乔新生（中南财经政法大学教授）
第十届全国人大常委会第23次会议审议物权法草案，对公众关心的重大问题进行深入讨论。这是最高权力机关第五次审议物权法草案，也是在2007年3月份提交全国人民代表大会表决之前，一次非常重要的审议工作。
全国人大常委会之所以对物权法草案如此慎重，原因就在于物权法涉及的问题十分重要。但是，从新闻媒体报道的情况来看，我国物权法草案仍然有修改的空间。
首先，物权法没有对业主委员会的诉讼主体资格作出明确规定，给今后司法机关处理相关法律问题带来许多变数。物业管理关系是一种特殊的法律关系，在人口密集的大中城市，住宅小区普遍建立了业主委员会，代表业主处理物业管理法律纠纷。但是由于我国法律没有及时跟进，在处理物业管理纠纷时，业主委员会地位尴尬。在有些地区业主委员会具有诉讼主体的资格，而在有些法院不承认业主委员会的诉讼主体资格。虽然最高人民法院通过司法解释在一定程度上赋予了业主委员会必要的权力，但是，司法解释不能代替法律，物权法应当结合中国的司法实践，对业主委员会的权利义务作出明确的规定。
其次，物权法没有对“公共利益”作出明确的界定，给地方政府机关打着“公共利益”的幌子侵犯公民的财产所有权留下了法律上的漏洞。“公共利益”是我国宪法规定的一个基本概念，在宪法不能对“公共利益”作出解释时，全国人大应当通过法律或者立法解释明确这一法律概念，防止少数单位和部门利用宪法和法律的规定侵害公民的财产权利。但令人遗憾的是，物权法居然回避了这个重要的法律问题，而寄希望于今后通过专门的法规明确“公共利益”的内涵和外延，这是一种回避矛盾的表现，不利于从根本上保护公民的合法财产权利。
“公共利益”从本质上来说是公民个人利益的特殊表现，“公共利益”必须具有合法性、普遍性和合理性特征。如果没有法律的明确授权，任何国家权力机关都不得打着“公共利益”的幌子损害公民的个人利益，未经合法程序，任何国家机关和部门都不得以维护“公共利益”的名义损害公民的个人利益。合法性是“公共利益”的本质特征，而合理性是“公共利益”的价值体现，普遍性则是“公共利益”赖以实现的民意基础。我国物权法既没有对“公共利益”的内涵和外延作出界定，也没有对“公共利益”的实现作出程序性要求，这就为某些国家机关打着“公共利益”的幌子，损害公众的利益提供了便利的条件。从某种意义上说，不明确“公共利益”的基本含义，物权法不具有任何价值。
第三，物权法没有对集体所有权归属作出决定，使得集体所有制财产处于不稳定状态。在我国集体所有制财产主要表现为两种形式：一种是农村以土地财产为基本表现形式的农村集体所有权；一种是城镇合作经济组织的集体所有权。农村土地集体所有权行使主要援用土地管理法和土地承包法，尽管这些法律存在许多缺陷，但毕竟规定了集体经济组织与成员之间的权利义务关系。由于我国目前尚未制定合作社法，所以，对城镇集体所有权保护缺乏明确的法律依据。上个世纪80年代建立起来的集体所有制企业，包括街道居委会企业和国有大型企业的劳动服务公司，产权界定十分混乱，所有权人的利益根本无法得到保护。有些城市，老太太常年在火车站附近摆摊设点，从事副食品生产加工经营，待企业发展壮大之后，区政府和街道办事处将所有的固定资产全部没收，这些老太太的合法权利根本得不到保护。如果物权法回避这些问题，那么物权法的价值就会被削弱。当然，今后可以在合作社法或者其他法律中明确城镇集体所有权的概念，保护集体组织成员的财产权利，但是作为保护公民财产权利的基本法，我国物权法如果对此问题熟视无睹，那么，我国物权法就失去了应有的效用。
第四，物权法对公众普遍关注的商品房所有权期限问题没有作出明确的规定，而只是授权国务院在时机成熟时制定相应的规则。这是一种十分令人失望的立法模式。商品房是公民最基本的财产，有些居民省吃俭用积累数十年，购买了商品房，但是在几十年后他们却没有了土地使用权，建在土地之上的商品房被国家收回，这是非常残酷的事情。关于这个问题，社会各界作出了许多猜测：有人认为商品房使用寿命不超过50年，所以50年后商品房所有权人必须考虑重新购买房屋；也有人认为在土地使用权到期后，国家会象征性地征收土地使用费，房屋所有权人仍然可以拥有房屋的所有权；还有人认为70年后国家会重新制定法律，到那个时候将会发生怎样的变化人们不得而知。在土地私有化之后，房屋所有权人将拥有永久的所有权，所以，现在应当购买单栋别墅，而不应该购买小区商品房。这些猜测和议论直接影响着中国商品房市场的稳定，关系到公民基本的财产权利。如果最高立法机关在制定物权法的时候，无视公众普遍关心的问题，或者将问题交给国务院来处理，那么物权法的颁布不但不能释疑解惑，反而平添了许多不必要的揣测和纠纷。
诚然，我国可以制定专门的物业管理法，解决业主委员会的法律地位问题；也可以通过专门的立法解释或者专门的法律解决“公共利益”的内涵和外延问题；还可以通过合作社法或其他专门的法律解决集体组织的法律地位和集体组织成员的权利义务问题；甚至可以明确宣布商品房所有权人的权利期限为70年。但是，物权法决不能回避问题、模糊问题、转移问题或者隐藏问题。法律的基本功能就在于给每一个公民以合理的预期目标，让公民在法律的平台上自由竞争，自愿处置自己的财产。如果物权法在财产保护方面留下许多问题，那么，这样的物权法不出台也好。
