当前，人们强烈关注房地产行业的焦点，无外乎住房可支付性和房地产市场隐含的泡沫。而开发商统一口径，认为房价上升，源于不断上升的地价和城市化，以及经济发展导致对城市住房需求的增加。而且，他们觉得空置率也没有如政府统计数据所显示的那样高。
那么，究竟房价飙升的原因是什么呢？价格上升反映的是土地价格和土地市场的一级垄断，还是城市化和经济发展所带来的长期趋势？价格上升的真实动因是开发商追逐暴利，还是房地产市场开发融资机制使房价上升？价格上升反映的是房地产市场的投机行为，还是短期的、正常的住房供需失衡？
1.房价与地价∶理论与国际经验
首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，严重地限制了土地-资本之间的替换，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。
首先，在市场充分发育(完全自由竞争)的条件下，房价决定地价。这是因为：第一，对土地的需求是一种派生需求，也就是说需求土地是为了通过土地上的载体(主要是建筑物，特别是在城市)来满足人类的需要；第二，土地供给是价格非弹性的；第三，土地作为生产要素，其价格增长对终极产品——房屋——价格的影响是不确定的。如果土地价格的上升能够通过房地产业的技术革新和要素替代内部化，土地价格的上升对房价的影响就不会显著。
国际上实行严格的土地供给的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等。首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，这些刚性的政策措施严重地限制了土地-资本之间的替换，使得城市发展的密度不能根据土地价格加以调整。结果，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。首尔的土地价格在1974-1989年间以年平均24.2%的速度增长，被认为是同期房价暴涨的“罪魁祸首”。
相反，泰国曼谷和哥伦比亚的波格达(Bogota)的土地控制并没有产生像首尔一样的后果。波格达的城市绿地政策限制土地供给，但其对价格的影响有限，20世纪80年代的土地价格增长率仅为4%-6%。这是因为建筑和规划的灵活性允许城市建筑密度根据土地价格加以调整，更高楼层和更高密度的建筑出现在高价格的地块上。同样，泰国曼谷的地价1988-1990年上升的速度为年平均21%。由于开发商能够建造更高和更密的楼，曼谷地价对房价的影响并不显著。这三个城市发展的经验表明，如果开发商能够根据土地价格调整城市发展(建筑)密度和高度，土地价格上升的影响就不会对房价产生过重的影响，也就是说，开发商通过调整住房生产方式来至少部分地消化地价上升，而不是全部地转嫁给业主。
佛罗里达州海岸地带的房价过去几年也是一路飙升，当人们认为房价不能再涨时，价格在短短的2-3年内又翻了一倍。而佛罗里达州的房价在20世纪的最后一个25年(1975年-2000年)里基本没有变化。
日本东京房价的变化很令人深思。自上世纪的50年代至80年代后期，除了1975年外，东京的房价没有下跌过，然后就是17年的持续下跌。自1980年至2005年日本的房价的变化表明，房价持续上升既没有理论根据，又缺少实证支持。
