北京市华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长；
北京大学中国经济研究中心教授，中国证券市场研究设计中心(联办)研发部总经济师
第六场实录(12月29日 主持人：经济观察报记者 吕尚春)
主持人：各位新浪网友大家晚上好，今天是第二届中国经济展望论坛的第六场讨论，我们今天的主题是土地改革与房地产的发展。这场论坛是由中国经济研究中心，北大国际MBA，新浪财经以及经济观察报主办的，欢迎各位朋友在网上提出问题，我们会在一个小时和专家的讨论之后，留出半个小时让网友们和专家有一个互动。我们今天邀请两位专家，一位是来自北京大学中国经济研究中心的教授宋国青先生，另外一位是北京华远集团的总裁任志强先生。我们的话题主要会围绕着大家比较关心的房地产--现在成为焦点的土地问题、以及房地产的泡沫问题，话题一开始从土地和房地产泡沫之间的关系来开始，那我们现在开始。因为房地产的泡沫应该说是非常受关注的一个问题，而且多数的观点认为今年的宏观调控，其中土地是受到一个非常重点被关注的项目，以为被土地卡住了后面就消失了，请二位就这个问题跟我们探讨一下。
宋国青 ： 我想是这样的，从基本的供求关系出发，管住土地，减少土地供给的数量，肯定会招致市场的房价升高，可能会出现一些经济适用房排号，搞下来有点像过去的粮票一样，现在就变成了房票了，分房票也是一个办法，但是这个麻烦多了。
主持人：有什么麻烦？
宋国青：比如说今年买房子的时候，排到号了，明天换工作了，怎么办，这个房子能不能卖都是问题，如果能卖，今天排队，明年去搞，一个城市一个规则，换到另外一个城市怎么办？这些问题即使这样办，也得想一个什么办法，你给所有参加有权利抓号的人，一人给一笔直接的现金补贴就完了，走比现在的办法好，一人发一点钱就得了，这是说远话了，基本的供给问题了，现在把这个抛开，基本的房价在其他的情况不变的情况下，土地越少，房价越高，这点是没有问题的。
任志强：我想土地供应量充足的情况下，房价相对平稳，可能出现泡沫的机会越小。如果土地供应量不足的时候，土地的价值才不是一个市场正常的价值，也可能会超出了市场预期的价值。它出现泡沫的可能性反而更大。我觉得今年控制土地的主要原因还不是简单的认为房地产泡沫，而是整个的宏观经济中的投资过热的问题。在我们的土地利用中，涉及到基本建设和固定占有投资率的项目很多，而房地产在中间占的量很小。真正房地产所使用的土地的总的数量，应该说是非常低的。
主持人：有多少？
任志强：从现在668个城镇的情况看，和今年清理整顿的情况下，清理整顿的开发区的面积已经超过了所有城市所占用的面积。一共占用大概380多万开发区，和我们现在所有的668个所谓五亿多城市人口所占用的土地基本相等的。因此在控制土地的时候首先控制的并不是房地产所用的土地。
主持人：我们开发区里面干的就是房地产。
任志强：应该说开发区中有一部分是房地产，但是应该说开发区里面不完全是房地产，还有工业用地和其它用地。在我们土地供应上最重要两个，一个是道路，一个是城市的人均用地，从人均城市用地和道路来看2003年我们超量，一个人用了超过一亩的土地，这在中国土地极缺的情况下是不应该出现的。
主持人：你是说基础投资投入太大了？
任志强：人均占用的土地量太大。在日本大概城市人均占用的土地从居住到道路，都算起来大概128平米，而我们去年大概一个人人均用了800多平米，如果按这样速度发展下去，中国的土地不但不能保证我们的居住，甚至不能保证我们的口粮。所以国务院这次特别强调要严格限制农用地，就是保证我们吃的问题。土地可能更需要集约利用，或者说提高容积率来发挥土地的集中效果，这样的话土地的价格会提高，房屋的价格也会提高。因此控制土地的供给，只能让所谓泡沫的风险会加大，而不是缩小。
主持人：您说的是人均占有的土地加大，但另一方面，您说土地面向经营性土地现在管理很不恰当？
任志强：对，2004年大量的清理整顿出现的问题，可以看到在过去发展过程中，不管利用于城市化小城镇建设，还是招商引资等等浪费的土地过多，而土地没有被合理运用，所以管入土地不是冲着房地产来的，但是也一定对房地产有影响。因为土地供应量减小，使房价不断升高，土地价格也不断升高。
主持人：宋教授认为土地更多用在开发区，或者交通，城镇建设上，您认为人均占用过多了吗？
宋国青：这个里面情况，在搞工业，搞任何其它事业都一样有盲目性，地方政府有盲目性，个人也有盲目性，这里面通过管理可以提高的，思想做到准确这个也是很困难，做不到的，这是一个方面的问题，当然从这个角度出发，加强一些管理，提高一些效率，这些都是可能的。
但是我想强调另外一方面问题，中国土地我觉得根本问题是粮食，我怎么看都短缺，因为国际粮价一直在下跌的。
主持人：您曾经在文章中写到过，1984年的时候中国由于粮食进口过多，已经是在积压了，随后改变出口，您认为粮食和耕地之间有没有特别矛盾的？
宋国青：粮食是下跌的，人均用粮生产率和农业生产效率提高还是低。另外农村也要占地，农民占的面积比城里面占的地还要多，农村转到城市两头占地，农村家还有一个房子。
主持人：二元制的过程。
宋国青：这个过程没有办法避免，早晚都会发生这样的事情。从中国整个情况来看，我觉得城市化土地放宽一点，让我说放宽再放宽，没有什么太大的问题。我想从这个方面强调。当然我写过文章说，意思是说我这个意见，我想是一个比较少数的意见，大家可能另外一个极端就是严格控制，不让占地，管得很死，我想两者意见折中一下，别太坚持我的意见。另外方面也折中一下，按照过去平均占地来规划以后用地，慢慢粮食用地就没有太大的问题了。
任志强：我觉得解决宋教授所说的粮食问题，在于提高它的单产，从目前来看我们单产水平太低，所以一定要有这么多土地才能保证现有的粮食功能。如果单产土地供应量提高了，可以把一部分土地放出来，变成城市化所用的居住用地或者建设用地了。
从土地承包制以后可以明显看到，我们大概用了5年多的时间，单产每亩提高了100多公斤，这是很短的时间内就已经显示出来了。但是中间有一段时间因为种粮的积极性问题和粮价的问题造成农民荒地，所以粮食单产量实际上逐步下降，因为人们不愿意把钱投到土地里去，所以使我们粮食短期出现一些困难。
