中国房地产最严重的问题不是效率的问题，而是公平的问题
赵晓：今天我们要讨论的房地产的问题，我和前面的专家有分歧。我跟您的观点有两点不同的。第一，要科学的历史的具体的看待公平的问题，这一点我认为提得非常好，如果真的按照这个原则来做，我们发现中国房地产最严重的问题不是效率的问题，而是公平的问题，所以我不同意效率优先，因为中国的经济增长是全世界最快的，中国的房地产增长也是全世界最快的，所以效率不是问题，问题在于98年以来，整个的房地产发展都没有讲公平的问题，所以出现了一系列的问题，现在大家担心的问题是中国的房地产是否过热，效率是否太高了，其中一个关键的问题就是公平。
所以科学的历史、具体的看待公平和效率，应该以公平优先兼顾效率的。国六条准确的反应了这一点，所以我提出不同，大家可以讨论和商榷。
管制总体的看法我同意您的看法，我在1999年和张维宁教授讨论管制的时候跟您的观点是一致的，全世界成熟的市场经济国家，没有一个国家不对房地产不管制的，有一个例子，新加坡的管制是全世界最高的，新加坡不允许一个人拥有两套住房，拥有第二套住房必须卖给政府，全世界公认新加坡的住房解决得最好。我们要进一步明确住房的性质，住房有特殊的地方。
我强调一句话，现在很多人对国六条，特别是国六条的细则持有批评的态度，尤其是我以前的朋友，我们都主张市场，主张效率的，同时特别反对政府管制的，他们对国六条和细则，意见尤其的多。他们认为弯拐得有一点急，我认为里面有政府的痕迹，应该完善。弯拐得急，是因为拐弯太晚了，但是拐弯的方向是政策的，而且时机选择得很好。因为中国的房地产市场处于牛市和发展得非常好的态势，在这样情况下调控是非常适合的，股票市场以前是往下走，出台了很多的政策。
房地产市场是在大牛城市得情况下，发展得非常好，宏观经济过热的情况下，做一些调控时机是非常好的，为什么房地产市场这么重视，很多人非常关注。我非常感谢博鳌论坛，去年我参加了，学习了很多的东西。
我关注房地产是因为房地产是中国经济增长的手段。98年我就和任志强讨论，当时我们是中国房地产市场化的鼓吹者，这没有错，房地产经济应该成为中国经济增长的支柱产业，并且是重要的支柱产业，我本人没有很好的研究房地产。
请大家再也不要做无关紧要的PK了
我经常讲话，就说我是房地产的外行，但是也没有几个人是房地产的内行。刚才中国房地产报的单总说了要从大层面从大财经的角度看房地产，所以包含了宏观、制度、经济，这三个层面懂得的并不是很多，我是从宏观的经济关注房地产，经常和开发商搞一些讨论，有的时候被人抓去PK，我认为不要参加PK，因为参加后要说极端的观点，大家争论泡沫、暴力、控制力等等。这样的争论，包括我们组织的博鳌论坛的学习，我认为这些问题无关紧要，都是技术和细节的问题，真正重要的只有一个问题，就是游戏规则的问题。
如果游戏规则没有改变，暴力、控制力、泡沫等问题，都不会妨碍挣钱的人挣钱，破产的人破产，绝望的人绝望，这样的讨论都是没有意义的。
真正重要的只有一个问题，就是房地产行业的游戏规则问题
逐渐我认识到，房地产中最重要的是公共的问题，重要的是游戏规则的问题，游戏规则是如何形成的，从98年开始，当时，国家的经济面临通货紧缩，经济不景气，大家都想通过房地产的发展，启动中国的经济。所以说中国的房地产是先天不足，是国家的机会产物，政府需要经济增长，就需要房地产，后来发现经济过热，这样就对房地产进行调控，还有一个原因，我们不敢对外贸部门调控，通过调整汇率调控外贸部门，可以有效的调控中国的总需求，因为出口部门对中国的就业影响太大了，城市里面创造的就业是800万，出口部门创造的就业是200万，所以就调控房地产业，这是从经济的角度看待房地产。
房地产的发展是有很强的公共性的，住房对很多人来说，不是普通的商品，不是有钱就可以吃海鲜，没有钱吃海鲜一样，而是有钱没有钱都要居住的问题，所以存在效率和公平的问题，有增长和民生的问题，有住房市场化的问题，也有住房保障的问题，在我国有一点先天不足，刚开始强调的增长和效率导向，强调的是市场化的导向，其他的被忽视了。
全中国到目前为止，没有一件事比房地产还要重要
