如果房价骤降，那么3.51万亿和房地产相关的融资，其中的1.02万亿可能蜕变为不良资产，这是一种粗略的短期情景模拟，尙未能揭示中长期金融风险。但即便如此，我们也可以意识，无论从温总理的政府工作报告，还是从国八条到国六条，其主旨大体在于优化住房供应结构，平抑价格非理性上涨。那么为什么仍有如此汹涌的情绪期待暴跌？
让我们回到事情的原点。期待房价骤跌的情绪也许是三方面的因素引起的。一是令大多数人望而生畏的房价；二是如何界定住房价格上涨的理性与非理性，感性有余理性不足；三是大多数人可能认为，房价非理性波动所造成的金融风险事不关己，可以高高挂起。
第一，房价贵吗？这需要考察房价收入比。对于这个指标一直存在争议，焦点集中在中位数和平均数的差异。简单来说，假定有101套住房和101户家庭，那么房屋均价就是101套住房的总市值除以101，房屋中位数价格就是把这101套住房按照市值从高到低排列，排在第51位的那套住房的市值。家庭平均收入和中位数收入的概念也与此雷同。
通常来说，居民收入贫富悬殊越大，平均数就比中位数越偏高，绝对均贫富的社会中位数和平均数的差异完全消失。开发商总是说要用国际惯例，中国中位数房价收入比只有5－6倍，而学者则普遍认为平均数房价收入比超过了10倍。我们利用浙江、北京的数据粗略分析得到，城镇居民住房的平均市值比中位数市值偏高30％，平均收入则比中位数收入偏高20％，因此中位数房价收入比和平均数房价收入比之间的差异仅在8.3%左右。
不妨计算一下东部地区的新房均价房价收入比。2005年，以东部地区商品房均价为每平米3943元、人均居住面积26平米、户均人口3.16人、户均就业人口1.67人、城镇居民年均可支配收入1.05万计算，城镇居民的均价数新房收入比远远超过了10倍。考虑到大约70％的城镇家庭户均收入低于平均收入，因此，毫无疑问地，大部分城镇居民并不具备购置新房的能力，争辩房价是否高昂几乎是可笑的。这也是中低收入阶层对房价暴跌怀有浓烈期盼的心理基础。
第二，房价涨得理性还是非理性？当试图说房价走势的非理性时，必须首先确立相对理性的参照物。和房价上涨的参照物有三组——中国GDP增长率、城镇居民可支配收入的增长率和居民消费物价指数的变动。
根据国家统计局的数据，1999－2005年间，GDP年均增速为8.64%,其中2003年之后GDP每年的增速都在10％左右；城镇居民的可支配收入年均增速为10.83%,其中2001年之后收入增长每年均在11％以上。而在过去六年，消费物价的累计上涨几乎微不足道。
相比之下，从1999－2005年间，商品房价格年均涨幅约为4.5%,住宅价格年均涨幅约为4.8%，住房租赁价格年均涨幅为5.6%；其中2004年开始商品房和住宅价格开始迅猛上涨。也差不多在此时，日益滚烫的房价招致了民众和媒体对开发商的抱怨甚至谴责。
第三，房价暴跌与己无关吗？很遗憾许多人认为房价骤跌与其无关，事实并不然。一则中国金融的安危从来都牵涉到千家万户的利益。银行体系最主要的资金来源是居民储蓄，因此一家中等银行因房价暴跌而破产，就足以影响至少1000万储蓄者的利益，很难想象如果房地产发生危局会有利于公众利益。 二则政府除税收和举债之外并无资源，各种政策成本从来都是由公众分摊的。我曾计算过，三年国有企业脱困的直接成本大约在2.4万亿，那些被买断工龄的下岗工人恐怕不会认为“三年脱困”是和其切身利益无关的举措，谁能够举出任何一种调控政策，其成本最终竟然不是由企业或国民承担的呢？
三则无论是已购房还是未购房者，都毫无例外地被卷入这场“房地产运动”中，中国城镇居民家庭财产的48％表现为其住宅的市值。市值暴跌和财产蒸发并无差异。因此，只有当一个人既无银行储蓄，又无包括房改房等在内的任何形态的物业所有权时，他才能够大致置身度外。
至此，我们必须承认，一是房贵，二是贵得超出了大多数民众的承受能力，三是自2004年以来房价陷入非理性亢奋。但具有讽刺意味的是，从2002年1月至今，全国商品房的空置面积不过仅仅在1.22亿到1.43亿平方米之间波动而已。