今年可以明显看出来，我们单产是在大幅度提高的，如果我们比较充分的实现城市化，也就是说我们已经提出来要走从40提到60的城市化比例之路，一定要释放出大量的土地来用于城市建设，要不然这么多居住人口是没有地方安排的。反过来说把剩余的土地需要再提高它的单产量，如果单产量能达到世界的平均水平，或者比平均水平略高一点，我们实际上还需要在现有的亩产量最少提高140公斤左右，那样我们土地可能和我们人口增长，和我们城市化需求，这样我们可能还需要在2020年之前，可能还需要再建一个现有的668个城市那么大的土地，否则我们居住人口不能满足人均居住面积的提高和城市化的需求。
如果不放这些土地，就意味着人们没有这么多地方去居住，想改善居住条件人就一定要用高价购买土地，或者让房价增长速度更快。
主持人：现在怎么面对很多具体问题，可能我们想的更具体，比如三农问题，国土资源部年初出台的规定，乡改镇，很多广州，包括山东有些地方，农村改成了城市，但农村依然没有得到任何保证，钱到了村长手到，到不到农民手里，但更多农民土地失去以后他没有得到新的保障，城市化过程这个问题怎么看？
任志强：从现在来看我们国家对土地的补充费用比较低的，而且尤其是把集体土地征用的钱补到集体手里，然后再由集体去向个人进行分配，集体流程过多，而个人分配过少的时候就会出现这种现象。
宋国青：有一些地方是说，个人手里面没拿到钱，村长坐着豪华车到处跑，这种现象非常不好。
主持人：这个问题？
任志强：可能今后两种方式来解决，一种方式就是把大量集体所拿到的钱变成对拥有人或者承包人的一种社会保险，因为把征地的费用投成保险有很多的钱。
宋国青：我觉得最好的办法直接把钱交给个人手里面，千万不要中间环节，因为保险还是村长管着。
任志强：不是村长管着，这个保险如果给就一定要给到个人头上。
主持人：通过基金机构？
任志强：社会保险，这个保险单个人拿着，这样他失去土地以后他每个月起码保住金额，保险月支付金额一定保证他的基本生活。
宋国青：稍微跟任总争辩几句，买保险让他自己买保险，我们将来保险也可能出现问题，也可能赔，农民说是你拿我的钱买保险的，你得赔我，你今天让他自愿买，他自己选择，留下如果出了问题，至少你也承担一定责任，至少让你自己去选择保险公司的时候也要考虑一点，不要说建一个保险公司挂一个牌子我就去买。
主持人：现在有一个具体问题，有些农民确实分到不少钱，分到以后，特别极端爱赌博把钱赌光了。
宋国青：对个人这种问题，从这个逻辑出发，最少个人别给钱，把钱收到最精明人手里面，大家说该干什么好，该消费什么，这种东西非常有害的东西，他告诉大家说这个人是不理性，你就该管住他。包括过去家长里面管小孩一样。问题是谁是家长，现在能选出来一个聪明人吗？当然个人行为有一些地方在我们大家正常人看来是不合理地方，但是翻过来我们看国家的行为非常合理吗？政府犯了很多错误，这些情况都存在，个人也有，政府也有。但是毕竟个人更关心自己手里面的钱，自己关心自己的钱要比别人关心自己的钱更直接，这一点就是直接的理由。
任志强：我们刚才说的一种办法，另外一种办法实际上把土地由农民自己来决定它的市场价格和买与卖，这个时候真正市场化没有现在强制性征用的问题，因为它一定会有一个市场的平均价格，当农民按照这样一个平均价格去转让自己的承包权的时候，他所得的收益就和市场上你从别的方式获得土地的收益差不多，可能更容易解决一些。
主持人：土地的私有化有什么区别？
任志强：我觉得不完全是私有化的问题，完全私有化就是所有的所得都归个人，但是非完全私有化的时候一定会有一部分比例是国家地租。你可以在市场化交易过程中，取一定的比例作为国家的地租，剩一部分归农民所有，它和完全私有化之间还是有差别的。这可能是第二种比较好的办法。
另外一种办法，就是在国家征用之后，如果在土地进行商业使用的时候，进行拍卖的过程中，把拍卖过程中相当一部分比例返还给农民，这可能也会对进行一种有偿的保障。比如说我们大兴的土地4亿5标价，拍卖9亿多，多拿4亿5，如果统统被国家拿走了，国家就要承担对失地农民再保障问题，所以它一定是转移支付过程。而我们社会保障和转移支付没有出现的时候，农民就会出现现在的闹事、收入过低或者生活无保障的现象。
宋国青：我想补充一句，这个里面有一个问题是这样，城市土地价格和农村土地价格两者之间有一定差别，这种差别是修路收费不足，有些项目根本没有收费，这些项目投资价值转移到土地上去。作为一个地方政府他要搞这些事情的时候，他要从土地增值，从农地转到非农地增值一部分钱拿到这一块，差价还是存在的。
任志强：保证基础设施的建设等等还要花钱，还要从土地里拿回来。
主持人：我想这个话题专家指出几种趋势和办法，我们把话题再往回拉一拉土地和房地产之间的关系，今年包括任总写的文章，对经营性用地招拍挂是不是合理的办法？从现在来看，北京比较晚，在江苏、浙江他们招拍挂实际上是政府委托给经营机构来办理，管和办是分开，但北京管和办是合一，还是通过国土局来完成的。据我了解目前土地招拍挂的进行还是有些问题，以前是规委和计委主要指导这个问题，现在发生功能不是很均衡，土地招拍挂过程很慢，市场转型要求政府管理机构也发生转型。这个时候我不知道二位对目前土地市场过程中政府怎么样才能够很好做到和市场竞争是匹配的？
任志强：有可能第一个土地开发的社会化问题，必须市场化，如果不社会化、市场化而是垄断在国土管理部门，等于它既做经营又做管理，这样最不利一种资源分配和使用。表面上看来，在每次拍卖或者招拍挂的过程中，信息是公开的，资源是自由控制。但是在储备过程中不是这样，严格说起来，国家的法律上规定应该是根据计划的需求，来分配资源，国土资源部应该是管理资源的部分，而不是分配资源的部分。由于招拍挂让一个国土管理的部门变成一个资源分配的部门，就一定会在国家权利上出现一种扭曲，我们是按照发改委的预期计划和市场的需求提供土地，还是按照资源分配部门管理能力分配土地，中间发生一个重大矛盾。
恰恰是由于地方政府愿意用垄断而形成土地价格的提高，所以它就会尽可能缩小土地的供应总量，迫使价格会不断的上升。因为它充分放开以后，或者它更多用于经济适用房建设的时候，土地不能让政府获得更多的财政收入。因此这两者矛盾在资源分配和资源取得，以及资源获利过程中，形成一种政府行为不规范的机制，这种激励作用促使地方政府更多愿意从土地上拿到更多的钱，而不是说愿意用更低价的土地，让百姓去，或者让城市居民获得更合理的居住条件，成了一种逆向的激励机制，这种逆向激励机制我认为不利于现在的市场发展。
