徐立军：今天参加本次的盛会，跟各位专家、学者讨论房地产的问题，非常的荣幸。目前，银监会的职责所在，我们也加强对房地产市场的研究，我们希望通过湿度有效的监管，减少金融风险，保障中国房地产市场有效健康的发展。我从金融风险和金融监管的角度对房地产的现状和金融信贷的导向简单的发言，供大家的参考。首先，我谈对房地产基本形式的探讨，根据十一五的规划，房地产作为国民经济的重要支柱产业，要保持健康稳定的发展，意义是重大的，也关系到国民经济是否持续较快的增长，也关系到满足大家的住房需求，也关系到小康社会的实现起了非常重要的作用。
03年以来房地产市场的几个特点
03年以来，国家在土地、信贷有一系列的支持，也使房地产进入了快速发展的黄金时期，归纳起来，这个时期的房地产市场有几个特点。
一、因为国民经济的平稳增长，人民生活水平的提高，房地产的外部环境得到了改善。
二、市场的差异化特征越来越明显，各位嘉宾都已经谈到了，各地的经济状况不同，成熟程度不同，各地的房地产也是不同的。差异表现在不同的区域的房产价格的差别，在同一区域内，不同产品价格也发生了变化。
三、房地产企业间的整合加快了，从金融的角度来看，优质的企业，将越来越成为金融机构支持的重点。
四、房地产的融资渠道的多样化的探讨，有了深入的发展。
除了主要采用银行信贷、间接融资的方式，其他的地产基金、信托、上市等融资形式开展，虽然规模不大，但是步伐已经起动了，我们希望这些方式可以给房地产带来更多的动力。
事物的发展有两面性的，这几年房地产发展得比较迅猛，因为各方面的因素，蕴含了很多的不稳定的因素，可以看到，从04年开始，在一些局部地区的房地产市场出现了投资增长和房屋上涨过快的现象。部分地区的房价水平偏高远远超过了普通居民的消费能力，从房地产的房价收入比等指标，我们都高于国际普通的标准，从发展的形态来看，房地产开发的热点也是有变化的，从东部逐渐的向中西部地区转变。刚才发言的嘉宾也讲了近期内蒙古的呼和浩特已经成为媒体和大众关注的焦点。
我们分析，为什么部分地区房价增长过快的原因？有几个原因：
一、住房供应机构不合理，中低价位的经济适用房供应不足。国家统计局今年的数据表明24个大城市，每套120平方米的住房在整个竣工面积中未达到50％。
二、地方政府对调控的力度不够，这方面大家的认识要比我深刻。从03年以来地方政府出让土地的收入是相当高的，很大程度上土地的出让成为地方政府第二财政来源，所以调控力度是不够的。
三、房地产的运行存在不规范，现在强调的信息不透明，价格容易受到操控。
四、最近大家关注的是，境外资金的介入，也使房地产投机的成分加大。
1、房地产投机的价格比较高。2、人民币汇率升值的作用。 针对房地产市场中出现的上述问题，从05年开始，国务院到国务院的各个部门都加强了对房地产调控的决策和部署，对房地产出现的不良势头得到了初步的抑制，当前房地产的情况来看，房地产领域突出的问题仍然没有得到解决，主要是少数城市的房价发展过快，住房供应结构不合理等矛盾是非常突出的，如何采取有效的措施，引导和促进房地产业持续有效健康的发展，应该是宏观调控要着力解决的问题。
下面我想谈谈，从房地产信贷的情况，以及商业银行在授信和政策方面的变化。
目前的房地产的信贷资金主要表现为土地储备的贷款和房地产贷款和个人按揭贷款三个方面，根据调查和测算从2001年以来，随着企业自筹资金直接从银行的贷款，在房地产投资资金的比重是逐年下降的，去年下半年以来，趋势发生了变化，今年一季度统计的情况来看，房地产过热和房地产贷款的增幅回升使比重有所增加，直接来自于银行贷款的资金是40％左右。比重比上年回升了10％左右，同时房地产企业通过自筹等间接渠道，来自银行的资金也增加了，房地产行业增加比较快的现象，监管部门也给予了一定的关注，我们对2006年房地产信贷市场的判断，信贷市场的竞争力更加激烈的，为什么这么说？有几个原因：
1、去年的房地产走势，不是太好的。各家银行的信贷增长幅度都是偏缓的，各家银行去年年底都考虑了，今年会有一定程度的释放资金。多家银行表示象零售业转轨的战略目标，所以今年实质性的房地产按揭会有所出台。
