如职工持股，按照公司法只能200个股东，但现在职工有几千人，只有通主流范式。
信托公司是唯一联动货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。在货币市场，信托公司可以跟金融机构之间可以进行金融往来、同行业拆借；在资本市场，可以发起基金管理公司、证券公司、可以做投资银行业务。1979年成立了中国国际信托投资公司，那时候做两种业务，第一种是证券业务，还有一个业务是信托存、贷款业务。由于信托投资公司当时不务正业，导致广东国际信托投资公司破产，其他的很多信托投资公司都相继破产了。因此很多信托公司一旦流动性产生问题的话，就存在很大的风险。我们现在的信托业务是委托信托公司帮忙理财。如果信托投资公司尽心尽力管理钱财的话，风险是很小的。现在的股民，赔了1亿只能自己扛着。现在信托投资公司要树立自己的品牌，操作风险在法规里面是允许的，但有一个道德风险问题，个别信托公司有道德风险，比如说金新信托上海乳品信托事件，挪用了资金，这种情况下，信托公司要承担赔偿责任，他挪用了委托人的资金，这是我们要严格监管的，信托公司、上市公司如果挪用资金，在香港的法律是构成盗窃罪了，而中国的上市公司主要是谴责，跟国际差距太大了。现在我们的信托公司是严格监管，以专家运作、专家理财来获得信誉，中国未来也会出现超级的信托投资公司，管理上万亿元的资产。美国的信托资产和商业银行资产是并驾齐驱的，各占半壁江山。中国目前最大的信托投资公司仅仅管理200多亿元的信托财产，差距就是机会，中国信托时代必将莅临，这是由于信托的制度优势和发展趋势决定的。另外，在资本市场，信托投资公司可以承销债券，可以做投资银行业务。信托公司可以通过他控股的公司来实现他的业务。这是信托公司在房地产创新方面很重要的一点，他可以做直接投资。银行不能做项目的股权投资，保险和证券公司也不能做，唯有信托投资公司可以直接投资于房产，这是一个最重要的优势，就是可以直接投资，如果房地产公司被信托公司看上，那信托公司甚至可能用自有资金对其投资。信托公司正是因为这种优势，有利于资源整合，能发挥其他金融机构所不能比拟的重要作用。因此，信托必定会成为一个主流融资模式。因为国际上的趋势就是这样的。基金一定是一个信托，基金都叫单位信托，REITS是房地产信托的一种最高级形态，因为他是公募的，是可以上市流通的。中国目前受限制，不能公募和上市流通，这是主要的瓶颈，但是可以突破的。因为我讲到这里，大家可能已经明白了，为什么信托是地产金融创新的主流范式？2003年第一单准REITS--景龙国际公寓股权投资信托计划，是中国第一单以股权投资的模式进入房地产企业的信托创新产品。当时我没有干涉他的具体管理，我只是在董事会上对大的问题进行把关，风险防范强，70％的股权在我手上，我绝对控股，大股东一年后回购。这是一个经典案例，这个非常成功。另外，如果在座各位每人有十万股万科的股票，可以把股权全部委托给信托投资公司，如果达到1000万股，我直接派懂事到万科，说话就有发言权，信托的创新太大了，因此我经常为中国的信托业摇旗呐喊。
中国地产金融的四个逻辑是什么：银行仍然是主渠道；信托是地产金融创新的主流范式；信托＋银行＋REITS+国际资本市场是地产金融的主流模式；外资金融机构是地产融资的另一条有通道。银行是老大、信托可以创新，要依靠信托来创新，银行不能做的事，信托可以做，房地产直接金融模式信托公司可以无限创新，代表房地产金融的REITS是最高阶段，REITS是房地产金融最高级的形态。中国商业地产金融的经营模式就要讲到REITS。还有，我们的股票市场、债券市场，既有国内的，还有国际的，我们在座的企业可以到美国、香港、新加坡、东京去IPO发新股票，也可以到国际上去发债券，还可以买壳上市。在座的企业家们一定要有宏观的思维、战略的眼光、国际化的视野。这是一个老板要具备的，操作成员要懂得具体的操作。外进金融机构是地产融资的另外一条渠道。你们可以这种管道来获取外资金融机构的支持比如东亚银行北京分行现在做了很多房地产的金融业务，这个通道是需要选择的，我们外进银行给房地产企业贷款有利有弊，好在期限长，利润低，对于房地产开发商来说，要求比较严格，比国内严格，要求50％的抵押率，要求企业的股东背景好，有品牌，实力雄厚，治理结构要非常完善，房地产企业大部分是民营企业，但是要与国际接轨，治理结构要非常完善，要有科学的治理结构。