在政府认为可能土地它的升值全是因为政府和基础设施投入，我们刚才说的肯定政府投入，修桥修路会让土地增值。但实际上房屋增值并不是完全因为土地增值而产生的，这里面包括我们所说的土地增值税，所有的房价超过一定利润以后，就一定因为土地而来的增值税，所以政府按照现行的这种办法收增值税。这里面大大忽略了由于管理者或者操作者他们的才智，或者他们的设计，他们提供最好的产品而产生的增值，我们好的企业和坏的企业都一样是根据土地来收取增值税的，而不是根据产品来合理定价的，这样这两者之间的矛盾，一个是想从土地规模中获利，一个是不承认开发商的才能而产生的价值增值，也把它认为从土地的增值，应该多收税，这两个促进作用就是政府处的位置和屁股就坐歪了，他不是想如何发展正常的市场，或者放在如何重点解决居民的居住上，而是通过土地取得更多的利益。
主持人：宋教授在土地的处置方式上，政府管和办分开，有没有什么好的办法？
宋国青：办法分开当然是最好的，因为把一个事情，把规则定清楚以后，交给市场去做，这是一个挺不错的办法。当然规则要清楚，对于这个你刚才说的这个例子里面到底情节情况怎么样，这个可以再去研究。但很多事情，政府把一些政府做的思路委托给企业来做，这是很好的方式。
任志强：比如说土地一级开发的招标，而不是土地毛利直接招拍挂招标，从一级开发不由政府去做，而是由社会招标的办法。二次开发的时候，大家可以看得到一级招标的土地成本。而一级开发完全社会公开，比政府直接管理、操作，然后直接进行分配，直接招拍挂，直接获利这样环节好得多，因为每一个环节中都是阳光、透明，让社会可以预知的，而不是政府在强制性进行操作的时候是一个暗箱操作。
比如什么是公益事业的征地问题，在我们法律上有明文规定，但是一直在社会上有争议，比如对农民的利益因为公益而去征收这个土地，而是因为商业用途去征收土地，而不是政府我名誉上用公益的目的征用土地，而倒过来当把土地征完以后，把它转换成商业的目的招拍挂，这样可以在一级开发过程中完全回避这样的操作。
主持人：我们刚才所谈的应该是从宏观调控过程中，政府对土地是怎么样处置的，以及目前的问题在哪里。接下来我们想谈一谈今年因为被宏观调控着重在房地产，更多任总说了是由于固定投资非常庞大。抛开这个问题不谈，我们看看房地产问题，今年由于泡沫争论，我觉得比去年还要厉害，更多的经济学家也参与到其中。前一段时间我觉得一个比较有意思的话题是北大的谢国忠教授，认为摩根斯坦利的专家，发出了中国地产泡沫是很严重的，而且时间会很短，大概几个月，一年之内就会产生问题，但同时摩根斯坦利却以很大的投资在房地产领域里面进行投资，谢国忠教授就认为这个你一边认为有泡沫，一边还投资，我不知道二位对今年泡沫的争论，以及对我刚才说的问题怎么看？
宋国青：我想这里面有几个问题，准备一点，一个跟利益无关的问题，我想谈几点，一个是这样的，从这几年，全世界经济里面首先是史无前例，包括美国的赤字一直是居高不下，而且还在增长，而且看不到低下来的征兆。另外亚洲巨额外汇储备，这个是史无前例。还有一个美国的低率，美元利率很低，虽然提高一点利率，但是通货膨胀也在涨，实际利率没有提高多少。还有双顺差，包括美国房地产价格都很高，股市的市盈率比较高。这些事情结合在一起，从总体上来看，很多事情都超出过去经验，在这个背景下出现一些关于不同方面对房地产价格问题出现比较差别大的情况，我觉得是有背景，这个背景就说本来就看不清楚，出现不同意见还是挺正常的一件事情。
第二点中国宏观调控，从四月份开始宏观调控以后，全世界经济好多东西，尤其表现在大商品价格上面，振荡幅度非常大，铜价单边往上走，去年四月份一直到昨天都是大幅度振荡，平均价格没有什么变化，一会儿涨一会儿低。这里面表现问题，对中国宏观调控，以及后果，中国经济走向，甚至包括人民币汇率到底怎么办，这个全世界看不清楚，这个时候出现很多方面的争论，我觉得也是一个正常的现象。
还有一点，这个当然是题外话，作为发言人，从学者研究角度来讲，多少有点倾向，语不惊人死不休，说话都是比较极端，但是我接触大部分人对房地产的事情，绝大多数人看都是很极端，当然有一点跟去年不太清楚一点，看不清楚不知道是该涨还是该跌，这个看不清楚，这个反映由于基本情况发生一些，超出过去经验的情况，所以很难把握这个事情。至于说具体到，怎么样评价，我对这个问题坚持一点，就事论事，即使他在那买，他同时说卖，你就他该说卖该不该，或者他说有泡沫这件事情对不对，不要谈背后的动机，因为他动机问题讲不清楚，说了太多就变成一说什么话好像有什么动机，这个事情不是一个好的东西。就事论事，他说有泡沫，你反对他说有泡沫，你说你的理由，他讲他的理由，咱们就这件事情本身来说，跟后面的利益放在另外角度说去，不是说不谈利益，我想知道房价到底是高是低，从这个角度出发我就事论事谈问题，谈别的事可以谈，但是这是另外一件事情。
任志强：我们在两年的时间里面，组织了专家做系统性的分析，国外的专家习惯于用国外的办法来评论中国的现实情况，但是中国和成熟的发达国家的经济最主要不一样就在于它是一个计划经济向市场经济转型的过程。我们的房地产是一个不完整的基本建设过程，在计划经济时候，完全是基本建设过程，到八十年代的中期以后开始逐渐出现一个房地产的建设过程，虽然98年之后又把基本建设中住房的一块福利分配、食物分配变成货币化分配，转移到了房地产的领域之中来。因此我们的市场是两个部分组成，一部分是基本建设的固定资产投资形成的房屋建设，另外一个部分是市场化的房地产开发形成的建设。当国外的专家只看到了房地产开发的这一块，并拿这一块的数据去和他们这些成熟发达国家的历史数据相比的时候会发现我们投资增长速度是很快的，房价怎样也是很快的，这两者的快就产生一个泡沫的结论。但是他们恰恰忽略了我们在固定资产投资的基本建设这一块的替代作用，我们房地产过去只占总的建设过程中的百分之二十几，从98年以后逐步上升，我们现在已经占到了房屋建设投资中的百分之六十几，这个替代过程是把原来国有一些投资转换成了房地产投资。比如说过去是单位出钱建房子分配给个人，而今天是把钱发给个人，由个人去花，到市场上去买房子。所以单位的投资减少了，而转成了市场投资。
这个替代作用在我们这几年的发展过程中是巨大的，每年大概有五到六个点，或者到七个点的一个替代过程。那边在不断减少，这边在不断增加。如果我们把这两个部分合起来看，在十年发展过程中我们住宅建设总量平均每年只增长3.2％，这个增长速度很低，除了替代作用之外我们总量怎样是非常低的。
我们房地产大约每年平均增长26.6％，但实际上把两个加起来合并计算的时候我们发现整个增长百分之十三点几，我们房地产一半都不到，全国居住总量增长情况看，就是房屋建设总量情况看，我们不但没有出现泡沫而且还处在低增长过程。