我们不得不进一步询问两个问题，一是如果你有足够的钱，会买什么？二是如果大多数人买不起房，谁买走了这些房？
平静下来，大多数人可能会承认，如果他有足够的金钱，他会选择买房。目前大多数人愤怒于商品房昂贵，根源在于收入不足，因此盼望房价暴跌的感性，和盼望收入飙升的感性并无两样，只是大多数人以为房价暴跌比收入飙升更具有梦想成真的色彩而已。
这种愿望揭示出中国房地产运动的第一宗罪，即高速货币化进程。统计数据显示，中国城镇职工的平均货币工资在1980年、1992年和2004年的月工资分别为63.5元、226元和1335元，因此大致官方数据是大致每12年职工货币工资增加5倍。实际情况可能比这更糟糕，假定你目前月收入水平为4000元，我有相当的把握说，你在1994年和1982年的月收入可能仅仅为400元和40元，或者说城镇职工货币收入每12年增加10倍。迄今中国广义货币M2/GDP的比值高达185％，可能是全球首屈一指的。
因此本末关系是，也许是高房价威胁了货币政策，但长期以来发钞泛滥是推高房价的决定力量。很幸运地，中国制造业的产能扩张超过了各口径货币供应量的扩张，才使得中国幸免于恶性通货膨胀。但商品房不能象冰箱彩电一样大规模无节制供给，在中国采取较为克制的货币政策之前，房价的一路奔腾难以遏制，购房实则是居民诸害相权择其轻的无奈之举。
让我们再旁观，房价非理性上升，不仅是开发商操控的结果，也必然是购房者蜂拥的结果。谁买走了哪些大多数人买不起的商品房？这种反差揭示出中国房地产运动的第二宗罪，即严重的收入分配不公。
社科院从1988年开始展开长期跟踪调查，分别在1988年、1995年、2002年展开三次全国范围的住户调查，结果显示：2002年全国收入最高的1％人群组获得了全社会总收入的6．1％，最高的5％人群组获得了总收入的近20％，最高的10％人群组获得了总收入的32％。大部分机构的研究都显示，中国居民收入基尼系数从1980年的0.33迅速增大，从1994年开始突破0.4的国际警戒线，近年来国民财富日益向高收入群体集中。我在2002年所做的数据也显示，当时50个中国富豪的资产，相当于5000万中国农民的年纯收入；而300万个富翁的资产，则相当于9亿中国农民两年的纯收入。因此房价的问题本质上是收入分配问题，70％的城镇居民望房兴叹的同时，必然反衬着其余30％购房置业的乐此不疲。
如果高收入阶层的住房需求可以通过市场阶解决，那么中低收入阶层怎么办？这时候政府的姿态显得极其重要。令人失望的是，商品房市场不断繁荣的同时，经济适用房和廉租房建设每况愈下。从商品住宅的投资类型结构看，2000年全国经济适用房占房地产投资的比重曾高达10％，此后逐步滑坡，过去三年该比重分别为6.13％、4.61％和3.86％，在廉租房建设方面至今则仍有70多个地级市根本就未推出廉租房。作为中低收入阶层购房金融支持手段的公积金管理也令人失望，到2005年底，全国住房公积金存缴总额为9760亿，职工累计提取住房公积金3500亿，使用率为35.9%。近一半的公积金闲置着。
这种停滞揭示出中国房地产运动的第三宗罪，即各级政府对民生安居的不作为。在要求开发商具有多建薄利多销的中低价位小户型的责任感之前，我们是否更应该考虑地方政府除了卖地之外，还应该为被动型住房需求做些什么？纵容商人和官员的角色错位，远比让两者归位更危险和荒唐。
我从未试图运用一个粗略的房价骤跌估测，来得出房地产行业要挟或者并未要挟中国银行业之类的结论。我也固执地认为，和那些被强制征地拆迁农民的悲惨境遇而言，城里人买房遭罪几乎根本不值得一提。面对逻辑和数据，研究人员需要既不惧官也无须媚众的求真理性。如果我们并不天真地认为，中国的货币化进程、收入分配格局和政府不作为在短期会有什么重大改观；我们就有理由同样不天真地认为，面对房价的大起和大落，很少有人能幸免于难，除非他目前是赤贫的无产者。
作者为北京师范大学金融研究中心主任
