当1998年住房制度改革全面启动之后,内地房地产市场不知不觉地“步入”香港房地产发展模式的道路。内地的房地产市场最早开始于广东与深圳。由于广东、深圳与香港有地缘、人缘等便利条件,因此,内地最早的房地产市场发展就走上香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商及地方政府,很快就在各地遍地开花。
我曾多次撰文指出,无论是从香港发展模式的基本内容来看,还是从我国的国情来说,香港房地产市场发展模式根本就不适应内地。尽管这种模式看上去是一百多年来市场自然演化之结果,但实际上这种房地产市场发展模式是英国政府在撤离以前,以行政方式掠夺香港民众财富的一种间接手段。我把香港这种房地产发展模式概括为高地价、高房价、高福利房(即公屋多)。
目前内地的房地产市场发展,基本上以香港模式发展为主导,高地价、高房价、高福利房(或中低收入民众的住房要让住房保障体系来解决)成了各地方政府、房地产开发商、银行,甚至于中央政府的共识。比如,无论是从2005年还是从2006年中央出台的房地产宏观调控的政策来看,其基本主旨就是要稳定房价。
这种文件就是向市场发出明确的信号,即当前房地产市场的价格是合理的。结果,那些房价过高的地方,政府要千方百计地来“托”住当时市场的价格,以便不让当地的房价向下行;而那些觉得当地房价不高的地方就得千方百计地来推高房价。最近,呼和浩特的官员及北京市政府官员就明确地说,稳定房价就是让当地的房价稳定上涨。
地方政府为什么都愿意把当地的房价推高?当然是以当地的房价来推高地价。很简单,如果把住房看作是投资品,那么投资品的价格并不是市场的供求关系来决定, 而是由投资者的市场预期来决定的,一旦开发商预期房价会提高,他们更愿意以较高的价格来获得土地。这是地方政府所愿意看到的。
不过,内地各地方学习香港房地产市场发展模式,也仅是到此为止。即房地产市场可以是高房价、高地价,但高福利房则多是文件上的提倡。截至2005年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元,不足北京市一些楼盘一个项目的投入。即使是所谓的经济适用房,不仅不少地方的投资连年下降,而且即使建筑经济适用房也只是什么定向销售,北京便是如此;而香港居民公屋入住率达到50%以上,即香港50%以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决住房问题。
也就是说,就目前内地房地产市场的发展模式来看,所学习的仅是香港的高地价与高房价,而没有真正学习香港的高福利房(当然以往的计划体制下的住房分配是另一种体制之结果)。从地方政府与房地产开发商的意愿来看,他们都希望中低收入民众的住房问题由政府的住房保障体系来解决。
“国六条”中提到了加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。从这些政策的内容来看,是为中低收入家庭解决住房问题着眼;但住房保障体系所面对的对象只能是以丧失生活能力、老人病人等不超过10%的人群,要解决90%以上民众的住房问题还得依靠市场,这就需要把目前过高的房价降下来。
也有政府官员指出,目前房地产为什么价格上涨过快就在于目前中国的住房保障体系不健全与不完善。这就好比城市交通,现在人和车都挤到一条道上,势必会造成交通混乱。一方面,巨大的住房需求刺激了房价上涨,另一方面,中低收入者承受不了高房价。因此,住房保障制度不健全促使了房价上涨。也有不少房地产开发商说,房地产开发生产的住房是卖给富人,穷人住房就得由政府来解决。
这些言论,无一不是香港住房发展模式的翻版。即目前内地房地产市场的房价高不是问题,因为高房价是由所谓的市场供求决定的。有钱人可以买得起房价高的房子,而无法进入房地产市场的中低收入民众,他们的住房问题得由政府的住房保障体系来解决。
不过,从今年出台的“国六条细则”来看,目前全国盛行的香港房地产发展模式将发生重大变化。如文件强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,并把该原则落实在政府编制住房建设规划中。如果文件中的各项政策能落实下来,不仅体现政府的基本宗旨(即生产更多绝大多数民众有支付能力的住房),也确保了房地产健康发展的关键。
可以说,如果我们市场生产的产品是绝大多数人都能够购买的产品,如果我们的市场是绝大多数人都能够进入的市场,那么这个市场不仅能够满足绝大多数人的需求,也能够让这个市场真正的健康持续发展。从世界前100名的大企业来看,它们绝大多数都是生产大众化产品的企业。这些企业之所以能够强大,就在于生产大众化的产品。如果一种产品仅是为少数人服务,不仅无法达到有效的市场规模,也无法形成有效的市场竞争,从而导致该产品生产的无效率或低效率。
政府通过强制性方式来调整住房结构,中长期来说对房地产市场的影响会比较大,也是解决国内住房结构失衡的必由之路,但从短期来说,对目前房地产市场价格的影响不会太大。毕竟,房地产业生产有很长的周期性,现在决定调整房地产产品结构,但真的要对目前的房价起到作用,只能够是几年后的事情。比如,假定“国六条细则”能够落实,能够通过城市规划的方式来实施,但从城市规划开始,再到土地拍卖,房地产开发商的建造,最后到住房出售,还得有一个几年的周期。
总之,目前内地房地产市场发展模式是否能够走出目前香港那种高房价、高地价、高福利房的发展模式,是中国房地产市场能否真正发展的关键。香港的房地产市场发展模式不仅不适应内地,还让内地的房地产市场走向扭曲发展之路。如果我们不能够从这种房地产市场模式中走出,那么全国房地产市场所面临的困难与风险一定会越来越大。