宋国青：3.2％指的是什么？
任志强：整个全国的居住面积。如果从房地产单独算确实增长很高，百分之二十六点几很高了，但是恰恰因为它替代过去单位投资那一块，所以中国投资让外国人看不懂的重要原因是因为他们没有计算原来基本建设过程中类似于房地产用于分配的住房这些生产，而是单独看到我们现在这几年替代完成，或者还没有完成过程中这样一个高速增长。所以总的来看我们投资增长不快。
主持人：宋教授您觉得这样一个计算方式，您同意吗？
任志强：刚才讲这方面没有问题，另外计算全社会总投资，把两块合在一块算，应该就是这么算的，因为要算全社会在住房面积里面整个的投资。但是不管怎么说，这几年投资率比较高，这也是一个事实。当然这个事实背后的原因到底是什么东西，这个我想结合背景要说起来，从我们做宏观经济研究这个角度来看，非常多非常多的原因，每一年年产量都是百分之二十几的增长率在干，发电量百分之十几的增长率，这是过去多少年没有见过的情况，这是房子需求拉起来，本身有一块，一个什么原因？过去几年，前几年通过紧缩期间很多方面投资都很弱，有一些年份的投资率相当低，从那个里面攒到现在以后有一个恢复性，这是一个重要的原因。
另外就是现在的利率，我刚才前面说到是美国的利率多少年以来最低的利率，中国的利率在今年，现在情况正在发生变化，但是在原来情况下，去年来说到今年上半年来说，是负利率，也是多少年没有的利率，这样低利率情况下，房地产需求比较高，投资比较高，也是正常的，从需求方面来看是正常的，从社会方面来看正常不正常，最后这个也是各国管宏观经济调控基本经验，最后看通货膨胀率，把总的通货膨胀率控制在比较合适的程度上就行了，该涨多少就涨多少，并不是涨得高是坏事，中国经济过热大家觉得是坏事，如果没有过热，体现通货膨胀率比较合适，这个情况下高有什么？高是好事。单纯从投资是不是增长率高的角度上看问题，本身是不成立的，因为要讲高，这几年出口的增长率比房地产还厉害。
任志强：三十几、四十几、五十几。
宋国青：好几年平均将近三十的增长率，这个非常高，这个里面也有一些问题，这个都是具体问题具体分析，肯定不能因为高就说它存在问题，增长率比较高，尤其是不能拿美国标准比，简单说一个例子，美国经济平均增长率三左右，里面有一部分增长百分之九比较高，有一部分百分之十几非常高。中国经济平均增长率是九，里面没有20％、30％增长率的部分怎么办？因为有一部分消费就是食品需求，穿衣服这些东西它的增长率非常低，有很大一部分它的增长率百分之二、三、四，消费粮食总量生产率一年1％，整个生产能力是9％，你怎么让一的部分和其它部分达到九就得有二、三，这是很正常的情况。
任志强：实际上我们投资增长量也是非常大的。今年我们销售可以明显看出来，远远高于投资增长率。所以虽然有些经济学家认为可能会出现泡沫，其实他们忽略了我们的建筑总量在开发这一块是非常低的，大概去年光拆迁就拆迁了超过一亿多平方米的建筑，如果按正常拆迁，而他们需要被拆掉房子需要住新房子情况看，大概我们有接近于40％的新房建设是用于满足拆迁的，今年到现在为止已经拆迁了7800多万平方米，它的需求大概1：1.2，大概最少需要一亿多房子，而我们今年总的竣工大概才三个多亿，也就是说最少有1/3是用于拆迁过程中需求。我们需求增长还剩多少？按我们去年新增人口780多万，我们实际上房地产建设只提供300多万套房子，只能满足城市新增人口40％左右的需求，所以这个需求还差得很远，如果我们的生产量和需求量相比，还差得很远，那么说明我们不可能出现泡沫，因为需求是在不断上升的。
从购买的情况看远远超过我们实际增长能力，因此才有供不应求的情况，才有价格的上涨情况，就是因为我们有巨大的需求。
第三个从需求情况看，人们会认为需求是不是有能力去购买，那么我们根据前十年的平均情况看，房价增长平均每年怎样2.7％，整个房价定理指数增长26％，但是收入增长平均9％左右，说明我们购买能力在加强，并不是因为我们房价涨了以后人们购买能力是在削弱，由于收入增长的幅度大于房价增长的幅度，所以实际的购买能力是完全可以支撑这样一个房价的增长。因此我们整个泡沫可能性几乎是零，或者说不但没有泡沫，而且是负增长的一种情况。
宋国青：任总刚才讲这个情况是全国的平均情况。网上有很多讨论，我也看到了可能里面涉及到现在一个很现实的问题，中国现在社会差别越来越大，这个情况是一个大家最后把这个情况，从低收入的角度来看这个房价太高了，从全社会平均情况来看有一定合理性，但是贫富差别问题是问题的另外方面，这个里面由很多方面的原因引起，肯定是一个非常严重的社会问题，因为中国贫富差别一些能够度量到的指标已经达到了世界非常高的水平了，没有度量到的，隐藏的收入差别可能更严重，这些问题确实是需要下大力气去从政策角度，从公平角度，从市场建设角度去解决的。收入差别问题和购买力问题联系在一起的话，就形成了一个好像是很多人低收入的，或者中等收入很多人买不起房子，形成这么一个现象。我想这个事情应该主要从解决贫富差别这个角度去考虑，当然贫富差别这个事情，还是要考虑效率和公平两个方面的事情，有一块是现实的一个问题，行政审批弄的寻租这些事情都是扩大贫富差别一个东西，对这些东西，我觉得应该还是用提高市场化水平，朝着这个方向去推进。
任志强：孙教授刚才讲的是整个社会的贫富差别问题，实际上在住房问题上和其它的贫富差别还是有差别的，就是因为国家会用经济适用房的低房价来满足或者不收土地出让金低房价格来满足中低收入的保障问题，还有廉租房这样来解决最低收入者的住房问题，无非是政府力度大小问题，如果力度不断加大，可能社会的低收入阶层的住房问题能够通过国家保障方式来解决，因为在世界上发达国家也是这样解决低收入住房问题，而不是让低收入家庭买房子，这样可能把社会贫富差别问题，在住房问题上用另外一种办法来解决了。
主持人：我想像宋教授讲的，现在中国问题也是我们以前从来没有遇到的问题，两个现象，现在为什么北京的房子有人买，上海的房子有人买，包括杭州的房子卖得特别火，实际上是由这个城市外围，因为我们城市二元体制，那里是农村的人，这个强烈置换，北京人只能住在郊区了，我们讲的是情绪，实际上北京市民被挤到城外去了，社会出现心理不平衡的方面。第二个方面，农村用地被挤占以后，农民有多大保障？房地产这个层面上看的城市和农民居民的向两极化分开。