2、房地产信贷和个人按揭方面，表现了比较强烈的态势，虽然从具体的数值来看不高，但是从上海地区我们可以看得出，增幅是比较高的。
房地产信贷的结构来看，各家商业银行面临激烈的竞争和不断增长的市场风险，他们对房地产贷款采取区别对待的方式，银行对新的房地产开发项目，采取严格的信贷条件，例如坚持的35％的项目资本金的要求，以及对资金用途，贷款挪用的控制都有更高的要求，客户的选择上，都是按照支持优秀的房地产开发商，优质的楼盘和区委以及综合素质高的项目给予支持。
个人贷款方面采取积极扶持努力创新，各家银行在个人住房信贷制度上的产品服务的多样化以及灵活性的特点来说，更加的明显，更多的银行在金融创新，细分客户群体，加强服务，审批效率上下很多的功夫。
从商业银行的角度来看，需要关注的问题
为了配合国家的调控，各家银行出台了系列的政策，在控制风险的前提下，稳步的开展房地产业务，例如提高准入的标准，房地产自有资金的比率，授信权限和代理等方面，都有具体的措施。目前，从商业银行的角度来看，需要关注的问题，存在很多的问题，有几点：
1、商业银行要正确处理业务发展和风险防范的关系。
房地产已经成为促进整个社会经济、金融秩序发展的行业，任何行业都有周期的波动，房地产的周期也不可避免的，银行的信贷要跟周期结合，这就对银行是一种考研，对银行提出了更高的考研，银行如何处理风险和发展的关系，也影响了房地产业持续发展的稳定性。
2、日益暴露的个人住房的按揭风险。
银行逐渐进入个人按揭住房的风险示范期，全国范围的一系列的假按揭，大家都知道的浦发银行的陆家嘴支行的问题。市场低迷的情况下，我们判断个人住房按揭的风险可能会更加的高。以上海市为例，从06年一季度不良贷款的数据要比去年有所提高。
3、银行需要关注开发商资金的情况。
大家都知道房地产在前期的开发积累了很多的资金，普遍的问题是负债高，总体来说，开发资金是紧张的，我认为银行在这方面还是要进行适当的考虑，关注房地产开发贷款的风险。
从银监会的工作监督来说，今年5月17日国务院发布了国六条，强调要进一步搞好房地产的调控，落实相关的政策，调整住房结构，引导消费改革，规范秩序，坚持突出重点分类指导的对待。银监会通过一系列的监管手段降低房地产信贷的风险，我们要求各家银行要区别对待，有保有压的策略，有效的防止房地产投资过热和价格上涨等带来的信贷风险，我们要求各家商业银行严格按照银监会发布的指引要求，加强房地产贷款的风险要求，严格区分房地产贷款和个人消费贷款，进行贷后检查，严格审查消费者还款能力和记录，大力发展首套住房的贷款，对商品房和投资性需求提高首付款的比例。
商业银行要根据个人住房贷款和商业住房的情况，适当开发住房贷款的风险系数，通过资本的手段，控制房地产信贷风险的目的。
我们在今后的控制中要居安思危
结束发言前，我强调一点，银监会是专门负责银行业监管的部门，从银行监管的角度谈房地产发展的时候，我们谈得比较多的是强调风险，对于房地产信贷风险过快过高，带来了信贷风险影响了金融的稳定，我讲得比较多，房地产行业是国家经济的支柱产业，也是银行信贷资金收入来源的主要渠道，房地产行业的大起大落，不利于国民经济的发展，对银行体系的稳定也会有所影响的。国家宏观调控是减少房地产业的泡沫成分，保持房地产市场的持续稳定的发展，保障金融秩序。我们的角度是通过有效的尽管针对性的调解房地产按揭的规模，一方面控制银行体系的风险，另一方面也希望通过这样的手段降低行业发展的周期性波段，保证房地产业在相当长的时期内可以得到健康有序的发展，今天参加会议的代表都是关心中国房地产业的，我们在今后控制金融风险，居安思危，我相信中国的房地产业的发展会有美好的未来，谢谢大家。
主持人：银监会的徐处长作为银行监管部门分享了他们对房地产市场的研究和认识，解读了商业银行房地产信贷的政策，包括土地的储备，开发以及个人住房按揭的政策，他们关注的问题，从产业的周期变动以及风险防范分享了他们的观点。下阶段如何加强监管、防范风险，促进房地产业的持续发展的措施和考虑，非常感谢徐处长的发言。
2006届博鳌·21世纪房地产论坛