中央政府和地方又在博弈，当中央政府强调通过住房启动经济，地方政府就走得更远，例如全国的投资增长18％是来自于房地产，很多地方的收入都是来自于房地产业，这样地方政府发展房地产方面不予遗力。反而民生保障和住房供应体系就没有人关注。这在西方是不可能的，西方的制度下地方官员做了一百件好事，没有解决好住房的问题，一票否决，所以没有地方官员说，希望房地产和地价上涨，其他的可以不管，在典型的市场经济国家，有制度保驾护航的。我们的地方政府如果发现有好处，可以廉价的将投票权投出去的，就形成了非常畸形的发展模式，就出现了瓜分全国的土地资源。为什么房地产重要，因为全中国到目前为止，没有一件事比房地产还要重要，比房地产牵涉的资产还要多。我们知道国有企业在IPO之前，没有超过十万亿的，股票市场的市值是数万亿的，去年股票市场融资额不过300多亿，大家都在骗钱，也不过是骗了300亿元而已，中国最大的资产是在房地产，全国的土地价值25万亿，过去很多年我们知道土地市场增值一倍以上，例如武汉、沈阳等等。
房地产市场也牵涉到全国的居民存款，全国的存款是17万亿，中国没有一件事比房地产更大，牵涉到了中国最大的资产，最大的利益分配，最多的群体，所有的人都关心房地产，住房的问题，绝不是简单的商品，包含了游戏规则。
过去的游戏规则，政府只考虑效率不考虑公平，只考虑增长导向，不考虑民生，只考虑住房市场化，不考虑住房保障体制。将全国的土地收归所有，这样的情况下，就形成了强势的利益集团瓜分全国最多的土地，也在掠夺全国的储蓄资产，本来是好的事情，结果发展就变形了，这样的竞争已经若干年了，我们知道已经进展到了必须改变的地方。
我们要关注民众微弱和无奈的声音
大家知道，民愤很大，并不是煽动起来的，而是有这样的基础。有人说，不购买房了，大家说，不购买房过两年房屋上涨了，就亏了。这说明对游戏和公共政策不满，对微弱和无奈的声音，我们漠视不听取，没有相应的政策回应，终于有一天就会用爆发的声音让每一个人听到，就象9.11一样让大家知道。如果再改变就困难了，98年来，最重要的房地产文件就是新国六条以及细则，在某种程度上，起到了拨乱反正的作用，带来了三大的改变。
一、带来了房地产调控的理念和方向。过去的调控房地产，是因为有泡沫，会影响经济的增长，主要是通过调控房价，让更多的消费者购买房屋。现在我们发现这些理念和方向改变了，房价是很难回落的。即使房价回落，到了合理的地步，符合价值的情况，很多人还是购买不起房屋，所以不能期望调控房价解决居民住房的问题。老百姓购买住房是当前最大的矛盾，有可能是房价太高，也有可能是收入低。如果房价调低还购买不起就是收入分配的问题，我们是世界公认的收入分配不公的大国，在这种情况下，调控房价是不可能的，所以转向了住房供应的调控。
现在主要是调控供给，我认为调控的理念和方向发生了重大的变化。整个住房的发展理念也发生了重大的变化，我们仍然强调住房的支柱产业作用，但是更重要的是强调公平和民生导向。不能说这两个文件可以保障将来建立住房供应体系，但这是调控方向。
二、调控可以带来利益分配，过去的利益分配是不公平不足的，现在就会公平一点，香港跟我们的做法有一点相似的，香港也是高地价竞拍，但是竞拍的钱补贴给穷人，香港的做法是劫富济贫的，政府承担了公共责任，我们过去是劫贫济富，这样的做法要改变。所以本次的调控有一点急，还需要改善。土地产权是非常重要的问题，游戏规则也要改变，而且也要有效的监管，这样就有了游戏规则。
美国出现了住房质量和缺斤短两，中国没有这样的例子。我们看到呼和浩特，政府请专业的人推动房价，政府和开发商联手抬高房价，消费者就没有活路了。要有有效的监管，就会出现市场化的房地产，价格是跟随市场调整的，政府要承担好自己的责任，因为时间的关系不能讲得太多，时间已经到了，最后给博鳌论坛提一个意见，每次请了很多的人，而且有创新。
应该邀请失去土地的农民代表和不购买房屋的代表
还有几天的会议，剩下的几天内，是否可以邀请另外的一部分人参加我们的会议。他们是失去土地的农民代表，他们是不购买房屋的代表，我们也可以听听他们的声音，因为失去土地的农民是市场中相当重要的一部分人，同时我也非常期待，房地产的青年领袖的评选可以成功，因为大家期待房地产新的形象的出现，已经被妖魔化的房地产形象有所改变，我知道有一些扎扎实实作事情的房地产，你们要富了要承担责任，要富了而快乐，我们的快乐是和大家的快乐联系起来的，如果大家都快乐，我们的注定都是快乐的。
主持人：演讲的思想和观点非常的丰富，核心的问题是对国六条的解读，恰当的时机方向正确，对房地产复杂的产业，是拨乱反正，重建游戏规则，这是我们理解中国房地产走向和未来发展最重要的认识。