宋国青：北京、上海的人挤到城外去这个事情，从北京人的角度考虑问题，也该从外地人的角度考虑问题，很简单问一个问题，凭什么北京就是你的？为什么就你住在北京，我不能住在北京呢？北京不是大家的吗？这个事情两方面都要考虑，我想这个事情没有什么太好的办法，就是政府考虑合适的程度，折中一下，两方面意见都考虑考虑。
单讲一个方面，这是公说公有理，婆说婆有理。
主持人：从房价上经济适用房虽然很便宜，但对所谓的低收入家庭买起来很困难。
任志强：你应该说更低收入的人，他们应该住廉租房，商品房占全国13％，而房改房占到67％，这67％实际意义上对过去劳动的承认，把这些国家分配房用很低的价格卖给这些原来的拥有者，实际上从我们总量情况看，缺房子人，或者完全没有房住的人，在二十年建设过程中已经很少了，所以大部分人都有一个基本的居住条件，尽管低收入者现在基本上也不是完全没有房子住，无非就是在需要提高他的住房质量的过程中，或者扩大他的居住面积过程中他们的能力稍微差一点。
但是我们社会上有一种很不好的理论，认为人们在计算收入的时候要从零开始变成一套很好的房子，这不是一个在中国的问题，而是在全世界都没有的现象。所有的国家解决住房问题都从40变成60，60变成80，每一次换住房的时候平均只增长20厘米，除非一次性暴富的人从零变成很好的房子，其它一定是替代过程逐步提高他住房质量，而不是一步到位，恨不得我拿出全部的钱一辈子都不换房，不是这样，必须是逐步提高的过程。这样解决问题，一百米的房子这么贵我买不起，而是先把你四十米的房子卖掉，然后再拿这个房子加上你工资收入两者合并买一个六十平米或者八十平米的房子，这样替换过程逐步被社会所习惯。
主持人：这个上海人很习惯，北京人还不习惯。
任志强：北京主要因为二手房交易很差，过去管的条件很多。还有北京市旧城区的一些老的居民房子已经不能进入市场二次交易了，所以造成现在特殊情况。但是从购房的理论角度来说，不能说我用我的工资现在期待于买一个一百米的房子，一下子一步登天改善居住条件，一定是有一个替换的逐步发展过程，这样你收入和你房价相比那个差距没有那么大。
主持人：刚才我们谈了很多问题，是困难。这个论坛是中国经济展望论坛，咱们展望一下，房价问题是大家很关心的问题。问题是很多，农村用地，包括城市的招拍挂现在举步维艰，展望一下，房价在今后一段时间内它会是什么样的走势？我们大家一定很关心这个问题。
任志强：首先从关心农民的角度出发，征用农地，或者关心拆迁户角度，征用拆迁的房屋成本一定会提高。在这个提高过程中，土地成本本身是在大幅度提高的。越要对弱势群体实施保护，转换到商品房的用地上成本就一定会提高。
第二个土地供应量从目前来看是减少了，国家对土地的控制，或者对土地的严格管理，包括招拍挂的土地供应量不足，造成土地减少，也使土地价格上升。我们从总体上来看，房价上升是很自然，很必然的条件。当巨大价格存在而供给不足的时候价格必然上升。我们没有觉得房价上升速度会暴起暴落，从目前来看是比较平稳的怎样。比如北京连续这几年平均增长价格低于全国的平均增长速度。少数地地区由于供求矛盾激化，或者因为它城市政府集中拆迁，大量的拆迁，就会使这个价格产生暴涨，因为他把所有的需求提前实现，而且在短时期内实现，尤其拆迁的房子很多不是因为我的收入，而是因为形成投资，把这个消化，在短期之内局部地区形成高增长。我们可以看到，国家已经采取措施，比如建设部已经提出要求，明年拆迁量不能大于今年拆迁量，和今年拆迁量7800万基本上持平，防止各级政府，鞠躬尽力在短期之内大量拆迁而形成市场暴涨。北京这几年平均每年20％速度下降拆迁的户数。
主持人：今年下降多少？
任志强：今年下降也就百分之二十几，五年之前，大概我们每年城市拆迁量是十万户，这个总量是非常大的，而今年全市两万左右。它对市场的影响就会越来越小，也就是说由公款投入进行城市改造修桥修路而形成的转移消费，形成市场需求高度紧张，这个压力会越来越减小。但是自然需求的增长还是存在的，所以房价看来还是要涨，但是不会过速的暴涨。如果土地供应能够更加充足，房价上涨速度会放慢。如果土地供给的速度离市场的需求差得太远，反而会使市场价格畸形。
宋国青：房价是这样，从过去经济周期角度来看，整个商品价格水平变化波动方向是非常一致，或者房价是经济周期非常敏感的，甚至在某种意义上是领先指标，核心指标都可以这样去说。从现在的情况来看，显然房价问题决定因素是土地供给，土地供给其实政府，我看过过去二十多年政府管土地这套东西，基本上在紧缩期间非常严厉的管土地，然后到了经济比较箫条的时候，经济又出现，严重的时候通货紧缩，不太严重的时候不太景气，这个时候过了一段时间又慢慢增加土地供给，老在这波动。
我是想从现在的情况来看，希望政府在明年下半年什么时候怎么土地供给，尤其像现在管得太死的情况不能再持续，再持续房价再涨是讲不好的事情。这个既是一个希望，也是一个预测。如果大家都是土地卡得太紧政府没有什么理由把这个硬卡下去，希望在明年下半年恢复比较正常的供地。在这个情况下，个别地方这个情况有一些垄断个别因素说不清楚，但是就全国大城市总体的房价水平来讲，我觉得是一个基本上和全国物价水平保持一个一致，相对物价水平的涨幅可能是微微的，谈不上多大涨幅，这个也就是说往长远看中国房价到底将来会，说再远一点，二十年以后房价到底有多高，我觉得不会太高，最主要依据粮价下跌，粮价跌得那么多，留着那么多土地干什么，该盖房子就盖房子，该搞城市化就搞城市化。而且有年龄结构问题，这个里面38岁是核心，这一代人从38岁-40岁是人口密度最大，这部分人是买房主力军，再往下面的人口就集中小的，这个房价也是对于长期房价的，应该说对房价上升减弱的需求相对变小，大家正在分家买房子相对集中的时候，也有这个因素在里面。
任志强：我们算过2030年才出现人口下降的趋势。
宋国青：人口绝对下降，现在是年龄结构密度最大的这一代人，集中点是38岁，38岁这一波人正是买房子的高潮，20多岁付不起首付，40多岁已经有房子，30岁到40岁左右是主力军。
任志强：我们现在统计购房年龄不断下降，现在大概30岁左右的已经成主力。
主持人：支付能力年龄越来越小。因为年轻人现在的收入反而高于一些岁数比较大的五十多岁的人，他已经超过这个收入水平，这些人逐渐成为主要购买者和支付能力最强的人群。
宋国青：以后新增的人口，其实你看中国人口总量是在增长，但是每一个年龄段的人口其实都是在下降。这个情况对于将来的房地产价格还是有显著的影响。或者说中国现在房价，在一定意义上有点偏高，这是从长远来看。
