邹毅：
各位嘉宾，各位同仁，大家好！很高兴又来到国际金融论坛来谈金融服务的问题。我想从另外的一个行业来讲讲其他行业产业增长和我们行业发展的关系。
今天讲的主题是“转型期的中国房地产企业的金融战略”，应该说房地产金融是一个非常热门的话题。尤其是中国相关制度存在的障碍，或者是各方面的制度约束和相关的法律法规颁布，导致了相关的房地产企业受到了金融方面的障碍。所以我想从一个政策的角度来看一下中国房地产企业的金融状况。面对这样的产业环境，房地产企业的金融创新，和融资战略该如何去整合，这些就是一个相关的逻辑。
下面看一下国家对房地产企业的调控。这是一张表，国家对房地产行业应该是有一个紧锣密鼓的安排。国家六部委的政策，以及到7月份在融资方面一个非常重要的政策，就是限制外资投资国内的房地产政策，那这个对融资渠道起到了一个限制作用。从7月26日开始，在房地产行业出现了二手房收税的政策，到8月份又进一步地提高了利息，应该说从政策面上，资金面上，对我们买房者也好，或者是参与人也好，都受到了相当多的制约。应该说中国房地产作为一个新兴的产业，在金融政策上，在国家的监管政策上，受到了种种的制约，受到这样的制约，那我们的房地产行业该如何去运作，我们做了相关的分析和研究，也做了相关的操作。再次提出一些想法和意见。
我们看到中国房地产的产业环境，应该说这个产业环境是一个复杂的、动态的环境，但是这样的环境，并不是说房地产会受到什么破坏。大家看到这个是房地产投资额度的总标。大家看到在政策面上大副限制的同时，不但没有降低，还有增加。从这张数据我们可以看出整个房地产行业的投资总量和建设总量还是相对比较高的，而且处于一个稳步增长的环境。这样的话，应该说整个房地产行业的发展态势是非常良好的。
再看一下房地产产业链的情况，实际上这样的环境都是转型的环境。我们资金这一块，以演讲主题相关涉及到融资的问题，房地产的金融创新，成为房地产新一个非常重要的环节。从其他的行业相比，我们作为一个资金量消耗大的行业，而国有银行和其他银行是主要的融资渠道。这样的话，我们的客户和合作伙伴非常地关注一个焦点，就导致了大型的投资量会有一个资金上的制约。在我们土地市场，我们从价值连来分析，先做土地运作，再做现有的房价的开发，这样的话，同样受到种种方面的制约。从土地市场的调整，到开发市场限制产品的供应，包括户型供应，还有相关金融支持上的限制，等等一系列来说，整个价值链都受到了法律限制。
但是中国的房地产处在一个转型的过程，在产品这方面来说，更多体现在产品创新的角度。从住宅过渡的新房市场，到逐步纷纷涌现出来了向旅游市场，这类产品市场的创新，同样地成为了整个产业链增长的主体。在市场需求的方面，同时也出现了需求方面的变化。包括大型开发区新增的市场需求，可能都会对房地产市场产生了影响。再看一下金融。今年有一个主体就是金融的上市风潮。今年房地产在国家的相关证券的条理过程当中，现在我们的房地产也在陆续地上市，一类物业上市。物业上市来说，主要是以融资为主体的第二类企业上市。这两类上市在房地产近期也出现了一些动态，大家看到一些大型的房地产商，在国内的A股和H股有一些上市计划，有成功的，有失败的，但是不难看这些是房地产金融创新的阶段。
我们把整个房地产行业结合金融投资可以分成四大类的品种，有住宅，有商业，有旅游地产，还有一些复合的地产。我们看到住宅地产最主要的变化，是品牌化的扩张，还有二、三线的价值连动，这些来说，都是住宅市场非常重大的特点，从企业的扩张，这一块来说，是住宅地产非常重要的现象。商业地产更多地受制于国家的零售业，这个来说，是一个总量表，可以看出是稳步上升的。社会总额的上升，带动了消费总额的上升，同时拉动了商业市场的上升。
另外我们看到，大型的主题店，沃尔玛这些大型主题店的扩张，也扩大了地产业的扩张。我看到大型的主题公园，大型旅游地产的变化。产品的金融产品化，另外是企业规模化，产品复合化和产业专业化。我们看到金融投资的房地产行业来看，更多是关注风险和收益，风险和收益更多地关注于城市的生态环境，包括需求、包括业态，这是一个简单的变化情况，这张表是房地产的主要收入比，反映了国内房地产的状况。所以在企业战略上，我就归纳为这么几点，我们需要进一步地监控我们整个国家的政策体系，包括企业的管理体系的转换、收购兼并、和金融创新几大类。实际上我们的房地产的有几大的扩张，包括企业债权，委托贷款、典当的产权交易，这些都是我们在实际操作当中，遇到了很多的案例类型，这些就是简单的流程，就不再多说了，这些就是相关的一些经验，就是在各个实际案例我们如何来运用金融资本，然后来进入房地产的情况，这些就是一些相关的判断和分析，跟各位一起分享。谢谢！
