嘉德商用产业在新加坡、中国、日本和马来西亚有超过45家购物中心，是亚洲最大的购物中心所有人或管理人。该公司2月份公布，2005年税后利润增长一倍以上，由2004年的3.057亿新元增至7.505亿新元（4.69亿美元）。
潘锡源毕业于美国麻省理工学院(Massachusetts Institute of Technology)，获得民用工程硕士学位。他的得力之作包括在嘉德购物中心入口增设直达电梯、使租赁价值得到了大幅提升，将其他一些购物中心的顶层改造成花园，以及充分利用底层零售空间等。日前，他在新加坡接受了《亚洲华尔街日报》记者KEVIN LIM的采访。
WSJ问：你的第一份工作是什么？有什么收获？
潘锡源答：我的第一份工作是在新加坡Hotel Properties Ltd.担任项目经理，我当时刚刚毕业，还是个年轻的工程师，有很多技术问题都不懂。不过你可以学，而且你完全可以赢得尊重，甚至管理整个团队。
另外，我逐渐领悟到，你必须知道下一步应该做什么。我发现搞房地产开发不仅仅需要项目管理，还需要投资，这就是关键的“下一步”。
问：你认为一个卓越的经理人最重要的品质是什么？
答：首先，你的工作中不能有“不”，要做到没有你解决不了的问题。在房地产业务中，你必须摆脱桎梏才能创造财富。你还要有先见之明，因为形势总是在变化，今天看来正确的事情或许几个月后就未必如此了。你必须不停地思考如何做到对事情的前景有足够的把握。
你还要不断积累与房地产项目有关的核心知识。对于嘉德这样一个从传统的地产开发商脱胎而来的企业，眼下零售业、房地产管理、租赁、基金管理和资产管理都是他们要掌握的内容。因此你必须不断树立竞争意识，提高目标，探索新的业务平台。
问：当你决定是否要建设或投资一家购物中心时，你认为需要考察的3个最重要的因素是什么？
答：首先，你必须对投资回报胸有成竹。你要从宏观经济入手。在新加坡，一个很有推动力的因素是，人均零售空间很低而居民的购买力相当强。所以如果你计划得当，基本上不会失败。在中国，随著国内生产总值(GDP)以8%-10%的速度增长，消费主义风潮正在盛行。而在印度，有一定规模的组织化零售行为只占整体零售额的几个百分点，因此可能有巨大的增长空间。然后，衡量一下自己的资产水平，根据自己的回报目标设计一个投资组合。
其次是退出战略－－这一点非常关键，而且你必须事先制定。由于对购物中心的投资往往规模庞大，需要精湛的管理经验，很少有哪家机构会购买购物中心。尽管这可能是一项不错的投资，但你必须把资金压上很久。只有这方面的专家才愿意出手购买购物中心的空间，而且他们往往也期待相当的回报。
第三，你必须有良好的管理经验。第一年和第二年的回报可能很好。但是一旦零售业出现滑坡，竞争就会异常激烈。
问：对初出茅庐的零售商或餐馆经营者你能给些建议吗？
答：首先，你必须有受欢迎的产品。
其次，业务模式也很重要，要作一些真正的可行性研究。举例来说，假设你经营餐馆业务，花了很多钱装饰店面，购买设备。你梦想著来这里吃饭的人络绎不绝。但是当餐馆真的开业了，情况可能并不如你所愿。或者表面上你的生意很好，但最后算算总帐，回报率可能并不高。
我经常告诫一些人，不要只看帐面利润，因为你可能还没有摊销设备成本。或者你的租赁期是3年，但你却要摊销5年。3年后，你不一定续租，这时候你将有两年的成本未摊销。
问：你对租户的选择有什么技巧吗？
答：最重要的是看他能产生多少销售额，而不仅仅是付给你多少租金。他的业务必须是可持续的，不会很快破产。我们要了解他的理念，看他是否愿意为吸引客流作出努力。
我们会积极寻找那些受消费者欢迎的商户。以新加坡东部偏远地区的Tampines Mall为例，我们发现手机的需求很旺，所以尽管我们已经接纳了M1(Mobile One Ltd.)和StarHub (Ltd.)，我们仍然决定接受SingTel Mobile（新加坡电信(Singapore Telecommunications Ltd.)的一家子公司）。
购物中心的顾客多了，店铺的价值自然水涨船高。
问：给新雇员提点建议吧？
答：对于每一名新雇员，我会对他们说：希望他们做好本职工作，为这份工作贡献自己的价值，反过来也要确保这份工作能够提升他们的个人价值。
KEVIN LIM
香港时间2006年06月27日20:17更新