短期情况我觉得跟宏观经济波动还是有密切的关系。这是值得很认真考虑的问题，但是有一点经验，房地产的大幅度下跌，一定和整体经济大幅度下挫有关，几乎没有出现这样情况，基本土地价格上升，房地产价格大跌，这个情况很偶然，特别情况下我不知道出现过没有，我看到情况基本上没有这样的事情。
这一点跟未来中国经济到底大概是怎么样的情况有关，过去出现过通货紧缩，我觉得全球范围是一个不正常的状态，不出现通货紧缩是一个比较正常的状态。但是短期小的波动，或者说整个经济高一点，低一点，整个价格水平稍微波动一下，像房地产价格往下跌个5％、6％，涨个5％、6％这样情况都是比较正常的，往上涨的情况，整个物价水平往上涨，这个总的来说是在涨，涨的只是说幅度大小的问题。如果整个物价水平它在涨，房价还在跌这个也有，小幅度也有，明年上半年，从我这个角度，刚才说的角度来看，应该上半年房价会出现这样情况，微跌，可能下半年有点改变。大跌的情况下从近期来说，到后面两三年，这个情况下，纯粹意义上应该没有任何的主观性希望。纯粹预测角度来讲我觉得大概是这样情况。
主持人：二位对房价看来还是比较乐观的？
任志强：我觉得中国经济现在是处上升期，这个总体趋势判断应该是没有问题。在总体经济上升的一个过程中，说房价作为重要的财富组成部分会下跌，可能性不太大。从美国来看，从1990年统计数字看，美国人的财富里面大概55％都是房子，或者和房子有关的商场、办公楼等固定资产。而我们国家按照樊刚教授前一段时间统计来看，我们占的比例还是非常低的。
宋国青：要是把农民住房子，他自己建的房子也要按照市场房价算进去，把这个算进去中国和美国的比例非常接近。
任志强：我们说城市这一块，还是差得很多。
主持人：城市是不是不应该和农村比较的？
宋国青：城市，和美国比起来，房子比例比美国低一点但不会低太多。人均住房面积27平米，这是全国城镇，你算多少钱，一平米算两千多，还有旧房子，两千多块钱这就是二十多米，五万多块钱，这是人均五万多块钱，储蓄存款城里面多少钱，一共是几十万亿，里面算一半是城里面，刚超过十万亿，拿四亿人口存一下，一人就两万多的金融类资产，再加上五万的房子，还是房子大。
任志强：你是到个人，我说是国家的，和美国相比，总体上来说我们这个比例不是很大，可能还有一点差距。但在未来发展过程中，这个可能会逐渐增加和加大。总的发展趋势可能是这样，我们现在大概私有化率已经在世界上占首位了，美国的住房私有化率只有68％左右，我们现在已经接近80％多了。而且中国人的趋向是有了钱农村先盖房子，城市人有了钱先去解决居住问题，这个趋势应该是超过美国才对。
人们可能越来越多的是希望在住的条件上得到一个充分的改善，这个大的趋势。如果经济增长的总的趋势和人们需求总的趋势两个都是同时上升的，我们想在未来的一个比较长的时段内，房地产都是一个持续的上升阶段。
宋国青：我想补充一点，完全从我的理想角度说，但是我知道这肯定几乎不可能行得通的，至少近期，中国大量增加土地供给，这个时候房价可以往下跌相当一个部分，虽然不太可能，但是我仅仅在到此主张这个事情，这个对整个经济进展，对于降低生产成本，对于提高大家生活水平都是有利的。说来说去一句话，粮食没有什么事情，不要太担心粮食问题。
主持人：从更广泛的角度。
宋国青：我希望说着说着没准哪一天，全吸收不可能，部分吸收这样一种意见，房价还是有希望出现往下跌一点可能性，这是指整个房价。因为北京、上海的房价有一定的垄断性在里面。
主持人：当然如果出现这样情况我们大家也是有机会看到的。现在我觉得还慢慢看，这个东西看不清。
任志强：这和国家政策有关系，看国家采取什么样的政策，比如宋教授说的，是不是可能大量的用农田转移为城市建设用地，道路还不一样，道路有的是山地、荒地，或者非农田地区进行建设。但是城市都是用非山区好的粮田地区进行建设，这两个地区有转换过程。如果国家不能完全放开粮食和农用地的管理，可能宋教授所期待这个大量放松土地建房子不太可能。
宋国青：我同意他的观点，但是从主张希望的角度我是那个观点。
主持人：现在时间进入到由网友提问的时间段，问题还积累不少。我们按时间顺序来提问。
网友：任总，目前是不是已经形成能够左右政府政策的房地产利益集团？
任志强：我们觉得房地产的产业集中度还是很差的，大概前三百家房地产企业大概只能占到市场的20％左右，而钢铁企业和汽车企业几家企业就占到了市场的50％、60％、70％、80％，所以房地产真正形成市场化还是很难的，一般形成市场化以前都是因为产业度的集中，而我们房地产现在是大量分散的。
主持人：房地产的话语权好像和房地产公司之间没有什么关系，话语权应该掌握在个别人手中或者是少数人手中。
任志强：我觉得不完全是，这两年可能我们说得多了一些，是因为我们代表整个行业协会，所以代表的不是一家企业，而是一个，或者说更多的一个集团性的企业利益。比如全国住宅产业商会现在大概已经接近2000多家会员了，这个庞大的群体是市场经济主体的意见，通过全国工商联向双方进行一些反映是很正常的。
我们更多参与一些政策的研究，或者是讨论，可能是因为我们做了一些专门的研究报告，而这些研究报告已经被国家管理机关或者专业管理机关所认可了，所以才引起了他们的注意，因此我们更多去参加了一些有关政策制定的讨论会。
主持人：宋教授怎么认为？
宋国青：我不太清楚，但是我觉得从政府方面来讲，房地产商他们掌握很多方面的信息，从了解信息的角度来讲，我倒是很愿意听一听任总说的意见，了解一些信息。至于他们主张是不是有影响，或者在多大程度上有影响，我觉得可能有一点影响，部门机构也要听各方面的意见，包括房地产商的意见，因为它也是经济一个部分。完全从这个角度去听意见，不一定说有助于房地产，也要听别人反对房地产商意见，从这点上，出发点还是比较平衡的。
网友：我国房产经济的整合开始了吗？，会是一种什么样的趋势？请问，这段时间，房价一个劲地往上涨，以超过GDP的速度猛涨，是不是正常现象？近段时间房价会不会出现下降？
主持人：这个问题已经回答了。
宋国青：房价这一段实际上它的涨幅比物价整个涨幅要高一点。但物价水平它有两个，一个是生产资料的价格水平，一个是消费品的价格水平，消费品价格水平在过去一段时间比较低一点，整个生产资料水平高一些。房地产价格比工业价格多一点。这种情况持续下去我觉得没有什么可能性的。