下要讲金融市场的REITS，何为REITS？中国商业地产金融主要模式和最高级模式是什么，我认为就是REITS，没有比这个更好的答案了。REITS是一个拥有和投资房产的载体，通常会上市交易。REITS主要的目的是通过粉红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITS是个信，需将绝大部分税前收入分配给信托人－－投资者，因此REITS获得免交公司所得税的优惠待遇。中国本土有房产信托，已经有了REITS的雏形，为什么说他的商业地产金融的载体呢？因为在国际上这种主流的REITS市场，要求我们有稳定现金流和稳定的资金收益，而我认为，中国本土的REITS必然会出现投资开发性的REITS，这是由于中国国情决定的，但国际上为什么REITS要写字楼，只是因为经营风险更小，但中国未来房地产信托更具有灵活性。中国的信托市场要从被动融资性向主动理财性提升。未来REITS已经有一千亿元的资金在这里，直接投资、直接贷款就可以了，更有利于控制风险。第二，我们的信托公司要更深入参与到房地产项目中，从佣金收入型向投资收益型转向。深圳国投做得最好，去年深圳国投在商业地产纯利润达到1亿多元人民币。这是信托公司的发展趋势。我主要讲REITS的状况和中国房地产投资的区别，还有商业地产的融资模式，为什么中国当前主管、监管当局没有尽快退出REITS的法规呢？怕我们把REITS作为圈钱的工具。我们的目的很重要，第一要改变模式，实现业务的提升，在座各位一定要把最好的资产留着，那就造福五代了。把物业留下，子孙后代吃租金就行了，不用再开发新的物业，这样可以享福了。REITS实际上有六赢，第一赢是开发商到国际市场去溢价套现，第二赢收基金管理费，第三赢信托公司收受托费，第四赢基金持有人，每年获得稳定6％的收益，还免税，第五赢午赢管理公司，第六赢当地政府，有收税解决就业问题，所以REITS值得大力发展。传统融资公司为什么要往REITS提升呢？首先体现不同业务的价值、借助资本市场之力量，以同样的资本进作高及倍的业务量、还有开创新的业务即“REITS”管理、选择投资项目更注意控制风险。REITS成功需要产权的完整性和经营的完整性。REITS重要的成功因素：第一，政策环境，包括法律条规、税务；第二，动机、心态：不是脱手脱现、向合理的投资风险与回报；第三，合格、城市的管理人才：需要房产金融综合人才。
REITS是一个最高级的房地产信托，现在对中国房地产信托和国际的REITS进行比较：中国的信托投资的载体是信托公司是表外资产，但国际REITS本身受托人，中国的是房地产信托公司，国际上是信托公司，这点是相同的；而基金管理者就有区别了，目前中国的房地产信托基金管理者是信托公司，国际上是成立专门的独立基金管理公司来管理，为了规避信托公司的道德风险、资金要求设立专业的托管机构，国际商做得比较好，受托人和管理人分开，而中国就是受托人、管理人都是信托公司，有可能造成信托公司的内部控制；还有关于REITS的期限，国际REITS没有限制，一般8－10年，随时可以边线，随时可以流通，中国只有1－3年；另外，中国的房地产投资公司不能超过200份信托合同，国际上没有这个限制，流通市场中国还没有，而国际REITS市场交易所之间可以流通，国际REITS的优势就体现出来了，国际REITS市场动辄上百亿、几百亿资金，超额认购。REITS是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的，集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产包，不能上市流通。
REITS对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95％分配给投资者，国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般是6％－8％。REITS的运作是是可负责提供资金并组建资产管理公司或经营团对进行投资营运。国内的房地产信托计划的运作往事是提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部使用安全。数的产生周期一般在8－10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。国内的房地产信托计划产生周期较短，一般为1－3年。国际REITS的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交税务。国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是房地产信托等等。国际REITS市场于是迅速且潜力巨大，REITS对中国房地产及金融市场的发展具有深远的影响，中国现有房地产信托产生有别于REITS，REITS在中国的设立条件有待进一步完善。这主要是因为REITS不能上市流通，有200份合同的限制，这些规定有待改进，但是要有严格的信息披露，中国应尽快完善信息披露、工商登记制度，外汇信托管理办法，外资可以直接买REITS，直接搞信托。国六条的出台，十五条归根到底是要解决中国房地产的急功近利问题，树立中国房地产业的科学发展观，今天主要讲房地产金融，实际上我们在房地产金融方面也要树立一种科学发展观，要构建一个和谐的金融地产、构建一个和谐的地产金融体系，因为中国的房产金融体系太不健全、太落后，太危险了，必须把他国际化、多元化、合理化，实现以REITS为高端目标的国际化、资本融化，这才是我们房地产金融发展的未来。