关于社会普遍关注的物业管理纠纷问题，笔者主张物权法应当明确业主委员会的法律地位，规定物业管理公司与业主之间的雇佣关系，并且由业主委员会根据业主的特别授权提起诉讼，解决物业管理公司与业主之间法律纠纷。在业主与业主委员会之间的内部法律关系中，我国物权法可以授权业主根据小区管理公约自行作出决定，在住宅小区业主没有自行约定的情况下，推定业主委员会没有处分业主财产的权利。
关于“公共利益”的问题，物权法可以明确写明，如果没有宪法和法律依据，任何国家权力机关都不得以“公共利益”为幌子，没收或者征用公民的个人财产。换句话说，除非宪法和法律作出了强制性规定，否则国家权力机关不得以维护“公共利益”的名义，侵占公民的个人财产。物权法作为保护公民基本财产的法律，决不能授权行政法规、地方性法规、部门规章或者政府规章这些“下位法”，处置公民的个人财产。公民财产神圣不可侵犯，不是指在任何情况下，公民的财产都不能被征收或者征用，而是指只能在宪法和法律规定的条件下，国家权力机关才能依照法定的程序征收或者征用公民的财产。我国物权法虽然不能穷尽保护公民基本财产权利的所有手段，但至少可以在法律中明确宣布：除非全国人大制定的法律或者宪法作出特别规定，否则任何国家权力机关都不得以维护“公共利益”的名义，随意征收或者征用国家的财产。具体而言，除非发生战争或者重大灾害，根据我国宪法和紧急状态法等基本法律的规定，任何国家权力机关都不得以维护“公共利益”为理由，剥夺公民的财产权。即使在城市规划修改之后，出于道路扩建的需要，居民房屋必须拆迁，如果未经社区居民同意，政府管理部门也不得自定方案，强制拆迁居民的房屋。公民的房屋所有权具有绝对性，除非出现法定事由，公民行使房屋所有权不受限制。如果城市规划部门工作失误，影响城市的长远发展，那么，相关的行政官员应当引咎辞职。总之，政府决策失误不能让居民承担损失，城市的整体发展不能以牺牲公民的房屋所有权为代价。在城市发展方面，不存在整体利益与局部利益、眼前利益与长远利益的矛盾问题，城市居民是城市真正的主人，未经居民同意任何国家权力机关都不得剥夺他们的财产权。
关于城镇集体所有权问题，物权法可以授权未来的合作社法作出规定，但是必须明确写明：对集体所有权绝对保护，任何国家权力机关都不得以各种名义限制或者剥夺公民的集体所有权。在集体所有权行使问题上，我国物权法可以授权集体组织成员自由作出约定，在没有约定的情况下，适用保护个人所有权的法律规则。
关于公众普遍关注的土地使用权期限问题，物权法必须作出明确的回答。如果未来修改宪法和法律，实行土地私有化，那么，可以淡化商品房所有权的期限问题；如果仍然坚持土地公有制，并且明确土地使用权出让年限，那么，必须在物权法中明确商品房所有权人的权利期限。如果不解决这个问题，那么随着我国房地产市场的不断扩大，将会出现“滚雪球效应”，到那个时候执政者要想从根本上解决问题，必然会面临十分困难的局面。在我国商品房市场尚未发育成熟，公众对商品房所有权“行权期限”能够接受的情况下，在物权法中采取断然措施，明确宣布70年后土地使用权收回，从新拍卖，那么，对我国商品房市场的长期稳定，对公民投资不动产将会产生重大的指引作用。反过来，如果我国物权法含糊其辞，由房地产主管部门号召民众放弃购买房屋的打算，转而租赁房屋，或者由国务院根据需要制定具体的办法，那么到时候，商品房所有权问题很可能会成为引发社会动荡的导火索，执政者将会因为法律的不周延而承担巨大的政治责任。
现在社会上流传着一种极不负责任的说法：土地管理部门根据土地使用年限，逐年递减土地出让金，到70年后，房屋所有权人只需要象征性地缴纳土地出让金，就可以继续取得所有权。如果真是这样的话，那么，中国的土地国有制将不复存在，宪法上所规定的土地国家所有权将变相成为土地个人所有权。如果这样的政策建议能够落实，那么，只要大量的购买商品房，就可以取得土地使用权，在几十年后象征性地缴纳部分土地出让费用，子子孙孙就可以永远占用土地。这样的制度设计不仅是对土地国有制的嘲讽，而且也是对公民智力的挑战。我国物权法不能成为各种谣言的传播者，更不能给少数不法之徒投机钻营带来便利条件。我国物权法必须在充分尊重公民普遍意愿的基础上，未雨绸缪，妥善作出规定。决不能授权国务院有关部门或者各个地方政府机关在土地使用权问题上作出规定。
物权法是公民财产的保护神，是市场经济运行机制的核心组成部分，是公民安居乐业的基本保障，是建设和谐社会的基石。在制定物权法的时候决不能回避矛盾，而应该针对现实生活中普遍存在的问题，作出科学的判断，制定具体的法律规范。
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