任志强：目前房地产价格里面有相当一部分因素是不可比的因素，过去说的平均房价和现在的平均房价买的不是一个东西，房子质量提高在房屋价格增长中大概占了40％左右的比例。可能过去说平均房价是指QQ车的平均价，今天说的平均房价可能指的桑塔纳或者奔驰、宝马的平均房价。我们大量分析因为质量的提高本身房价产品的增长大概占40％左右，这个比例是很高的。而因为土地的价格增长提高大概占到2％、3％左右，这个比例还是很高的。
宋国青：这一点上，统计局专业机构做的房价指数里面，会尽量排除这个因素。但实际上各个国家都有这个情况。
网友：请问土地改革什么时候能够实行公平买卖，每一个人都可以自己买土地建房，而且银行可以提供贷款。
宋国青：从个人角度讲，大致是这样，但是有规模问题，不可能说每个人拿十万块钱建一个很小的楼，这个事情没有办法办，要考虑规模问题。但是把小钱集中起来，通过其它形式，比如大家集资，其实就是集资搞一个房地产公司，实质性问题，就是房地产商也要竞争，跟其它任何行业一样，没有任何门槛，只要有符合一定基本规则就可以进去，银行贷款也是看一些基本情况，过去的历史情况确实是很复杂的事情，怎么看，看不看确实需要考虑的。但是里面有关系，腐败这些情况，我想政府应该花大力气去解决的问题，一句话，房地产商跟其它产业一样，都是要竞争，竞争下来以后，利润平均化，房地产商的利润跟其它企业的利润，跟其它产业利润应该都是一样的。
任志强：我补充几个，可能这里有这样几个问题，你刚才说的问题实际上在国外很多地方是实现了的。发达国家大部分都是这样，比如在美国，它的土地私有化，所以大家可以花很少钱买一个很小的土地，仅仅盖我们一家人的房子。第二个他的社会融资条件和银行信贷条件已经比较发达了，是因为他有很基本的口头信誉，而我们验证是很困难，而银行不敢放款，我们建立这样一套体系的时候银行敢放宽贷款条件。第三个他已经产业化，这个概念是什么？个人不需要有很多建筑房子的专业知识，而是从设计师到材料供应商，很多东西都是在工厂生产，几个工人在现场一组装就完了而我们现在这个程度还是很低的，产业化基本上没有，或者基本上接近于零，需要你的专业知识和专业技术水平就比较高了。所以你分工的过程中，就要用专业的公司和专业的人员、专业技术才能解决这些集中的效率问题。
实际上我们已经有了宋教授刚才说的很多人集中在一起进行集资建房的，叫做合作社，合作社在二次大战之后欧洲是非常流行的，大家共同出钱组成一个合作社，然后国家指任银行给了七十年的无息贷款或者低息贷款，组织社区居民进行自我建设。甚至二战之后欧洲很多国家把土地白给居住家，划成一块一块地，每个人自己盖房子，这些在二战之后迅速解决了房荒问题。我们现在基础法律条件可能相差比较多，住宅合作社在大部分城市都是有的，但是它的生产量和它的供应是很低的，和我们信誉程度是有关系的。
义务定制实际上也允许你买一个开发商大片土地中一小块，然后你自己可以指定加工和指定进行建设，也已经出现了。土地招标拍卖以后，如果有更多人愿意集资建房要有合作社名义，否则在我们法律上是集体集资，在法律上不具备条件，所以银行不可能给他贷款，没有信誉保障不可能贷款。但是我想在逐步市场化的过程中，提问者提到这些问题，今后会在中国实现的。
主持人：现在看起来像乌托邦，太遥远了，但是我们报道过有些人做过这些事情，但是阻力很多。
网友：现在有观点认为中国人比较适合住在小户型的房子，否则中国的资源不足以支撑这么多人口的需求，两位专家怎么看？
任志强：在我们全国城镇里面，大概80多亿平均米建筑总量，加上一些村镇是140亿平方米的建筑总量中，大概70％是两居室。所以从现在来看，我们确实是以小户型为主。
表面上看商品房供应大户型比较多，其实是一种误解，因为供应量是很低，只占存量的4％，即使它都变成大户型也不能改变我们现有存量过程中原有住房总的平均面积数，改变不了，因为它的总量很低。到北京在1998年调查的时候，超过一百平米的房子不超过10％，到现在为止，2003年的普查时候，可能大概超过一百平米一套住房在北京整个建筑居住总量里可能不超过15％，仍然是一个很低的比例。
宋国青 ：住房面积的增长，如果个人收入增长率保持相当长时间的增长，应该说非常可能的一个事情。住房面积的不断的扩大，政府不会限制，这样人均住房面积不断扩大，到比较高的水平，我觉得是很现实的事情，因为毕竟现在二三十岁这一代人，整个一代人，他们将来平均居住面积，到他们四五十岁的时候平均居住面积，我想二百米、三百米是很有可能实现的。
任志强：建设部提出的十六大小康标准里面，要求2020年达到人均建筑面积三十五，人均居住面积二十七点几。从现在情况来看，房地产开发投资增长30％的比例可能都完不成这个任务，实际上我们盖不出这么多房子来的。只有少数或者是一部分人能满足这样35％平均要求，而大部分人实际上想增长也盖不出这么多房子来。这样我们大概算起来，我们去年大概总的商业竣工是四亿多平方米，其中住宅只有三亿多。如果真是到2020年达到35平米的人均，再把城市化率计算进去，和城市人口增加计算进去，可能我们每年需要竣工12亿平方米，比现在扩大两到三倍都不可能。我们把农村的建房和城镇建房都算起来很难达到35的面积。
主持人：比如广州的番禺开发了，每人都弄一块，结果弄的社区不是很完善。我说的这句话意思，包括能源问题，前一段时间我们油涨价了，买车的人负担会重，电也很紧张，水也很紧张，能源非常紧张。如果把中国耕地放开建，基础设施很昂贵的，电、水能源需求量多大，我们也采访很多专家，认为中国还是应该以高层住宅为主，尽量不要像美国一样，美国现在也在走向城市高层建筑为主。在放开的过程中，实际上国家是不是应该有一个调控在里面，住宅的规划不应该自己随意来开发，很长时间以后，能源问题现在看不到，将来是不是会有？
宋国青：这个里面应该还是市场经济在起作用，因为房价就在那放着，像中国现在土地控制这个情况，买庭院式的居住面积，绝大部分人是买不起的。对待一部分少数人是不是还要征点税什么，那是另外一回事。现在的人只能住高楼，没有办法选择。以后希望能够把土地供给增加，居住环境，住高楼其实有很多坏处，一家装修搞得四邻八舍一个月在高噪音里面生活，这些情况应该尽量想办法避免，不能完全说把土地这个角度控制得太紧。
最根本一句话，还是要从将来整个全局，包括粮食，包括其它收入增长这些情况里面做出一个比较合理的，比较圆满的预测，从这个角度来考虑房子的发展方向。
任志强：宋教授刚才说价格已经在市场上限制对土地的使用，或者户型超量使用问题已经做出一些约束条件。另外一个，我们住宅能源实际上或者说建筑用的能源，在总量中是很低的，在总的用电上可能也就只占12％，所以大部分的能源紧张和居住是没有关系的，是因为工业和其它的生产需求所用的能源占的量很大。中国实际上从资源总量上来说我们并不缺能源，我们煤按现在20亿吨的产量计算，可能再用二百年可能用不完，如果有问题，无非就是怎么把它转换成油，转换成电等其它的能源。满足人们居住的能源需求，实际上需求量非常低，除了土地占有之外，都是非常低。而其它占用实际上远远大于我们居住所需的占用。
网友：房地产泡沫的衡量首先需要对房地产行业的合理利润率有个明确的上限规定，以此作为参照系去判断泡沫存在的大小，不知道二位教授如何看？
宋国青：我觉得这个问题是这样，房地产利润情况，企业利润情况有经济上升期也有下降期，所以应该从长期平均来看。但是有一点确实是这样，从各个国家的经验来看，房地产商有一段时间的利润都是比较高的，这个情况里面有挺复杂的原因，但是像中国情况我觉得很重要，可能不少房地产商，开始和政府保持一种比较特殊的关系，在某种程度上里面有各种暗箱操作的东西，通过这个发了一些财，这个应该说是不义之财，这个问题现在慢慢减少，我不知道，我是听别人说的，好像还有不少。
这个情况下只能通过公开的招标，各种东西公开处理来进行，但是人为去限制利润，这个事情在任何情况下都不是一个好的办法，你只能通过公开竞争来导致行业利润的平均化，而不能通过人为限制的办法，人为限制它有好多办法避免，实际上你限制不了。像房地产价格合理不合理，这个情况还是应该从将来的供给里面，供给里面主要是土地供给，也包括房地产企业的利润，从这个角度衡量未来的房价，从基本要素角度，房地产商利润在里面是一部分，但是我想这个问题只能通过公开竞争，提高透明度这些方面着重解决，不能考虑让政府制定什么，因为政府做这些事情，说一句实话，过去的事不都是政府干出来的吗？过去我们干了很多事情是因为政府管得太多，不是因为政府管得太少。我的想法在某种意义上可能有点极端，我觉得很多不公平问题，收入差别问题，房价在某种程度上偏高的问题，有好多是政府管出来的，直接的证据就是现在的电价，现在能源紧张什么，这个紧张那个紧张，导致土地采取过度的紧缩措施有很大一块是前几年投资失误，当然原则上来说，预测有错误这个谁也免不了，政府免不了，商人免不了，但是政府犯的错误更大一点。
所以大家都犯错误，政府这边也有它很多的毛病，不能对政府寄托太大的希望，把希望寄托社会公平，多吸收好的经验，从这个角度上考虑问题。
任志强：房地产利润很低的，全国平均起来，我们把五年情况计算大概只有百分之五点几。
宋国青：按照基本金计算？
任志强：上市公司投资利润率只有4.8％，但是房地产净资产回报率很高，超过20％。为什么会形成全部的房地产只有二点几？就是还有很多烂尾楼。一部分用了银行的钱，一部分用消费者购买的预付的钱，所以产生利润集中在净资产回报上，才形成净资产投资回报率比较高，但整个行业利润是非常低的，要和汽车，和钢铁和其它原材料相比低得不能太低了。你可以想一想大概两分钟出一台电视，五分钟出一台汽车，一台电视可能毛利是100块钱，一天24小时流水线上在电视机的利润是非常高的。而一平方米的建筑要用三年的时间，即使他赚一千块钱分到三年里面每一年只赚三百块钱，按时间差和别的工业产值利润率是没有办法相比，但是最大好处是可以通过预售去花老百姓和银行的钱，所以才产生比较高的净资产回报率。
宋国青：中国这个情况还有一块，银行贷款利率的太低，这个是人为压低，而人为压低贷款利率，所以大家争着要贷款，最后变成谁有权利拿到贷款，在一定意义上变成一种特权或者关系，甚至里面不排除暗箱操作，这个东西都是可能导致利润偏高的结果。
任志强：当然贷款利率在房地产是这样，在别的行业也是这样。
宋国青：全国所有企业自有资本和贷款比例都高，但是房地产贷款率更高，，一块钱贷款大家都赚两分钱，自有资产很低，两分钱到他那变成大钱。
主持人：我们这次讨论就到此结束。各位专家能不能简单对今天讨论话题，土地改革与房地产发展做一个简单的展望？
宋国青：我想首先说一点，对于讨论这个房地产问题，稍微引申一点，大家经常说利益集团的问题，利益集团这个事情，我一直是主张讨论问题，因为大家说话的权利，就事论事，就这个事情他说什么理由，就他说的理由我跟他辩论，背后利益是讲不清楚的。房地产商可能有一些利益动机想把话说得怎么样，这是一个方面的情况。另外一个方面情况，他为什么要直接说呢？他完全可以买一个人去说，这就是公信力问题，暗箱操作问题。
你说房价能不能涨是另外一个问题，还有非常重要一点就是公信力约束，公信力约束是什么样的问题？每个人说话，当然主观上可能倾向于想把你说动，想说的让你按照他的意图去做，这是他的愿望。但是你能不能说动，你老从说假话，说真话这个角度来看，你老跟他说假话他还听你吗？尤其你老在社会上说话的人，你老说的话老不对，构成一个问题，你前年去年都说错了，后年你还说话吗？他自己会考虑这个问题，这是很重要的约束，当然这个约束也是有很多漏洞，里面有各种情况，有些人可能还倾向于说这样一些事情，但毕竟还是一个约束，可能社会以后，包括我们从媒体方面，对于介绍过去的时候，介绍谁发言时候说他过去说对什么东西，说错什么东西，不能光说好话，也说一些不好的话，去做全面的东西。
我现在想做这样的事情，对房地产进行预测，包括各个行业，经常在报刊上看的都做记录，谁说对多少次，说错多少次，说对给你加分，说错给你减分，最后多少分，你要你的公信度我给你拿出来，这样对你说话的公信力大家会有一个比较更进一步的看法，我现在想做这样的事情。我觉得还是从这个角度多考虑一些问题。
任志强：我想土地一定和房地产联系在一起，我们讨论很多土地的问题，实际上是看市场的供求关系，如果供求关系不平衡的话，就一定会引起价格的扭曲。所以政府的宏观调控应该尽可能去保证需求和供给之间的差距越小越好，基本平衡，或者略有偏差的时候问题不大。但是如果因为土地的供应，让需求这一方过大，而供应这一方过小的时候，一定会出现的价格畸形猛涨。我想未来的一年过程中，可能不会有这么强烈的宏观调控的手段了，一定会设法解决现在我们仍然在房地产市场存在一些问题，比如说投资的合理度问题，比如说价格增长的合理度问题，以及整个产品的结构的供给的合理度问题，使我们房地产市场在未来的几十年之内，保持一个合理和正常的增长过程。
主持人：我们这次论坛到此结束，我们要感谢宋教授和任先生参与我们这个论坛，同时我们也感谢网友的参与，提出了很多有意思的问题。谢谢大家。
